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近几日,各报均报道了建行出台严控高档房贷款政策的消息。这对于受非典冲击最严重的北京许多高档楼盘来说,无异于是雪上加霜。
北京目有在售的住宅项目多达千个。其中二环路周边和三环路商务区内在售的售价在8000元以下的高档楼盘约有120个左右。受市区高土地成本和利润高回报影响,这些楼盘大多定位为公寓。此部分楼盘中,投资型买家约占四成至五成,非本市人购买至少占三成以上。
郊区别墅和TOWNHOUSE受最近两年“住宅郊区化”消费趋势影响,购买人群和项目数量也显著增加,目前市场在售的此类项目约为80个左右。非典暴发后,北京郊区低密度高档住宅非旦没受影响,反而销售形势看后,各楼盘成交量都有不同程度提高。
众所周知,自98年之后,北京乃至全国商品房交易持续上升的最主要原因,即是银行自98年之后对个人开放了住房按揭。银行由对向开发企业贷款转向对个人按揭贷款,不但有力支持了住房个人消费,促使住房消费拉动经济增长,而且大大化减了银行房地产信贷风险。
一季度之后,北京非典暴发,包括房地产在内的各行业均受到冲击,人们的消费大幅度减弱。针对这一情况,胡锦涛总书记和温家宝总理近日在视察北京工作时特别指示,北京在抗击非典的同时,要各行各业采取救市措施,恢复北京的经济建设。而其中房地产与汽车、IT等五大行业,被列为政府首选的几大重点救市行业,以期由此带动后非典时期的消费复苏。因此,在非典疫情未过的特殊时期,政府、企业以及全市市民应同心协力,共同为恢复北京的经济出计献策,出台一切有利于启动消费、恢复经济繁荣的措施,以保证北京的建设发展,保证奥运筹备工作顺利进行。
在此背景下,银行此时出台严控房贷的政策,显然有些不合时宜。
首先,银行严控房贷将严重削弱房屋购买者的购买力,使房屋销售受阻。据笔者了解,非典暴发后,由于买家中投资性客户和外地在京置业的客户占很高比例,受冲击首当其冲的即是市区内的高档楼盘。可以说,此类"投资性楼盘"实际上是北京个人消费者投资消费信心势向的晴雨表,因此,如果政策原因,使高档楼盘销售如果继续滑落,这对于恢复整个楼市的人气,恢复住房消费信心不利。
其次,此前北京高档楼盘供大于求的趋势已非常明显,现又赶上非典,如果再不采取救市措施,恐怕相当一部分资金实力不足楼盘由于资金链被斩断,有可能出现烂尾情况,先期买家将与开发商一齐蒙受巨大经济损失,进而招至出现严重的一系列类似海南那样的社会问题。
其三,在非典暴发后,郊区低密度的高档楼盘销售转旺,此时银行却不予支持按揭,这将使此类项目“节外生枝”,遭到意外的打击,本该良性发展的项目从此成为滞销项目。如此形势出现,对银行本身也是沉重的打击。
在经济遭受意外冲击时,政府及代表政府的职能机构之作为和应对措施至关重要。北京经济现正在经受前所未有的冲击考验。就楼市来说,由于房地产在GDP中占有比重的关系,恢复人气,刺激需求上升是当前至关重要的头等大事。而银行在其中的影响作用不言而喻。
就银行风险来说,其规避风险的措施是应严格审批,甚至停止一段时期新增楼盘贷款,特别是市区高档公寓项目的贷款审批。对于已进入预售一段时期,并且市场前景依然看好的发展区域楼盘,只是应加强对贷款人资信审查,而不应对项目抬高贷款门槛。相反倒更应该采取类似短期贴息、调低利率等措施,以达到托市、救市的功效目的。事实上,西方市场经济国家和香港等地,旦凡遇到大的经济风潮,政府都有采取类似的措施政策救市的许多先例。在此我们不妨借鉴。