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提要:近年来房地产价格持续增长,关于降低房价的呼声越来越高,甚至有人提出政府应通过降低地价乃至免收地价,或“地价改地税”等方式降低房价,并测算出采取这些方式可使房价降低40%。还有人提出政府推行招标拍卖挂牌出让土地使用权是引起房价上扬的罪魁祸首等等。这些观点的理论依据值得慎重思考。
政府应慎重对待房价涨跌
从物价稳定和满足居民购房需求的角度,当然房价应该适当稳定,甚至稳中有降才能满足期待购房者的要求。但是,社会是由若干经济主体、社会主体组成的整体,是否房价降低就一定是好事呢?换言之,到底是房价上涨还是下降会对人民生活和经济发展带来好处呢?从国内外经验来看,只有房价稳步增长才能促进经济增长、社会稳定,房价下降反而会影响经济增长,甚至引起社会财富降低。我国香港地区近年来由于种种原因,房地产价格出现大幅度下跌,造成所有购买房地产的家庭都遭受到损失,约15万个家庭资产甚至成为“负资产”,这种状况直接影响到人们购房置业的信心,在“买涨不买落”的心态驱使下,几乎没有人愿意在这种时候买房,进而影响到房地产业和相关产业,影响到股票市场和劳动力就业等,甚至影响到社会局势的动荡。有资料显示,我国城市居民拥有自有房屋的家庭已经高达80%,如果降低房价,则会使绝大多数居民的个人家庭财产受到损失。
而我国大陆正为政治稳定、社会经济持续健康发展,再加之近年来经济实力不断加强,顺利加入WTO,北京成功申办奥运会,上海成功申办“世博会”等等,大大增强了人们购房置业的信心,这些应该是引起房价持续攀升的不可忽视的原因。这一点可从我国自1999年以来房地产业持续供销两旺得到证明。统计资料显示,自1999年以来,房地产销售额每年平均增长32%,销售面积每年平均增长27%,房地产开发投资每年平均增长17%。这种供销两旺的局势,说明大多数城市居民对目前的房价水平是可以接受的。
当然,这么说并不表示房价越涨越好,更不能说目前房地产价格水平、价格构成等没有问题。问题很多。这不是简单的降房价、降地价的问题,政府应从加强宏观调控、合理引导市场机制等方面入手进行管理,促进房价增长与居民收入增长、社会经济增长比率相当,这样增长纔是可持续的。
对降低房价几种观点的驳斥
目前在提出降低房价的观点中,有的提出了具体的降低房价的措施,归纳起来主要有这样三种:一是政府不要土地收益或降低土地收益,即所谓减免地价,就可以降低房价;二是政府不要实行招标拍卖挂牌出让土地,继续实行协议出让就可以降低房价;三是认为政府应将一次性收取的“地价”改为按年收取的“地税”就可以降低房价。暂且不管是否政府想降房价房价就降,单从这三种思路本身来看,是否真能降低房价呢?我认为均不可能,而且与中央政府推行市场经济体制的大趋势背道而驰。
降地价、免地价难以实现降低房价的愿望。如果仅从成本的角度来说,由于地价是构成房价的重要成本之一,那么只要降低地价,房价就一定能够降低,这是最简单的道理。但是,同样一个简单的道理是,谁都知道房价不仅仅是由成本决定的,尤其是最终被市场所接受的房价绝不会由成本决定。如果房地产开发成本能够最终决定房价,那么可能近年来最高的房价应该在海南,因为海南1992年地价炒得最高,加之1993年的金融整顿致使很多楼盘被积压多年,别说地价成本很高,仅利息成本就可能使房价翻番。
而且,降低地价,甚至免地价是不尊重产权的表现。土地是国家所有,地价就可以降、可以免,为什么没有人提出免建筑材料价格?难道国家财产就可以任意优惠、送人吗?之所以有人认为目前房价偏高,就是因为政府管不住房价。那么在政府管不住房价的前提下,仅仅靠降低自己的地价,谁能保证开发商就一定会降低房价呢?因此,在市场经济条件下,仅仅依靠降低地价或免地价难以实现降低房价的愿望。 招拍挂只能说充分显化了地价,但不一定能引起地价和房价上升。如果说招标拍卖挂牌出让土地使用权对土地价格没有影响,那绝对不符合实际。之所以采取这种竞价性的方式,就是要改变协议出让方式无竞争性和隐蔽性的弊端,使土地价格充分显化出来,因此肯定会引起地价提高。但是,是否一定引起房价上升,还须从地价的本质和内涵上来考察。
如果仅从数字上看,可能地价确实上升了,但是可能数字的内涵是不一样的。我们知道,根据土地开发程度和条件的不同,地价的形式有生地价、毛地价和熟地价等,一般来说采取协议方式出让的多为生地和毛地,因此协议出让地价中就不包括宗地内的拆迁补偿费;而招标拍卖挂牌出让土地,通常要先经过收购储备,进行宗地内拆迁整理,属于熟地出让,因此出让地价是熟地价。从地价构成来看,熟地价当然要高于生地价和毛地价,但是对于买地者来说基本是一样的,只是支付取得土地成本的方式和过程不一样。
