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2002年,一句“告别空调暖气时代”的广告词给人们的记忆打上了“锋尚”高科技住宅的商标。这一引起房地产业界震撼、争议的项目,随着今年的顺利入住似乎淡出2003年房地产舞台了。无独有偶,2003年当代万国城的城中之城MOMA国际寓所同样展示出让人眼花缭乱的高科技产品。在北京历经“4月风雨”后,更多的买房人关注房子的外部环境和内部环保问题,一时间“环保住宅”、“健康住宅”成了媒体和消费者关注的中心。经过真真假假的“健康”洗礼,北京的购房者和专家同时提出“健康住宅需要建筑科技硬支撑”的论点,看来,北京高科技住宅又将在今秋搞试点。让我们来看看“锋尚”、“MOMA”谁与争锋?
继去年曝光率极高、争议不断的“锋尚国际公寓”后,今年当代集团也举起高科技的大旗,推出“MOMA国际寓所”,并打出“科技养生住宅”的健康概念。两项目的单价都在万元以上,且设计师同为瑞士联邦高等工科大学建筑物理学家教授凯勒,其宣传攻势也直追当年的“锋尚”。看样子今年高科技住宅还要火。
通过对比,记者发现,无论是“锋尚国际公寓”的健康舒适与低能耗八大子系统,还是“MOMA国际寓所”的科技养生十大系统,都是充分利用现有的建筑类高科技力量,按照欧洲环保设计标准对其屋面、外墙、外窗、采暖、制冷、新风等进行了全面系统的环保优化设计,从而彻底摆脱了传统住宅完全依赖采暖制冷设备才能达到舒适温度的落后状况,力求建设高舒适度、低能耗、健康、绿色、环保型住宅。
推出原因
作为第一个吃螃蟹的人,锋尚国际公寓总经理张在东无疑成功地使自己和项目在2002年出尽风头。据说搞技术出身的张总,是业内少数的房地产科班出身,上学时的理想就是“考虑建造各方面都经过优化设计的最好的房子”。
他认为,国内的房地产业一直滞后于欧洲等国外发达国家,我们的房子几乎都处在高能耗低舒适度状态,无法满足人们对高品质居住生活的诉求,同时这样的建筑也是对国家能源的巨大消耗。所以一直考虑如何在节约能源的情况下,实现人们对高品质生活的追求。经过长期的学习、考察、研究,现在终于建成了国内第一栋超五星级公寓——锋尚国际公寓。它引进欧美“八大子系统”成熟技术,不需要空调和暖气,使室内温度一年四季保持在20℃—26℃,同时配有置换式健康新风系统,24小时不间断地通风换气,杜绝“空调病”并具备夏天除湿、冬天加湿的功能,实现了住宅的健康、舒适和环保。
而当代集团总裁张雷表示:“选择高科技住宅的主要原因,一是东直门需要一个能够代表其发展的城市标志性建筑;二是住宅要以人为本。”
东直门商圈是北京未来的交通枢纽中心与重要经济区和休闲区,它需要标志性建筑。好的住宅是与自然、山水、文化紧紧相系的,其最高境界是最终达成“天人合一”的理想,围绕“人”这个主体,一切要为人的健康、舒适着想,为丰富人们的物质生活和精神生活着想。SARS后,应该建什么样的住宅成为每个房地产开发商都应认真思考的问题。当消费者的目光越过地段、价格、户型种种要求径直指向健康时,有责任的开发商都会站在消费者的立场,重新审视自己的住宅产品,更多将关注的目光投向健康、生态。
市场反应——
锋尚国际公寓在2002年4月26日以万柳地区最高价(均价9600元/平方米)开盘,一经推出迅速引起市场关注。开盘推出的30套房子当天上午便被一抢而空。虽然之后每次开盘价格都会上调3%,但是推出的第二盘、三盘仍然当天便全部售出,并出现提前23小时排队认购的火爆场面,至8月底项目售罄,销售价格最终涨到10600元/平方米。销售价格之高,销售速度之快均突破了北京西部高档住宅市场的历史纪录。
目前锋尚国际公寓入住4个多月,异常平静。这也许正应了张在东的一句话:“也许平静,对于锋尚来说就是意味着成功。”
据记者入户采访发现,该公寓的业主非常满意这种先进的建筑科技运用给居室生活带来的高舒适度。尤其是一些外籍人士,非常认可锋尚的科技健康生活。在今年夏季北京室外温度38度,湿度80%—90%的时候,在该公寓的房子里温度始终保持在24℃左右,湿度在50%左右。锋尚国际公寓到目前为止已经经历了一个完整的采暖制冷季,设备运行良好。
同在“当代万国城”这个66万平方米的大社区,“MOMA国际寓所”的开盘价比一期已入住的精装现房高出2000元/平方米,购房人会接受这个价格吗?
