当前由于市场不规范，没有办齐证件就在京城悄悄“开盘”或进行所谓“内部认购”的新楼盘比比皆是，开发商坦言：“我们是没有预售许可证，但办下来是早晚的事，大家都没证，所以是‘内部认购’嘛！”如此一来，开发商是可以提前收钱了，但交了“认购金”的买房人可就利益不保了，有的项目迟迟办不齐证件，当你不堪折磨准备退房时，销售人员一抖“认购书”，你违约！想退钱，没门！可是，查阅了相关法规并咨询了法律界专业人士后，我们发现，无证售房于法不合，订金当然可退！

　　购房亲身经历

　　经历千辛万苦终于退订成功的王先生：

　　今年4月底，受一个项目小户型、好位置的广告诱惑，在外企上班的王先生头脑一热，就在该项目开盘时立即认购了一套房屋。用王先生自己的话来讲，当时根本没有仔细考虑，只是觉得那房子的位置特别棒，单价虽然不菲，但户型比较小，以自己的收入还月供轻轻松松，因此做决定的时候没有丝毫犹豫。“开盘那天，看到大家跟买便宜菜似的疯狂抢订，我还为自己能顺利地交了钱而感到窃喜呢！谁知道，冷静下来才发现，这个项目的问题太多了……”王先生说。

　　据王先生介绍，他4月30日向房地产公司交了一万元订金认购一套房屋，并签订了一份《认购协议》，协议中约定王先生应于5月15日前签订正式的《内部认购书》，并写有如下条款：1.认购方须于签订认购书时，立即交付认购书规定的订金；2.认购方应按照规定的时间和数额支付到卖方指定的账户；3.认购方如果逾期不到卖方指定地点签订正式认购契约或不按时交付20%的楼款则认为是毁约，卖方有权扣除订金，并有权将上述房屋另行销售，而无须再通知认购方；4.在签订本认购书后，且在签订正式认购契约之前，认购方若将已认购的物业转名或更名，则必须事先征得卖方书面同意；5.在签订认购书后，如果卖方无故不能签订正式认购契约，卖方需退还所收订金数额，同时，本认购书无效。

　　当时，该房屋并没有取得预售许可证，开发商信誓旦旦地承诺，两个月内办完相关证件绝对没问题。可是，一直拖到了7月，开发商还是无法提供预售许可证，王先生十分不满，而且通过两个多月的冷静思考，他觉得这套房子并不适合自己，于是他不想续签约定了。

　　到了要付订金的时候，王先生算是彻底体验到了销售人员的翻脸不认人，他们表示根据《认购协议》的条款，王先生违约，订金不能退还。王先生提出《商品房销售管理办法》中明确规定，对于开发商收取的订金，如果购房者要求退房的话，订金应予以返还；可开发商却声称，这是在双方签订了正式的《商品房买卖合同》时才适用。

　　建议查阅法规

　　1.《商品房销售管理办法》;2.《城市商品房预售管理办法》;3.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

　　律师说法

　　北京信杰律师事务所王仕平律师：开发商的说法和做法很明显不符合法律规定，开发商在没有预售许可证的情况下，收取订购金、预订金等行为由于根本不符合预售条件，所以，签署的协议可以认定无效。既然协议无效，那关于订金的条款当然也无效，购房人有要求，开发商必须退款。《商品房销售管理办法》从商品房销售的主体资格认定、销售条件、签订合同直至验收、交房全程都有约束作用。

　　购房人在掌握了相关法律依据后，可以理直气壮地要求开发商退还订金，如果开发商拒绝，购房人可通过诉讼解决，由于证据确凿，法院通常会判购房人胜诉。

　　需要特别注意的是，上述结论的前提是开发商证件不齐、不具备销售条件，如果开发商拥有预售或是销售资格，那交付订金后毁约，就得参照双方约定或相关法规解决了。另外，一场诉讼最短也要3个月才能出结果，打官司又很伤神费力。所以，在此特别提醒广大购房者签订认购协议时一定要谨慎。