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近两三年来,以新起点、长远天地、财智中心、住邦2000为代表的商务公寓成为市场的主角,围绕商务公寓的探讨也在各媒体间展开。但无论批判也罢,赞扬也好,热点地区的商务公寓好卖却是不争的事实。目前,面对商务公寓的“大好市场”,一些写字楼项目不甘于“干着急”的现状,开始着手控制成本,以低价格、高品质的姿态重新杀回商务市场。
市场“捧红”商务公寓
2003年,尽管市场上商务公寓的声势有所减弱,但开发商对于商务公寓的开发热情以及购买者、投资者的需求渴望却使得商务公寓市场仍然风光不减。
业内人士分析,商务公寓的持续热销是有它的深层原因的:一方面,中小企业写字楼需求量大;另一方面,甲级写字楼价高难降。以目前商务公寓市场较为活跃的中关村为例,2002年中小规模成长型企业较之2001年增长了近40%,而50人以下的中小企业占到企业总量的85%,平均需要的办公面积为263.32平方米。如此需求的中小企业财力有限,购买写字楼无论是在首付款、贷款年限上,还是在还款额上,均有较大的压力。
而在目前的写字楼市场中,供应量虽然很大,但较高的价位让这些中小写字楼望而却步。资料显示,2002年北京甲级写字楼的供应量已超过120万平方米,比1997年的116万平方米的最高峰还要多。写字楼供应量虽然大,但从甲级写字楼的分布来看,大多集中在CBD、中关村、金融街等传统热点地区。而这些地区高昂的土地成本直接造成写字楼租售价格的“高不可攀”。以中关村为例,2003年中关村地区预计将有40万平方米的写字楼供应,主要集中在中关村及其附近区域,超过32万平方米的数量是以销售方式进入市场的。但由于中关村地区的土地开发成本相对较高,中关村地区的甲级写字楼售价普遍在15000元左右,如数码大厦每平方米18000元,联想科技园每平方米2200美金,中关村大厦每平方米15000元。
而与此同时,以新起点为代表的新一代商务公寓,在硬件设施上下足了功夫,譬如建筑结构采用可灵活分隔组合的大空间框架结构,设计综合布线系统,在消防上设自动报警和喷淋系统等,另外,为满足中小型公司降低运营成本的需要,还设置了齐全的商务配套设施。在此市场行情下,中小企业购买价位稍低的商务公寓就不足为奇了。
低价位写字楼“奇袭”楼市
全盘运作了第一代商务公寓新起点嘉园并大获成功的北京锋华兴业房地产经纪有限公司总经理鲁应红认为,商务公寓类产品是在特定时期、特定区域及特定政策环境下的产物。但在商务公寓与甲级高档写字楼市场仍有一定的市场空白。而对于一些“精明”的开发商而言,空白就意味着巨大的商机。据记者了解,中关村边缘区的纯写字楼项目已经撒开了大网,准备以低价位、高性价比出击,目标客户直指中关村的中小公司。
比如位于西三环紫竹桥向西800米的纯写字楼项目嘉豪国际中心面市时,打出了均价8500元的震撼价,与之相对应的是上地信息产业基地的金隅科技中心也打出了写字楼的超低价。
低价并不意味着低品质,以上两个项目的低价出击,均是以5A的超高配置为基础的。以嘉豪国际中心为例,作为海淀区绿色生态办公区的代表项目之一,其外立面选用干挂花岗岩为主要材料,每扇窗均可自由开启;15部进口电梯;400多个车位;全楼中央空调加新风及灭菌系统;在配套方面,包括多功能会议厅,员工餐厅等,应有尽有。
业内人士认为,此类高性价比甲级写字楼的出现将会对中关村高价写字楼及商务公寓客户形成大范围分流,其周边特有的绿色生态环境是任何一个商务区都无法比拟的优势。随着竞争的加剧,高价写字楼打“价格战”已成必然,而由此引发的对于商务公寓的挤压也会日趋凸显。从长远看,适应市场需求的高质、低价甲级写字楼将越来越多,并形成中关村的商务主流产品。