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北京独栋庭院项目“万万树”的面世,注定会是一件令诸多别墅项目灰头土脸的事。非常时期大事可以化小,但小事万万不可以化了,否则北京楼市的第二季度就真的乏善可陈了。
“万万树”的市场轰鸣是由40吨车载大功率起重机引发的。树冠已达四、五米的成树移植只能借助起重机巨大的吊臂。而春夏之交的“反季节”移栽要求成树硕大的根坨不能开散,还要辅以保根粉和营养液才能保证成活。这是“万万树”为抢建样板环境而“反季节”移栽的一幕。
施工工艺细节的不易,表明所有颠覆性的创新楼盘大都具有“反季节”和“找罪受”的逆反心态。在愈发严酷的市场环境中,这种追求产品最大差异化和杀伤力的“逆流”能否成为主流开发心态尚待考量,仅就个案而言,近日掀起“造林运动”的“万万树”项目实际上已经不露声色地击中北京别墅市场的软肋,想阻挡其发飙也难。
在普通住宅体系中,小盘玩另类,大盘做细分。然而,占地1800亩、六百余栋的郊区别墅怎么搞?提到别墅,估计不少人会哆嗦一下。过去的十年,简直就是别墅老去的十年,虽有1995年前、2000年后两次死水微澜,但终究气血两亏,回春乏力。所以说,过去玩别墅的是烈士,现在敢做别墅的肯定是战士了。
这么说,“万万树”应该属置之死地而后生的打法。当然,操盘如果关乎生死则事态就变得比较严重,求生的本能往往使事情走向极端和不可理喻,从“万万树”向别墅市场扔下第一颗集束炸弹起,竞争对手对独栋庭院的反击也开始愈发的犀利。
反击一:只见树而不见墅,发展商还是绿化队?
据信,在最终确定的“万万树”案名之前,还有一个“千墅万树”的案名,脱胎于古句“千树万树梨花开”,不过被发展商东君公司给废掉了。废掉的原因据说是“不想与别墅靠得太近”。
自视为独栋庭院式的第一居所,所以拒绝别墅字眼,可见通常的别墅概念在发展商心目当中恶名几许,由此也注定了他们下决心开发另类别墅的另类思路。
窗户纸是一层一层捅破的。从点栽几棵小树到最终私家园林中浓荫环抱的六层绿化,乃至每家赠送的数棵百年成树,这一系列偏执的决策论证过程,完全是不给自己留有任何余地的极端行为。发展商不可能不知:购房合同中有关房子的大大小小条款已经够令人头疼的了,如果再把树的问题弄进法律框架……
对于为何疯狂地“植树造林”,发展商是这样解释的:
“万万树”项目虽然位居温榆河“富人区”版块腹地,守着京承高速六环东出口,但项目一不靠山二不临水,地块所在的高丽营当年虽是高丽国使者进京朝贡的卫队驻扎之地,但总体上文脉稀薄,所以说项目并不具备先天优势。
先天不足,反而给“万万树”在环境营造方面留出了汹涌出口,似乎所有的创造力都循着这一出口喷礴而出,其园林设计率先逾越一般别墅区的绿化概念而进入偏执状态:在“万万树”中,一树蔽日,百树遮檐,千树听涛,树成为绝对的主体,而房子确实已经不在了。
“万万树”造林造出了名,也造出了圈儿。其一,房子与绿化的主客体之间发生错位甚至换位,有悖于常态中的产品规律,客户认知度处于不明朗状态,是否存在叫好不叫座的风险?其二,将相对简单的园艺绿化复杂到了令人难以捉摸的地步,比如“万万树”引以为傲的私家园林六层绿化:第一层栽种合欢、栾树等遮荫树木,第二层栽种核桃树、柿树等果树,第三层栽种玉兰、西府海棠等观赏树木,第四层为丁香、紫薇等观赏类花木,第五层为黄杨、灌木和草坪,第六层为爬墙虎等“垂直攀爬类”植物,林林总总,不一而足,令人搞不清东君公司到底是发展商还是绿化队。其三,超常的园林后期养护成本是否会成为发展商和物业管理公司的大包袱?
