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现状:正在冲顶
杭州的楼市自1998年开始,已有了连续上扬5年的大阳线,现在进入了第6个年头。1999年至2002年,杭州楼市一路上扬。人们看着楼市一年涨一千的凶猛势头,对其走势持半信半疑的态度,持币待降者各有其主。“不是我不相信,只是因为你太疯了。”于是,便有了持币待购的人。
2002年底,楼市泡沫论泛滥。楼市到了高位,高位盘整的言论使人们相信房价不会涨了,还有人坚信经济理论中“那个拋物线的转折点就要到来”,可是,杭州房价在停滞了半年后又强劲上扬。没及时下单的人又亏了。
日前浙江省房交会上,依旧是一派繁荣景象,房价不但没有下调,反而继续上涨,人流量、成交量再创新高。央行欲“釜底抽薪”,杭州房市却犹如“火上浇油”。
据省城调队的抽样调查资料显示,上半年杭州市住宅平均价格每平方米达到5396.95元,比去年同期上涨了4.8%。
浙江省统计局日前召开新闻发布会,统计局长刘希平在谈到老百姓极为关注的房价问题时承认,房价的涨幅“比我们预期的要高了点”。上半年房地产业完成投资达357.7亿元,比去年同期增加41.4%,但大众期望的经济适用房所占比重只有8.18%,“我们认为这个比重小了点。”刘希平说。
总价在50万元以内的房子少之又少。位于需求金字塔尖的高价商品房供应比例偏高,而大众购房者期盼的中低价住宅短缺。
看来央行的“釜底抽薪”,在杭州统统失效,甚至有“火上浇油”之势。房价似乎成了脱缰的野马,越走越远了。这是为什么?
至于大众普遍关心的下半年房价是否会下降这一问题,刘希平表示并不乐观,“我们总体判断是不会有太大变动,与上半年的情况不会相差太大。”
是什么原因导致杭州房地产如此火爆?有分析人士认为,近年来,由于股市低迷、民间投资暴利机会减少,而浙江房地产市场步入景气循环,不少民间资本似乎也乐于把房地产作为“避风港”乃至“聚宝盆”,有的民营企业还将投资房地产当做避税手段。得知新房贷政策对他们不利,“二次及多次置业”者抢在新政策实施前购房,使这一部分需求提前释放,因此加剧了杭州房地产市场的供不应求,导致房价进一步上涨,或者说:使房价进一步上涨获得了有力支撑。
忧虑:何时是顶 杭州市区的高房价以及房价的继续快速上升已成为许多市民心中的痛。在经济高速发展的今天,在杭州这个美丽的城市,房价涨并不奇怪,但如果每年以超过10%的速度狂涨,则令人开始担心这楼价是否超过了老百姓的承受能力,令人担心这楼价涨到何时纔是顶。
涨幅吃掉了增加的储蓄。 浙江省改革与发展研究所所长卓勇良:我不是笼统地反对高房价,相反,我认为,高房价是一个地方经济高度活跃的典型表现。但凡事都有一个度,杭州市房价3年内几乎翻了一番,其上涨速度高于居民储蓄总额增长幅度,房价涨幅吃掉了杭州市居民近几年增加的储蓄,这就不大正常了。
杭州市纳税百强,房地产相关产业占了近三分之一。近日,杭州市公开表彰了2002年度地税前100名纳税大户,其纳税总额占全市地方税收总收入的35.71%。在这百强中,房地产企业有30家,纳税额占到百强总纳税的26.98%,此外,与房地产有关的产业,如建筑公司以及设计研究院也有五家上了百强名单。
“从这样的统计数据来看,房地产纳税所占的比例关系是不太正常的,这说明房产业是一个暴利行业”。
杭州商学院工商管理学院副院长朱明伟教授分析说,在社会发展中,任何产业都应当为地方税收做出贡献。但从一般的经济结构来看,如果其中有一个行业所占比例过高,显示出特别畸形的发展轨迹,那只能说明两个问题:这一行业存在着过高的垄断性质,或者是此行业有很强的竞争力。但是从杭州的实际情况来看,房地产业并非具备了相当强的竞争力,它从某种性质上来讲其实是一种寡头垄断的行业。杭州的房价炒得过高,跟老百姓的一般收入根本不符,与杭州的实际消费能力脱节,所以此行业存在着暴利现象。
最后一点,部分开发商将购地计划提前。这加剧了过渡时期土地一级市场的竞争,使土地价格再攀高峰。反过来堆高了成本,使房价“水涨船高”。
可以说,如果杭州土地一级市场我行我素,不彻底转变观念,杭州地价、房价会不断涨上去,而一旦价值回归,杭州经济可能像日本经济那样衰退几十年,甚至一蹶不振。香港现在有数十万负资产人士,牵扯到数十万家庭。杭州的人均年GDP刚到3000美元,比同是国际花园城市的深圳、广州差得远(人均年GDP5000美元),地价、房价却已经“赶深超广”,难道还不高吗?经济支撑何在?
业内人士对杭州楼市的担忧主要缘于两个现状,一是投资客越来越多,空住率越来越高;二是非房地产主业开发企业或新入行(新进杭)企业频频在招标拍卖现场“获胜”,高价拿地。
对策:把脉调顶 杭州住宅价格第二季度涨幅为5.2%,而租赁价格第二季度涨幅仅有1.9%。浙江省城调队生产价格处副处长沈健芬表示,仅从房屋售价和租价比来看,杭州房地产市场的发展就显得有些畸形。
这些“痼疾”包括:供需矛盾突出,市区基本无现房可供,导致商品房价格上扬;商品房楼盘设计户型中大型较多,小户型较少,套均价格较高,给广大工薪阶层购房造成一定压力;存在部分投资(投机)因素,造成市场人为紧张,并有“炒作”行为;市场分割造成了房地产供给失衡,老市区供给严重不足,余杭区供给过大;另外,部分开发商的自我约束机制不够完善。要抑制房价过度上涨,必须先找准症结。杭州房地产地价、房价不断攀高的症结在于土地、房产的供应增长赶不上需求的增长,迅速、大幅度增加房地产开发土地的有效供应,从而改善杭城房产供求关系纔是根本。
所谓的“放量”供应是个什么概念呢?2000年2061亩、2001年约2500亩、2002年2800亩、今年3000多亩。
土地供应多了、房子纔可能多起来。房子多了,特别是适宜居住的房子多了,杭州房产供不应求的矛盾纔可能得到化解。
统计显示,房地产业已成为杭州国民经济发展的一个重要新兴产业。1998年以来,杭州市房地产市场开发投资年均增长基本都在17%以上,要保持这样的繁荣局面,必须祛除以上“痼疾”,为此,浙江省副省长陈加元最近特意开出了几剂“良方”:
扩大土地供应总量,保持房地产适度增长;政府要着眼于广大人民群众,构筑起一套有效的住房保障体系,加大经济适用房建设比重,扩大近郊区住房建设比重,增加解决住房困难户的比重;加强对房地产市场监管,继续开展清理和整顿房地产市场秩序工作;提高宏观调控水平;加强杭州与萧山、余杭的协调,把萧山、余杭的房地产市场统一纳入到杭州市的大市场中来。