因此,如果招标拍卖挂牌出让土地过程中出现地价上升,有两种“上升”是合理的:一是由于招拍挂的竞争性使地价充分显化,这不是招拍挂引起地价上升,而是原来的协议出让地价不符合实际市场水平;二是地价内涵不同,协议出让如果是生地价或毛地价,而招拍挂出让是熟地价,当然后者高于前者,这也不是地价上升,而是地价构成或表现形式不同。
而且,由于招拍挂简化了政府供地流程,实现了公开公平公正,应该会降低开发商取得土地过程中的隐形成本,至少是将部分隐形成本公开化。从开发商的角度看,甚至会降低其取得土地的价格。
应该说,土地收购储备、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权等措施是国家促进土地出让市场公开化、完善市场管理体制和充分发挥市场机制作用的重大举措,是完全符合我国市场经济发展方向的,应该进一步完善和发展。这些改革之所以引起社会各界关注,甚至非议,可能正说明了改革措施有效,因为它既理顺了有关经济关系,又触动了原有利益主体的既得利益,可能这就是改革的效果。
“价改税”说法既违背经济理论,更不可能降低房价。所谓“价改税”就是有人提出来将现在政府一次性收取的地价(出让金)改为按年收“土地税”。这一说法首先违背有关经济理论。土地价格是在土地交易过程中所体现的经济关系,与产权关系相对应,讲究公平公正,属于市场交易关系;而税收是国家凭借强制力进行的收益再分配,讲究强制性,属于国家行为。二者具有本质的区别。这种说法是将作为产权主体(土地所有权主体)的国家与作为管理者和征税主体的国家混为一谈,不符合市场经济发展过程中要求产权清晰的原则。
地价和房价由谁决定
决定房地产价格的,首先不是开发商,开发商在取得土地过程中的成本确实影响房价,开发商也希望将开发过程中所发生的成本都打入房价,但成本绝不是房价的决定因素。如果成本能够决定房价,就不会出现“烂尾楼”,更不会出现房地产开发公司倒闭的现象。其次也不会是政府,如果政府说降就降,说涨就涨,那不是市场经济,而是计划经济。第三,更不是购房者(业主或非业主,已买房的或没买房的),已买房的都希望房价快涨,而没买房的都希望房价快降,但他们谁也决定不了房价。
市场是决定价格的唯一主体。房地产的产品质量、居民购买力水平、市场供求关系等,这些是决定市场价格的重要因素。政府应该从这些方面宏观调控市场价格,加强房地产开发过程中的监督管理,提高产品质量;发展地区经济,增加居民收入,提高居民购买力;合理制定城市规划和土地供应计划,合理确定房地产开发量,有效控制房地产市场供求关系等等,以此来引导房地产市场的正常发展,而不是武断地干扰价格,否则不但达不到预期效果,还会扰乱正常的市场秩序。
政府应该干什么
对于房地产市场来说,作为一种重要的要素市场,是任何社会市场体系的重要组成部分,由于房地产开发建设过程通常较长,且涉及行业多,因此又是一定地区国民经济发展的基础。因此,如何保证房地产市场的正常发展是一定地区社会经济发展的关键。那么,政府在房地产市场中到底应起什么样的作用?对这一问题的回答,除了要遵循经济学的一般规律,还应考虑我国的土地及房地产制度体系的特殊性。
第一,应该规范行政行为,降低房地产开发过程中的环节成本,减少收费项目,取消不合理的收费,提高办事效率。
第二,充分实现政府宏观控制房地产市场供求关系的职能。控制房地产开发量,引导房价,应依据当地社会经济发展水平对房地产市场供求关系及发展趋势进行科学的预测,根据居民收入状况、改善居民居住条件等方面要求,制定合理的房地产开发计划,并据此审批房地产开发项目,避免盲目审批所造成的影响。近年来政府逐步制定了向社会公布土地供应计划的措施,对宏观调控土地供给起到了重要的作用。 第三,实行规划管理。这是任何国家政府对城市土地利用和城市建设进行宏观调控和管理的基本形式。通过规划确定城市土地利用布局,确定城市不同区域的功能,不同类型用地的调控数量和区域,任何房地产开发项目均必须符合城市规划的要求。因此,政府可通过制定合理的城市规划,调控房地产开发的数量和区域,从而达到管理市场的目的。 第四,实行市场监督管理。包括监管房地产开发和交易行为,保护产权人合法利益,维护正常市场秩序等。
中国推行市场经济体制改革已经20余年了,尽管坎坎坷坷,但是成效显著。市场经济发展到今天,无论是学者还是官员,乃至新闻媒体,都必须慎重对待改革与发展中的问题,走回头路是绝对不可能的了,如果现在仍然用计划经济体制下的思路来解决市场经济发展中的问题,是肯定行不通的。