近日，戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦卫理仕和欧思诺4家国际知名代理公司齐聚赛特饭店，打响了“后SARS”时期京城高档公寓租务市场的“第一枪”———为了获得“鼎极.嘉华世纪”这个位于“赛特黄金商圈”高档项目的独家代理权而展开了激烈的竞争。

　　竞标结果给了地产界的投资人很大的信心，四家金牌代理给项目的租金报价都达到了每月每平方米18美元，业内人士分析，租务代理公司所标出的租金价格，与非典前同等高档公寓租金的价格相差无几，可以说SARS对北京房地产市场的打击已经过去，京城高档租务市场复苏已初现端倪。

　　供应增大SARS打击高档租务市场预期受质疑

　　事实上，京城高档公寓租务市场的下滑已是不争的事实。戴德梁行的统计数字显示：2002年第四季度公寓的平均租金较上一季度下降了2.5%；高档公寓的空置率较上一季度增加了1.8%，达到了23.40%。

　　进入2003年，高档公寓租务市场仍持续走低。从某种意义上说，SARS充当了“替罪羊”———SARS减少了异地或跨国的商务活动，直接影响到了北京高档公寓的客源。然而更多的业内人士认为，SARS并非京城高档公寓租务市场行情低迷的“第一元凶”，高档公寓项目的供应量过大才是导致租金下滑的首要原因。

　　就目前而言，在投资回报率相对较高的CBD(包括核心区和泛CBD)地区，高档公寓项目的总供应量超过了300万平方米，且市场定位大同小异，都把外籍员工作为首要的目标消费群体。有数据显示，高档公寓项目数量的增长已经超过了需求的增长。

　　由于全球范围的经济不景气，跨国公司缩减了外籍员工的数量，并“软化”了他们的住房津贴，来自外籍人士的消费能力已经不可能满足过快增长的高档楼盘供应量。于是，空置率增高，行情低迷也就不足为奇了。

　　多重利好刺激金牌代理看好高档租务市场

　　尽管北京高档公寓租务市场的预期受到了广泛质疑，然而戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦卫理仕和欧思诺4家国际知名代理公司在“鼎极.嘉华世纪”竞标讲演中，仍表现出对京城高档公寓租务市场前景的信心和乐观。

　　戴德梁行认为，虽然整体市场的价格在平稳中下滑，但就此对未来形势持悲观态度也是不理性的。戴德梁行提出了两个利好因素：加入WTO和战胜SARS所带来的投资信心。戴德梁行预测：在未来几年中，与世界更为紧密的融合和交流将极大地刺激北京的高端租务市场，朝阳园的老总黄士达也认为，WTO、CEPA和2008奥运会对市场将起到积极的推动作用。

　　另外，戴德梁行住宅部经理樊骥表示，租金是一个综合的系统，除了供求关系和地理环境以外，物业服务质量、周边配套和户型的设计也将影响未来的升值潜力。世邦卫理仕表示：“鼎极.嘉华世纪”独一无二的“黄金地段”无疑将确保日后的升值潜力。对于出租率，世邦卫理仕也表示了乐观：“保守地估计，年底有望达到40%，但我们有充分的信心达到100%”。

　　第一太平戴维斯和欧思诺在表达相同或相似看法的同时，着重强调了物业服务质量对于升值潜力的重大作用。

　　另外，业内人士普遍认为，此前市场所表现的租金和回报率的下降仅仅是从“暴利”回归“正常”的过程，而非“崩盘”。已经有业内人士发出了这样的声音：这种下滑有利于市场的健康发展并且帮助租客建立起一个理性的回报预期。

　　专家预测，在未来5至7年中，北京的高档租务市场将进入一个平稳发展的稳定时期，WTO的缓释效应和奥运因素将保证这个市场的投资不会出现大起大落。

　　推行“泛涉外”概念提升服务价值高档租务市场变革中求发展

　　没有任何一个市场不是瞬息万变的。在“外销公寓”概念出现至今的十多年中，高档公寓的租务市场发生了许多细微但却重要的变化，比如“内外销合并”。而在今天，一个更重要的变化在悄然发生。

　　有数据显示，在北京高档公寓的租客比例中，外籍华人和外省市人的比例在不断的上升，大有取代外籍人士，成为首要目标消费群体之势。以至于伟业顾问的林洁就此提出了“涉外”概念泛化的说法，即不仅包括外国人而且包括外籍华人和外省市人。

　　根据林洁的分析，造成这一现象是因为中国人的“城市中心情结”：市中心不仅承担着工商业和金融中心的功能，而且还依托交通便利的优势承担着居住的功能。林洁指出，在中国人尚不能接受“市中心工作，郊区生活”的背景下，高档公寓市场的前景越来越被看好。

　　同时，他还表示，随着业主投资理性的增强，高档酒店式公寓的市场前景要好于以居家为基本功能的“豪宅”。但是，在这样的背景下，物业服务质量将成为最重要的核心竞争力之一。竞标商之一———“鼎极.嘉华世纪”的物业代理公司欧思诺就提出了“大管家”的服务理念。

　　按照戴德梁行住宅部经理的说法，物业服务的水平和质量是仅次于供求关系和地理位置之后影响租金和回报率的重大因素。因此，有业内人士指出，随着租客来源的变化，服务的方式和风格应当适应这种变化，最终达到个性化服务。