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防止过热,稳步增长
房地产是宏观经济的一个重要的组成部分,跟整个宏观经济相关。尽管有了非典,今年中国经济的主要问题不是增长率不够,而是开始防止过热的问题。防止过热就是要在苗头刚刚出现的时候就要采取微调的政策,目的是为了防止下猛药,防止经济总体出现过大的波动。
房地产将是今后中国几十年的支柱产业,如果能避免香港地区或者日本等在过去几十年所经历的持续泡沫所导致的金融危机和衰退,如果能够防止房地产泡沫和财产泡沫,中国今后三四十年的经济增长就成功了一半。房地产市场需求非常大,在价格体系方面,中国房地产有几十年的价格增长的空间,最理想的状态应该是在价格方面可以够30年的小幅增长,而不是冲高再回落。
我认为,这几年房地产增长基本正常,不属于过热增长,而且房地产为总体经济增长做出了特殊的贡献。在中国经济普遍投资比较低迷,总需求不足的情况下,房地产的需求和房地产的投资支撑了中国很大一块增长,而且抓住通货紧缩时期,房地产在经济结构中的比重大大提高了,优化了中国的产业结构;另外一方面,每个家庭每个社会对房地产的需求也是增长的,而且这种增长是持续的。但如果目前30%左右的投资增长速度进一步加快的话,相伴随的就是有些地区、有些市场部分、有些房子出现积压、坏帐,人们开始感觉资金不足,这里面就有了过热的苗头和趋势,也值得警惕。比如说,如果在这次的“121号文件”出台之前,贷款量按照原来的速度增长,按揭和房地产商的贷款比例也基本上没变,建筑队垫款施工这些情况没变,假如这些资金情况都没变,前两年房地产商没有感觉资金不足,现在突然感觉不足了,这就说明资金链开始出现问题,说明周转面开始放大。如果这种现象在业界相当普遍,那么这个产业是否开始出现过热苗头的问题,是值得思考的。
直面问题,抓住机遇
中国房地产业有其特殊性的问题,要认真看待中国特殊的、高度紧张的人地关系。土地永远是稀缺资源,中国可居住的土地更是稀缺资源,最大的冲突首先是吃饭和居住的冲突,即使全球化了,中国恐怕还得考虑粮食安全问题。其次,公共用地和可开发用地之间的问题。中国的人口众多,本身需要很多公共用地,包括道路、市政设施,相对而言,可供居住的土地就少了,因此从政府方面来说要考虑公共设施和住房供给的关系。再次,高档住宅和低档住宅的问题。如果占地面积很大、容积率很低的房子多了,可用于建设低成本住房的面积就会减少,土地价格就会上来了。
同时,中国房地产面临内部的调整和改革,现在有这么多家规模很小的房地产企业,在行业起步阶段是正常的,但下一阶段一定要进行整合。这种整合不是要通过破产倒闭这种方式来实现,而应该通过兼并、联合、整合的方式提高集中度,提高资源效率,来实现产业的内部结构调整。
此外,随着“121号文件”的发布,金融市场和融资渠道出现了一些变化。入世以后,尽管可以有很多市场准入限制,但很多外资金融机构也能够充当企业融资渠道了。如果从中国国内的银行来看,“121号文件”是为了防范风险而缩紧银根的话,恰恰为外资银行扩大在中国业务提供了新的空间、新的机遇,也促使中国企业拓展自身的融资能力,去寻求新的融资渠道。这在一定意义上是好事,金融市场也是应该有多元化竞争的渠道,多一些新的,特别是一些治理结构、风险控制跟我们不一样的外资银行、私人银行加入进来,对整个市场发展和控制风险都有好处,让他们按照市场商业的原则跟我们企业打交道,选择项目,选择它的投资。多元化的金融市场对行业发展都有好处,至少提供了不同的方式方法,把国际的做法或者自身独到的做法带进来,可以互相参照。
因此,房地产企业应充分利用这个机会,利用加入世贸组织,利用金融市场多元化的机会,拓展自己的融资渠道,也进一步通过这种多元化的市场来防范自己的风险,借助这些多元化的机构防范自己的金融风险,这是在我们这个阶段里新的机遇、新的条件。