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眼下,在京城楼市中,个人购房比例已接近98%,可供消费者比较选择的住宅产品已越来越多,消费者的心态正日趋成熟,众多的购房者需要市场提供多样化的产品来不断满足个性化的需求。对此,许多开发商认识到,惟有提高商品住宅的内在品质和性价比,才能得到消费者的青睐,才能应对日益严峻的竞争环境。正是在这种背景下,我们发现,目前在京城商品住宅中的一些新特点正日趋流行起来,这些新特点不同于以往的“概念”,他们的出现和流行反映了人们社会生活和思想观念的变革,并对提升商品住宅的品质起到至关重要的作用。
户型设计面积适中功能升级
据有关调查显示,35岁以下的购房者占60%,购房者的家庭结构以三口之家为主,再加上两口之家和单身(亲)家庭,占购房家庭的71%。由此可见,购房者的年龄有年轻化趋势,而购房家庭则呈现小型化的趋势。因此,面积适中的商品住宅必然会取代大户型项目成为楼市的主流产品。
在户型设计方面,前些年提出“三大一小”的设计思路(即大客厅、大厨房、大卫生间和小卧室)取得了良好的效果,但是随着社会生活的进步,应该有所改进。首先,客厅的面积不宜过大,过大的客厅因为增大进深而造成房间中部光线不足,另外,随着社会生活习惯的改变,一般家庭也很少请外人来家聚会。第二,厨房和卫生间要避免大而失当,随着社会生活的进步,诸如消毒碗柜、食物粉碎机、女用清洗器、桑拿浴房等设备将进入普通家庭,需要预留位置。第三,卧室面积不应过小,比如现在很多家庭在卧室放置第二台电视、孩子的卧室又兼书房,还有一些项目在主卧室增设了步入式衣帽间等,同时,随着老龄化社会的到来,三代同堂的家庭也会增多,双主卧的设计将会赢得一定的市场。
此外,“起居室”、“主卧”、“功能阳台”、“储藏间”是住宅内必要的功能空间,然而随着人们生活品质提高及工作需要,室内所需的功能空间也在不断升级。
社区规划板楼主导特色突出
抛开价格因素,购房者对板楼的热衷远远超过塔楼,板楼南北通透,向阳通风,户型规整。2002年新盘中,板楼社区的数量占绝对优势。在这些板楼社区中,有三个突出特点值得关注:
①一些板楼社区打破“兵营式”排列的旧有模式,如北京印象和UNH国际村,通过巧妙利用地形、楼座的摆放随势而动,一个是蜿蜒曲折成“之”字形排列,一个是高低错落有致,整个社区呈现出跃动的活力和韵律感。
②楼体设计特点突出,其中主要是外国设计师的作品,其中如东京国际,在楼体上开了大小6个方洞,虽然怪异,但却能给人留下深刻的印象。又比如郦城,建筑物被巨大的弧形楼顶覆盖,并在楼顶上进行立体绿化。
③在通州、顺义、昌平、大兴等郊区,欧式的花园洋房成为主流产品,其中包括奥林匹克花园、旗舰凯旋、白露雅园、枫丹丽舍等。与几年前市区内“欧陆风格”的项目不同,只有在郊区优美的自然环境包围之下,花园洋房才能真正显示出它的魅力所在。而且花园洋房贴近自然的特点,与现代人渴望回归自然的居住观念相一致,使其必然成为楼市的卖点。
绿化环境有山有水重在设计
以前很多开发商对于绿化的认识仅仅停留在增加绿化率上面,而现在更多的项目开始在提高绿化率的基础上,着重对绿化环境进行设计,取得了事半功倍的效果。像UNH国际村,绿化率为35%,经过泛亚易道的精心设计,该项目的几何形园林三维景观布局与建筑通透明丽的外观相呼应,浑然一体,绿化环境简洁明快,极富现代感,对整个项目品质的提升起到了至关重要的影响。
在市区的商品住宅项目中,环境设计的重要工作就是逼真再现自然环境,以迎合人们回归自然的居住理念。在此过程中,水的作用十分重要,尤其是在北方地区,人们向往南方山清水秀的自然风光,于是所谓“水景”很早就被应用在环境设计中。早期的“水景”一般就是水池或者喷泉,随着设计水平的提高,现在很多项目的“水景”有了质的飞跃。比如锋尚国际公寓借鉴2000年悉尼奥运会的“湿地”理念,规划出一个2000平方米的“人工湖”,湖底和四周的土壤进行了特殊改良,湖的边缘与草地自然过渡,夏季湖中有鱼虾和水生植物,冬天湖面结冰后成为天然溜冰场。
生活配套内容增加车位充足
在市场竞争激烈的产品时代,住宅项目往往通过细分市场需求,精确定位某一类购房者,才能有的放矢地取得成功。某一个项目的业主往往在某些方面有着区别于其他项目业主的特殊需求,这就要求开发商除提供基本的生活配套设施之外,还需要根据业主的特点增加一些服务的内容。以小户型项目“炫特区”为例,业主多为单身青年,料理家务成为一大负担,那么开发商就配套建设了一个大型的自助洗衣房,另外还有24小时服务的自助餐厅等设施。去年另一个热销项目诚品建筑,因其业主以大学教师等知识分子为主,于是开发商便特意建造了一个大型图书馆。
据《北京市统计局2002年国民经济和社会发展统计公报》显示,去年全年本市销售各类汽车增长13.7%,成为引导消费增长的新热点,汽车已经开始进入北京普通百姓的家庭。汽车的普及要求新建住宅小区留有足够的业主车位以及来访车位,并且为了小区内部的宁静和安全,真正实现人车分流。
节能环保节省开销生活舒适
建筑节能一直没有引起足够的重视,但是随着水、电的涨价以及人们环保意识的增强,节能环保逐渐成为购房者关注的焦点。在节水方面,已经有很多项目采用了中水处理系统和雨水回收系统,用这些水冲厕所、洗车、浇灌小区绿地等,大大节省了水费的开销。另外诸如外墙外保温、双层真空玻璃、塑钢门窗等节能技术和材料,也在一些住宅项目中得以应用。此外,建筑节能也不光是省钱的问题,提高住宅的舒适度是最主要的,比如窗户密封很严,那么就绝对不会出现刮风时往屋里落灰的问题。
上述节能技术在高档项目中应用得比较充分,如均价10600元/平方米的锋尚,被认为是目前国内应用建筑节能技术最先进、最全面的住宅项目,还有一些中档项目,也应用了部分节能技术或产品,如嘉和人家的中水处理系统。这些住宅项目的热销起到了很好的宣传示范作用,以后会有更多的住宅项目重视节能环保技术的应用。