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针对于将于今年6月1日开始在全国正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,消费者和开发商都表示,该司法解释明确了商品房买卖中预售合同效力、销售广告拆迁补偿安置、面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、房屋质量、商品房包销、担保按揭等方面的问题处理标准,为开发商和消费者提供了购买过程中处理相关问题的捷径。同时,为了避免纠纷,消费者在购买之前也应尽量了解项目的具体情况。
签合同之前看五证
此次司法解释出台,影响最明显的主要是广告规范和合同签订两个方面。时代新城销售经理裴先生表示,消费者应事先对开发商和所购项目的各项资质进行了解,确定五证齐全后再签订合同。
裴经理称,商品房买卖合同中的欺诈行为通常涉及以下几个方面:一是开发企业不具备国家规定的开发资质;二是项目没有销售许可证即开始售房,在此情况下签订的合同不具备合法效力;三是利用大多数百姓对房地产行业的无知,在合同中标注严重有失公平的条款;四是开发商在未通知业主的情况下将房屋重复销售或抵押等。
很多消费者表示,希望尽量避免发生司法纠纷。而从签订购房合同前开始认真审查开发商的各种条件,是避免合同问题的最有效方法。例如,五证是房屋合法销售和办理产权登记的前提,个别开发商因为资质不全,无法取得房管部门颁发的证件,甚至有的项目会制作假证误导消费者。在此情况下,消费者可以向房管部门询问该项目的取证情况和公司实力等情况。确认无误后,再与开发商协商签订合同。
广告应长期保存
广告作为开发商对购房者的承诺之一,与合同同样具有法律效力,新的司法解释中更将广告明确为合同的一部分。天津奥园总经理陈穗建表示,购房者在购买房屋后应将项目的宣传广告与合同一起长期保存,作为企业承诺的凭证。
陈穗建表示,广告是吸引消费者前来购房的重要手段,但个别开发商却在广告中做了一些虚假承诺,使购房者对房地产行业产生了过激的防御心理。例如,本市某项目在一期售房广告中将南侧一块近万平方米的空地标明为规划园林用地,但业主入住还不到1年,该地块就作为二期工程部分楼宇的建筑用地,违反了社区绿化承诺,同时也破坏了购房时消费者对景观、采光、私密性等的预期。
违约罚金别退让
开发商不能按时交房,合同中规定的违约罚款也迟迟不肯交纳,这种现象在商品房销售中时有发生。该司法解释的出台,由于加大了处罚力度,能够有效避免此类现象的发生。
高法有关人士表示,按照国家有关规定,违反合同延期交付使用商品的行为,商家应按高于国家银行日利息标准即商品价值的万分之五,对消费者进行赔付,目前天津市普遍应用的赔偿标准为千分之三。因为延期而影响购房者正常生活的,商家应按照新建房屋地区租金价格标准向消费者提供租金补偿。
学会分析房型图
商品房买卖具有不可替代性和消费者非专业购买等特殊之处。有关人士提醒消费者在购买时应详细询问房屋的使用功能分布和上下楼层之间的房屋结构关系。
联合地产总经理李涛称,目前房地产项目的销售大多采用平面房型示意图,有些购房者对图纸标识不甚敏感,容易忽略一些细节问题。因此,建议购房者在选房时应多考虑可能出现的问题,对房型图中不解的问题,应向销售人员详细询问。
质量问题待明确
该司法解释中提到,如果购买的商品房质量问题严重影响正常居住使用,法院应支持买房户解除房屋买卖合同。一些开发企业和消费者都希望能够将“质量问题”说得再明确一些,对各种程度问题赔偿金额等进行更详细的解释规定。
李涛表示,质量问题的确很难量化,但一旦出现问题,究竟是否属于质量问题还需要国家有关部门进行权威鉴定,但鉴定费用的担负、房屋的损害程度、修复还是退房等一系列具体问题还必须依靠有关法律规定来使之清晰化。(安元)