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非典引发了人们对房屋价值的重新认识,居住区空气环境及小区密度自然成为选房重要因素。目前楼市最叫座的住宅项目非低密度和健康概念莫属。同时,从空气质量的角度来看,边缘居住区所具有的新鲜空气和低密度优势,也使其地段价值得以提升。
空气优势是价值升级的跳板
西北部是天津市秋冬季主导风入口,在秋冬季具有最优的空气质量。因为冬季城市的污染,主要来自取暖造成的粉尘、二氧化硫等污染物。同时,由于西北部不与春夏季的西南上风口相对,且夏季风本身污染较小,因此,其全年空气质量可与华苑居住区媲美(来自安居办的环境评价数据显示目前综合指标略高于华苑)。
西北部空气质量前景主要还因为周边无工业污染源,以及西北部大型植物绿地和运河水系的维系。记者在规划部门了解到,《天津市中心城市生态保护圈规划》中,西北部有205公顷的刘园苗圃。152.8公顷的植物园及屈家淀风景区等有“城市绿肺”功能的大型绿化基地;区域内有多条楔形绿地,楔形绿地是空气通道,新鲜空气从此源源涌入,补充市内空气;外环线内侧是50米绿化带和外侧500米绿化带,绿化带内有活水形成水面和由乔木、灌木、观赏木等形成的四季绿化植被。
同时,以海河三岔口为中心伸向西北居住区的南北运河、子牙河水域分布,也很好地调节了这一居住区的空气湿度。因此,随着人们对空气质量要求的提高,西北部住区成为居住热点已成必然,而非典无疑加快了这一地区空气优势带来的价值飞跃,使空气优势成为价值飞跃的跳板。
轨道、快速路建设助地段升级
交通是消灭地段差异最有力的武器。有关统计表明,一条轨道线路的开通,可以使受益地段价值升值以倍数计算。因此,2005年通车贯通天津南北的地铁一号线,是促使西北边缘地区价值升级的一大潜在力量。因为地铁的通车带来的不仅是交通的便利,更将以人流、物流的变化,产生人们居住和生态形态的变化,而这一潜在能量将在地铁通车后逐渐释放,这必然会推动地段升级。
同时,在建中的由外环线和中环线的大部分路段、东南半环、西北半环组成的两个快速环线,与11条放射线共同组成了中心城区快速路系统。也在拉近西北居住区与市中心距离的同时,起到了平衡区域价值的作用。
另外,西北交通网络的重要新线路——新咸阳路也将在疏通区域交通的同时,为地段升级助力。该路南起西青道,北至京津路,全长4.9公里,在中环线西半环和规划的西北半环快速路之间并与之平行。其中西青道向南接现有的咸阳路,向北至津霸公路段为新辟线,跨越现有的津浦铁路编组站及6条线路专用线,跨越子牙河与咸阳北路相接,跨越北运河后再修建一段新辟线,终点在天穆村以南与京津路相接。它从南到北把红旗南路、复康路、规划保山道、规划天拖北道、西湖道、雅安道、长江道、黄河道、芥园西道、西青道、津霸公路、丁字沽三号路和京津路等主要道路联结在一起,保证了西北部交通的通畅。
河流改造老城文脉挖掘挑起升级空间
目前,西北部住宅区因为过去开发的房屋多为中低价房危陋房改造项目,产生了地区效应,使本地区及外部中低消费群在此聚集。本地区内一些中高消费层因为这里没有相应的居住氛围,而舍近求远在其他区买房。但是这也给西北部边缘地区建设中高档住房一个良好的机会。
更重要的是,以海河开发为契机的区域内水系改造治理,以及运河文化商贸区的建设,都将促进这一地区环境的改变和对老城文脉的挖掘。据了解,红桥区的建设规划构想是:利用三岔河口地区自然、人文环境优势,以城市发展历史文脉为主线,综合开发、理水造园、以文促商,把三岔河口地区建设成为具有天津地方特色而又富有时代气息的集文化、商贸、博览、旅游休闲为一体的运河经济、文化、商贸区,进而提升整个西北区域的居住价值。
历史上西北部是南漕北运的源头,曾有过辉煌的历史,这也从另一角度说明了这一地区有特殊的地理位置优势。因此,目前北运河和子牙河的治理,老城区历史文化的交流,可以使这一区域的历史优势得到重新展示和发展。为这一区域得到现代人的承认,打下了基础。同时,也将为这区域房价创造广阔的升值空间。(王 哲)