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“房贷新政”,将对房价有什么样影响?
有的人认为这一新政的实施,将淘汰掉一大批没有实力的房地产商,并且使持续攀升的房价回落到一个合理的位置。
另一些人则认为正是因为一大批房地产商被淘汰出局,所以有可能使未完成的楼盘由于缺少资金而成为烂尾楼。也就是说由于没有资金支持,大量项目将缓建或不建,现房的供应量减少,结果造成现房价格的攀升。
那么,房价到底是会升还是会降?
什么叫“第二套住房”?为什么买第二套住房的贷款利率与首付都要高于第一套?假如第一套房子是单位分的平房算不算?
一位房地产律师在接受时讯记者采访时表示,之所以有“第二套住房”的规定,一方面是银行为了防止个人超量贷款而增加信贷风险,另一方面也是防止房地产开发商使用“假按揭真贷款”的手段。
比如说有的开发商用自己亲戚的身份证购买自己开发的楼盘,反正一套房子只需要20%的首付,有的楼盘还曾经搞过零首付,这就意味着,一旦贷款办下来,资金迅速回笼,假设这名开发商的亲戚一次购买10套房子,每套房子100万,那么他至少可以快速回笼800万的资金。
表面上看,目前有很多空置房,实际上它们中有些早被开发商抵押给银行套现了,比如说,一个塔楼的成本可能每平方米造价只有2000元左右,而抵押给银行时是按售价核算的,假设售价是每平方米8000元,开发商起码能从中套现超过成本价几倍。
所以一些手段恶劣的商人,就会用银行的钱盖楼,并以假贷款的方式将楼以很高的价格“卖”给银行,所以这些楼盘即使空置着,开发商也不着急。这样做的结果,大大增加了银行的风险。这名律师认为,央行的新规定将在一定程度上挤压掉“地产泡沫”。
据悉,业内人士将近日由央行颁布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》称为“房贷新政”,这一新政的出台引起了极大的关注。有的人认为这一新政的实施,将淘汰掉一大批没有实力的房地产商,并且使持续攀升的房价回落到一个合理的位置;有的人则认为正是因为一大批房地产商被淘汰出局,所以有可能使未完成的楼盘由于缺少资金而成为烂尾楼。也就是说由于没有资金支持,大量项目将缓建或不建,现房的供应量减少,结果造成现房价格的攀升。那么,房价到底是会升还是会降?
据北京某地方媒体报道,他们所采访的楼盘中有四分之一都在宣布涨价,有的中高档楼盘甚至发了涨价通告。
时讯记者在采访中,发现持“涨价论”的多数为房地产业内人士。
一位楼盘销售人员在接受采访时表示,央行的房贷新政不会让房价跌下来,相反在短期内会使房价上扬。因为根据新政,对第二套住房的购买,以及高档住房的贷款都做了比以前苛刻的规定,比如说按照新规定,购买商住两用房要首付60%,并且贷款最长年限只能十年,这在客观上刺激了一部分犹豫不决的人,他们希望赶在商业银行拿出具体细则之前,把贷款办理好。所以这位销售商劝要买房的人,快拿主意。同时,一些销售高档楼盘的销售商认为,随着央行房贷新政的实施,房源将变得紧俏,所以楼盘的价格肯定会跟着水涨船高。
但时讯记者在实际调查中,却发现房价正在“明升暗降”。
比如说有的高档写字楼,第一天打电话去,售楼小姐会告诉你“每平米8000元”,一天以后,该售楼小姐会主动给你打来电话,说目前有一个优惠活动,可以降到“6000元”,只有两天期限。两天以后,你再去问,不但“优惠”依然有效,而且还可以再降一些。一位不愿意透露姓名的相关人士在接受时讯记者采访时表示,他相信目前一些楼盘的“涨价”属于“营销手段”,因为房地产的开发水分主要是“土地成本”。据了解,很多地方,房子价格之所以长期以来居高不下,是因为这些地方的房地产模式属于“土地+贷款”模式,换句话说,就是拿银行的钱和国家的地搞地产开发。有些开发商并没有什么真实力,但是“有关系”,能拿到“地皮”,对于这些人来说,一块“地皮”拿在手里,不是为了盖房子,而是为了“倒手”出去赚钱。
一些人就是专门干“炒地”生意的,土地每倒一次手,价格就上扬一次,到最后一任开发商手里,土地成本自然就加大了。某些城市,房地产开发土地成本超过总成本的30%,所以房价居高不下也就不难理解了。尤其,一些开发商在这种情况下,把“冒险精神”理解为“赌一把”,反正用的是别人的钱,赚了是自己的,赔了是银行的。
但现在按照央行新政,对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。这意味着即使拿到土地,变现的时间也不得不提前,过去一块地拿在手里短则三五年,长则十几年,几经易手,价格自然高了,但现在由于贷款年限只缩短为两年,所以一个地产商就不能靠长时间等一块“地皮”变得值钱以取得巨额利润,这等于逼着开发商尽快盖起楼来并把楼销售出去,所以客观上使土地增值几率有所降低,房价有望下降。另外,按照房贷新政,商业银行发放的房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。这对靠炒地为生、甚至暴富的房地产企业相当于断了财路。所以,房价将在土地成本下降的情况下回落。
不过,时讯记者在采访中了解到一些经营房地产的公司老总有不同观点,有人甚至认为:“在生存的压力下,一些房地产公司将会去行贿贷款、违章贷款,这意味着会出现一批‘问题富豪’和‘王雪冰’似的银行家。”
因此有专家建议,在“新政”颁布以后,打算购买“期房”的消费者一定要三思而后行。“不出半年,就会有房产商支撑不住,由于资金缺口,房地产公司资金链条一旦断掉,公司破产,项目就有可能出现‘烂尾楼’。”
据了解,目前部分房地产开发企业项目投入资金中约20%至30%是银行贷款;建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%至40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款。此外,至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加,房地产项目中61%的资金是来自于银行。而且通常状况下,在主体工程封顶时,预售其实早已开始了,如果市场形势好,资金回收会很快,支付工程款应绰绰有余,不会出现拖欠建筑商资金的问题。但如果出现销售不畅,资金链就会断裂,金融风险就会出现。因此,有关人士认为,央行的举措将有力地抑制部分地区房地产过热的倾向,这无疑有助于房地产业的持续稳定健康发展;并将抑制商业银行房地产贷款增长过快的势头,有利于防范金融信贷风险,提高银行贷款质量。同时,个别实力不济的开发企业,将不能以“空手套白狼”的方式从事房地产开发,房地产业经过新一轮“洗牌”,真正有实力、管理好的企业将脱颖而出,这样市场上就会少一些“花架子楼”、“杂牌楼”,多一些“放心楼”、“名牌楼”。