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SARS对于中国房地产业的发展而言既有挑战,又有机遇。一个非常好的契机就在于经过SARS的洗礼,大众开始认识到住宅对人体健康带来的影响,原本停留在政府、理论界和开发商层面的“健康住宅”已经成为妇孺皆知的概念。
◆对于我国消费者住宅需求的现实判断
根据马斯洛的理论,人的需求可以分为生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现这五个层面。在居住需求方面,2001年我国的城市人均居住使用面积已经达到15.5平方米,大多数人都已经基本解决了住房问题,满足了最基本的生理与安全需求。但是应当看到,这两种需求的满足仍然是低层次的,随着住房面积的逐步增加,对于住房内在品质的要求逐步被提上议事日程。由此可以判断,我国消费者对于住宅的现实需求已经从单纯的追求居住面积逐步转向对住房功能、环境和服务的追求。
按照住房的家庭生命周期说,不同类型的家庭对住宅有着不同的需求,即使是同一个家庭,处于不同的发展阶段对住宅也有不同的要求。根据国外的发展经验,在升学或者就业、甚至结婚后的一段时间内人们都会选择在城市中心的公寓居住;当孩子出生以后,才会考虑住宅的调整,产生更大面积住宅的需求,由于家庭收入的限制,人们大多数会选择市中心周围地区的二手房;当孩子上中学以后,对于各种社会设施尤其是学校的可达性成为人们考虑住宅需求的首要因素,同时随着家庭收入的增多,人们会对郊区的高级住宅产生需求;进入晚年后,老人会选择与子女同住,或者进入老年人专用设施。随着我国住房二级市场的不断发展,由家庭生命周期引起的住房梯级消费观念也将深入人心,因此可以得出第二个判断,有不少家庭将会通过住房二级市场来满足新增住房空间的需求。
◆健康住宅的定义
健康住宅是住宅生态化发展进程中出现的产品之一,除此之外,还有生态住宅、绿色住宅等。生态住宅通过综合运用当代建筑学、生态学及其它科学技术的成果,将建筑看成一个生态系统,通过设计建筑内外空间中的各种物态因素,使物质、能源在建筑生态系统内部有秩序的循环转换,并与自然生态相平衡,获得一种高效、低耗、无污、无废、生态平衡的建筑环境的住宅,其研究主要集中在建筑物理和材料技术上。绿色住宅是指节能、环保、健康舒适、讲求效率的居住建筑,它将改变现行的设计观念,使建筑从高能耗向低能耗方向转化,实现一定程度上的能源自给自足,创造可持续发展的建筑模式。建筑师在设计绿色住宅时,场地选择尽量减少对周围环境的破坏,适当提高建筑密度,减少占地。生态建筑属于宏观层面,绿色建筑属于微观层面,它们相辅相成。
在此基础上,上世纪90年代,国际和国内的房地产理论界就提出了适应现阶段人类居住的健康住宅的概念。事实上,这也是属于大生态化的概念,是适应现在的住宅要求和当前所能提供的条件的产物。健康住宅与目前的住宅要求相比,更加考虑在整个生态链中的重要角色——人的健康要求,是属于近期住宅应该达到的基本目标,这是一个比绿色住宅更加微观、基本的要求。根据世界卫生组织的定义,所谓健康就是“在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态,而不是单纯的指疾病或病弱。”据此定义,“健康住宅”就是指“能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅。”
例如,住宅必须具备良好的日照、通风、采光,这是评定住宅卫生、健康与否的重要因素。因此要求,居住在底层的住户,“至少有一个居室的冬日,必须获得不少于一小时满窗日照”。住宅的通风,主要是组织良好的穿堂风,使空气产生对流效应。厨房和卫生间(包括单一功能的厕所)是住宅不可忽视的重要空间。我国传统的住宅设计忽视厨房、卫生间的重要性,把它们归入次要的辅助空间,因而形成先天不合理性。因此,需要把厨房、卫生间纳入重点设计,扩大面积,设计对开窗的明厨、明卫,安装抽烟排气、除湿设备,实行管线统一暗设等,以彻底清除厨房、卫生间的污染,使之成为通风、采光良好、清洁、美观的空间。室外环境亦不可忽视,除必须的绿化以外,噪声的影响不可小视,在噪声声源处,应有良好的绿化隔声带。除此之外,住宅附近应无排出灰尘、烟雾及有害气体的工厂。
◆我国健康住宅的发展状况
健康住宅的出现符合后SARS时代我国消费者对于住房健康、安全、舒适和环保的要求,从居住者切身的生理、心理健康需求入手提高住宅的居住品质,具有非常强的可操作性。健康住宅应当成为一种平民化的住宅产品。
然而令人遗憾的是,我国健康住宅的发展严重滞后于现实的需求。一是新开发项目的健康住宅实践仍然停留在试点的层次上,而且这批试点项目面向的消费者大部分都是高收入人群,满足不了中低收入消费者对于健康住宅的需求。从规划设计到建材选择,从家庭装修到物业管理,住房建设的每个环节都与健康住宅息息相关,而目前相关的技术要求仍然停留在技术要点的层次上,并没有成为带有强制力的规范。事实上,与绿色住宅和生态住宅不同,健康住宅应当成为近期我国新开发住宅项目都应当达到的基本要求,它的普遍实现应当是低成本和平民化的。这个目标的实现需要政府、学术界和房地产业界的共同努力。
二是对于目前规模巨大的存量住房来说,如何加以适当的改造使其大部分能够基本符合健康住宅的标准?这恐怕是摆在我们面前更加现实的问题,而这个问题从来没有被各界关心过。一个解决的途径就是通过物业管理公司或者业主委员会,在政府的支持下,启用小区维修养护专项基金,逐步对小区周边环境以及房屋的设备设施、管道系统进行符合健康住宅标准的检查和改造,如有可能,对楼宇的内部结构做出适当的调整。第二个途径就是随着梯级消费观念的普及,二手房成为满足人们住房需求的重要途径,可以考虑在交易后重新装修时加以适当的改造,使其基本满足健康住宅的要求。对于存量住房的改造,是一个长期而艰巨的历史过程,但是只有这些住宅的硬件和软件逐渐满足健康住宅的要求,我国的居民住房质量才能得到质的飞跃。
从长远来看,我国的住宅市场已经逐步进入追求居住质量的时代。经过SARS的冲击,健康住宅将从一个概念切切实实的走向人们的生活,但其本质应当是平民化与大众化的,而不是只为富人服务的。否则,健康住宅势必将沦落为开发商炒做的新卖点,而不能为大众带来真正的生活品质的提高。因此健康住宅进入寻常百姓家的过程,仍然需要各方的不懈努力。