业主赵女士,2002年年底入住当代万国城。作为拥有带私家电梯平层豪宅的当代万国城业主,赵女士要为这个总价近300万元的家每月缴纳15000元以上的月供,还有每月近3000元的物业费、水电费、停车费。尽管这样,赵女士在“MOMA”又订了一套300平方米的新房。赵女士的购房理由是“自己已经在当代万国城住了半年时间,对万国城及其周边的环境、乃至于开发商都有了一定了解。这次订购MOMA是看中它的投资价值。从地段上,交通便利,很容易吸引外籍人士或者金领租住。从MOMA自身品质说,由欧洲名师设计,运用恒温恒湿技术,健康、安全、能耗低,是有先进技术支撑的现代化住宅,相信会大大提高投资潜力的。遗憾的是,整个小区目前还处于施工阶段,比较吵闹,环境还不太好。但是,应该用发展的眼光看,现在的建设是为了将来,现在环境不理想是为了将来环境理想。”
追根溯源——
“锋尚”刚刚入住,尚未完全经历北京春、夏、秋、冬的考验,“MOMA”现在也只停留在施工阶段,人们免不了对它们实际的效果存有疑虑。
瑞士晚期现代主义的建筑大师艾伯利教授高级助手SABRINA女士介绍,“MOMA国际寓所”和“锋尚国际公寓”采用的天棚低温辐射采暖制冷系统在国外建筑中已经运用多年,尤其是欧洲,瑞士、德国、瑞典等欧洲发达国家的几百幢建筑中都使用了这套系统,它已经成为一项成熟的建筑技术。这套系统的使用寿命很长,它第一次运用是上个世纪90年代,于1991年设计出来,1992年在建筑中施工,1993年正式运行。到目前为止,这套系统还没有出现过任何问题。
同时参与过“锋尚”和“MOMA”设计的田原博士是建筑师,在中国也工作过,在欧洲也工作过,为这两次中外合作与沟通搭建了重要桥梁。她对引用欧洲现代高科技进入中国住宅建设充满信心,并不停举例来打消记者的担忧——采暖制冷系统管子里用的是密闭性的水,是一次性进行软化处理过的,而且管子不是金属管材,不会因腐蚀而生锈。并且一个回路里面会有一个小的过滤器,万一有什么地方掉了一个小的废弃物什么的,它就会自动排走。所以也不用担心会堵塞。
再比如,新风传输方式采用置换式,所有房间新风都从房间下部送出,由于温度较室内偏低2摄氏度,所以进来的新风总沉于地面,而通过人体表加温、呼吸加温和其他热载体的加温而逐渐上升排出,排出的废气不再做循环使用。新风在送入室内前,要经过调温调湿、除尘、过滤与消毒,所以室内空气不单单是新鲜的室外空气,而是最适合人体舒适度的新风。
如此科学和高舒适度的冷暖系统,冷暖与通风的能耗折合人民币却只有10元/平方米/年,从经济上看也是极其划算的。
专家观点
“健康住宅”五方面考虑
怎样才能做到住宅的健康?全球可持续发展联盟中国高舒适度低能耗项目负责人田原博士表示:“要真正建成‘健康住宅’必须考虑并满足人体对5个方面的健康要求,即温度、湿度、采光、噪声控制、空气质量。”
据欧洲一项研究人体健康的研究结果表明:人体处在20-26摄氏度是最为健康和舒适的;而湿度范围保持在30%-60%比较合适,低的话会感到干燥,高的话会感到潮湿;在建筑中合理地利用天然光和人工光,创造良好的光环境,满足人们工作、生活、审美和保护视力等要求,也是健康住宅重要组成部分,因此要提供高水平的视觉舒适度,充分利用自然采光;噪音影响人的睡眠、休息和交谈,还容易引起疲劳、过敏、头疼和重压。这就需要控制和降低噪音。室内的隔音效果应该控制在40分贝以下。
空气质量问题是影响人们健康的重要方面。因此必须仔细选择材料,避免使用任何带有有害性挥发气体的建筑材料和装修材料,同时采用置换式新风系统,以高效的方式保持合理的高速空气交换率,使室内时刻拥有充足的健康新风。