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政府应该从城市形态上加以规划和引导。现在一提健康居住就是反高层、反CBD、要住到郊区去,这是否可行?高层集合建筑、中心商务区的效率是经过多年检验的一种城市形态,不应就此止步。
有些发展商提出要自降容积率,固然很好,但也有个自身经营效益的问题。政府应该起到主导的作用,要从规划上控制区域容积率和城市形态。比如上海和新加坡,在城区控制天际线,高层公建和住区之间,分布公共性的绿地、公园、体育中心、展览馆等,来调节局域气候,舒缓人口密度,改善生活和工作的环境质量。新加坡在最繁华的乌节路旁边,就有保留多年的森林植被。上海通过中央公园、黄兴、长宁、长风等大型市政绿地的建设,改善周边环境,土地也实现增值、房价也涨了,反过来政府以地租收益来实现更进一步的城市改造。政府要尽可能在局域规划上达到多元化、有序互补的城市功能。
-住宅郊区化等于郊区城市化?
中国人口众多,尤其北京这样的大都市,都住在郊区,一是不现实,这要求有足够的土地供应、人群的消费能力、交通的荷载;即使这些都满足了,那每天有太多人来回跑、上班进城、下班回家,空气污染、人的疲惫都是不健康的。DOWNTOWN晚上会没有活力,郊外的住区则成为卧城。北京走的路子,主流上还应是郊区城市化,即随经济发展,郊区逐渐具备居住、工作、消费休闲、文教等多元化的功能,成为一个个卫星城,并逐渐自然扩大城市的范围。
-社区形态不只是硬指标
绿化率、容积率、板楼、人均多少棵树这些指标,是健康的物理基础,在生理健康之外,心理健康同样重要。非典发生后,万科的小区有些业主出去很戒备,回到小区内很放松,也到广场吃饭、到超市购物、和邻居交流,为什么?是因为在小区里有安全感,有社区“大家”的归属感。心理的安全、愉悦,同样决定健康与否。我相信如果大家平时只是住在这里,没有交流,那么此时小区内也不会有“大家”的放松。
那发展商如何作为,就是营造多元化的小生态系统,构造新街坊邻里关系形成新社区。1.景观园林营造上,兼顾观赏性和可参与性。2.空间分级,达致公共———半公共———半私密———私密,通过建筑、交通组织、园林,来丰富空间层级,让住户在其中实现更多的生活形态。3.发展商和物业管理人持续地参与推动社区文化建设。4.住区并配置合理的商业及服务配套,营造街区中心感的地带。5.街道组织、物业公司和业委会合作,监管和自治互动。
如果有机会发展郊区项目,则对应郊区城市化的考虑,以生态、环保、可持续发展的新市镇为方向。比如适当的产业发展和就业机会、人行和车行系统都适应的商业服务分布、街区意义的商业文教配套、多元化的产品以适应多元化的客户群体、和周边项目在配套公建和交通系统上的互补、在小区环境基础上参与营造城市感的广场和商业街区。最终达到什么目的?就是从"住"升级到"生活"。