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房地产经济波动是内在传导机制和外在冲击共同作用的结果。内在传导机制,是指经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联系和对外在冲击的反应。外在冲击机制,是系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动,来源于外生变量的自发性变化。
房地产经济周期波动的内在传导机制主要有:
1.利益驱动机制
房地产供应商在有利可图时就会加大投入,增加供应量;在无利可图时,就会减少投入,缩减供应量。
2.竞争机制
房地产企业间的竞争反映在价格、供应量、企业兼并等方面,会形成房地产经济的波动。
3.供求机制
房地产产品的特性造成了房地产市场供求机制的特殊性。首先是供应的滞后性,其次是供应的地域性,再次是供给的多样性和可变性。
4.价格机制
房地产企业看到盈利机会就会进入市场,直到市场中挤满了竞争者,价格下跌,利润消失。当价格下跌到平均成本以下时,企业就会自动退出市场。价格机制也左右着消费者的行为。
价格机制还调节着房地产买卖市场和租赁市场的结构。购房和租房之间有一定的替代性。房价过高,消费者就会选择租房。租金过高,消费者就会选择买房。因此,租金和房价之间存在一定的合理比值(租价比)。价格机制起着调节租价比的作用,使租金和房价维持在适当的范围内。
5.乘数——加速数机制
在经济增长中,乘数——加速数机制反映构成总需求的投资和消费之间的作用和反作用过程,以及对总产出的影响。投资支出是总需求的构成部分。为响应产出变化而增加投资,将会通过乘数来增加生产,这又回过头来在加速数的作用下引发进一步的投资。如此反复循环,产生连锁反应。相反,投资或产出的突然下跌会以类似方式产生反面效应。乘数和加速数的相互作用,会立即产生爆发性的产出反应。但是由于投资水平受到经济实力的限制,经济膨胀不会无限制地扩张下去,而是有一个“天花板”,此时投资与产出增长率都会慢下来,最终导致收缩。同样,收缩也不会无限进行下去,而是在到达“地板”时开始回升。
6.信贷——利率机制
信用制度使利率机制加入到经济周期波动的传导机制中。利率对房地产经济的影响首先体现在两个方面。一是对房地产开发投资的影响。多数开发商的主要资金来源于银行,利率的高低影响开发的成本和利润。二是对房地产消费的影响。利息高低影响到消费者的贷款信心、还款压力和支付能力。利率在房地产经济波动中的传导作用,还体现在利率的“价格比较”作用。利率实际上是资金的价格表现,体现了资金的使用价值。无论是将地租还原为地价的还原利率、房地产投资的利润率和内部收益率,还是租金和房价的租价比,都体现了一项投资的收益,与利率具有可比性。当房地产投资的收益率高于利率时,房地产开发商就会借贷资金,反之就会退出市场。
7.产业关联机制
产业关联机制反映了国民经济各产业之间前向、后向以及旁侧的关联效应。对于房地产经济系统来说,投资部门、建筑部门、中介部门相互间的利益关系、结构关系等关联机制,成为房地产系统的内部传导机制。
8.经济增长制约机制
房地产经济扩张要受到很多的约束,例如土地资源、人力资源以及资金的约束。房地产经济的收缩也存在下限约束。对于住宅来讲,人类生存的基本需求决定了住宅的最低供应量。
以上几种机制往往是同时作用。当房地产企业看到价格发出的信号,预期会有利润,在利益驱动下,开始进入市场或者增加投资。增加的投资和消费在乘数和加速数的作用下,进一步导致了房地产经济的高涨,并且在产业关联机制下带动了相关部门的增长。逐渐的,会出现资源紧缺、成本提高、价格升高、供应量增多而需求下降、空置量增加、利润下降。最终,房地产经济扩张会由于经济增长的制约机制、价格机制发生作用而停止下来,开始进入衰退。在衰退过程中,这些内在机制同样是一起起作用的。
有时内在传导机制也会出现失灵。例如在经济不景气时,政府可以兴办公共工程并通过乘数效应来刺激经济增长。但是如果地价过高,就会抑制这种乘数效应。日本在泡沫经济破裂后,一再追加财政支出,扩大公共事业开支,但是作用并不明显。其中一个重要原因就是绝大部分投资都被用来购买土地,而没有用来购买建材和雇佣劳工,大大削弱了投资的乘数效应。
房地产经济波动的外在冲击是由各种外在影响因素导致的,例如财政政策、货币政策和投资政策冲击(如货币供给、房地产投资和消费、税收、利率等)、体制变动的冲击、国际政治和经济冲击、突发灾害的冲击如“非典”疫情等。
内在因素以及内在传导机制,是房地产经济波动的必要条件,决定了波动的必然性、规律性。外在因素和外在冲击机制,是波动的充分条件,它不能改变波动的基本规律,但是可以影响波动的形态,如波长、波峰和波谷。
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