反击二:只见庭院不见房,形而下还是形而上?
“万万树”叫卖项目,第一嗓子是树,第二嗓子是庭院,叫到最后也未必会提房子一个字——这就是“万万树”的独门高招。
据信,在最终确定的“万万树”案名和被废掉的“千墅万树”案名之前,还有一个被搁置的案名“千庭万树”,不知何种原因未被采纳。其中的“庭”字,便是“万万树”极力粉饰的又一庭院卖点。
汝欲做别墅,功夫在屋外。
“万万树”的私家庭院有多大?400——1000平方米,并且私家庭院面积一律大于别墅总建筑面积——这已经不是出圈儿,简直就是发狠了。然而这还嫌不够:庭院是精装的,形状是规整的,园艺是风格的,园丁是洋人的……
俗话说:凡事有度。如果说“造林运动”造就了“万万树”产品的横向张力,那么“造院运动”便形成了产品的纵向深度。只可惜这两条产品主线均未加思索地直奔完美极致,未能达到张弛有度、道法自然的辣手境界。
一种看法是:“万万树”项目核心价值的形成从“形而下”起始,到“形而上”结束,即生发于唯物的“树”,归结于唯心的“万万树”,这与常态中的楼盘概念递延和实现通路恰恰相反。
还有一种看法是:适度而各方均衡的产品才是好产品,环艺意识的旁逸斜出乃至被无限放大,已使产品基础形态发生变化,往往会增加市场预期和利润预期的不确定性。
数百平方米的“全精装”成品庭院到底好用还是不好用?人与庭院之间是否也存在似是而非的“近人尺度”?面对可能只在画册上见过的私家精致园艺,“万万树”的业主们到底会“形而下”还是“形而上”?
反击三:只见土地不见墙,地主还是资本家?
从崇尚住宅小区的中央绿地,到崇尚散点绿化和线性景观,很多人认为这得益于住宅小区借鉴了别墅的环境均好性手法。事实上,别墅的特质是公寓楼无论如何也学不去的,这就是别墅的土地权属。
别墅的真正价值在地不在房。或许我们可以因此而理解“万万树”项目为做足土地价值而采取的一系列“疯狂”举动。无论植树还是造园,“万万树”的最终目的只有一个:改善地相,提升区域内土地价值。
“万万树”是北京为数不多的几家卖别墅送土地权的别墅项目之一,业主可以成为真正意义上的土地拥有人。在可比的价格范围内,谁拥有更大的庭院,谁就拥有更多的地权。
据信,发展商将通过建筑材料和建筑工艺将“万万树”项目整体“做旧”,结合层层叠叠的数百个私家庭院形成浓郁的古典情调和怀旧氛围。别人都在装嫩它却在装老,这简直比形而上的“万树万树万万树”更进一步,令人不禁惊呼“万万树”的戏演过了。
形式上的“做旧”与历经岁月所沉淀的厚重感是否可同日而语暂且不说,“万万树”疯狂创意的怀旧基调和新古典居住氛围倒是令人浮想联翩。
中国人有“福荫万代”的说法,深宅大院的家道传承是其表现形式之一。一座大宅、一方院落、一围老树乃至挥之不去的两三抹云、八九片风,足以构成传承给子孙后代的物质家园和精神家园。
此番意义上的人文情结和人脉张力,是城市居所——“竖起来的胡同”所完全无法比拟的。在一个资本决定一切的社会里,想成为“资本家”的人们往往关注居所的建筑价值而忘却居住与传承的真实本义。在价值的核心体系中,拥有一套楼房与拥有一方土地属天壤之别,无论楼房如何硕大而奢华。
一个打心眼里不愿被称为别墅的别墅项目,一部十步之内必有芳草的《庭院深深》,一家被众别墅联手反击仍不以为然的狂野型开发商,六、七月间,真的要来了。