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近年来,房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业,大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持,这样一种结构决定了房地产市场的隐患最终将转嫁给银行。为了进一步抑制房地产泡沫,中国人民银行在今年6月13日出台的房产信贷新政策对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛。在银行收紧房地产项目信贷的同时,房地产企业开始纷纷借道信托公司募资解急。
自去年8月金信信托成功为北京新奥特科技大厦发放1亿元集合资金信托后,新华信托、北方信托、中煤信托、湖南信托、百瑞信托、深圳国投等10多家信托公司纷纷推出针对地产投资的集合资金信托。在他们看来,现阶段我国房地产企业陷入融资的瓶颈无疑意味着房地产信托市场的广阔前景。而且,房地产业的高额收益和相对较短的投资周期也满足了信托的要求。据统计,目前国内已开发的19只地产类投资信托产品信托期都在3年以内,收益率最高的是金信信托房地产组合投资信托产品,预期收益率最高达到8.4%,而预期收益率在4%以上的信托产品达到16只,预期收益率最低也达到3%,高于银行同期存款利率、国债投资收益率和企业债投资收益率,对民间资金具有较大诱惑力。
房地产信托产品的出台虽然使得房地产业和信托业形成了一种互动的发展,而且,对于我国房地产企业那种几乎是单纯依靠银行贷款的旧有融资模式而言,引入信托资金自然是一种进步的表现。不过,房地产信托产品受到青睐,也并不排除滋生新的泡沫的可能。
因为信托公司开发的房地产信托计划,其实质上就是一种房地产委托贷款,其条款基本上是参照银行贷款的有关条款来执行的,说到底就是一个银行贷款的变种。事实上银行在贷款方面业已形成了一套行之有效的规范措施,而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营的能力或经验都不及银行强,信托公司的资本金规模、抗风险能力也不及银行。
也许有观点认为,通过信托计划融资进行开发的房地产公司一般自有资金不够,而项目未能达到银行贷款条件,一旦获得信托计划,把项目启动后达到银行贷款的条件时,开发商就会把信托贷款还了,而改用银行贷款资金来进行项目建设。因此,信托公司的风险是非常之小的。然而在实际运作中,那些资金缺口较大的房产项目要做信托产品就有难度。虽然政策有限制,但仍有很多信托公司绕过政策限制,将一个信托项目分成了几个阶段来做。那么一旦房地产走低,这种风险就极有可能积聚在两三年之后迸发,最终也要由信托投资人来承担。也就是说,房地产信托业务的需求增大,对于信托公司来讲是个机遇,但是也潜伏着巨大的风险。
目前,国家对金融各个链条均进行了分类管理,如证监会、保监会以及前不久及刚刚挂牌成立了银监会,然而对于信托领域,还没有专职的监管部门,因此,从控制信托业的风险,规范信托业的发展计划,“信监会”诞生也不是完全没有可能的事。