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国内首部物业管理行政法规———《物业管理条例》于9月1日开始全面实施。为解决困扰业主与物业管理公司之间多年的“疑难病症”提供了法律解决依据。
解读:物业费可以讨价还价
《条例》明确规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法执行。也就是说,物业管理的收费标准要按照物业企业的服务水平与质量以及业主的承受能力制定物业费,业主和物业管理公司可以就物业管理费问题进行讨价还价。
解读:明确物管公司赔偿责任
《条例》第36条第2款规定,物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。其中最重要的是保安责任,例如业主家中被偷,或在小区内被盲流殴打,物业管理公司都要承担赔偿责任。但是,赔偿受到限制,主要是合同本身对此要有规定。
解读:明确业主享有10项权利
《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有10项权利:按照物业服务合同的规定,接受物业管理企业提供的服务;提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;参加业主大会会议,行使投票权;选举业主委员会委员,并享有被选举权;监督业主委员会的工作;监督物业管理企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;法律、法规规定的其他权利。
解读:物业管理权属于“业主大会”
《物业管理条例》第一章有关“业主和业主委员会”中明确规定:一切权利属于业主大会,业主委员会只是业主大会的执行机构,由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则、选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作、选聘、解聘物业管理企业、决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
解读:业主有权“炒”物业
《物业管理条例》明确了业主大会是小区的权力机构,业主委员会是执行机构。强化了业主的监督权和管理权。规定物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过,就可以选聘或“炒掉”物业管理企业。而业主大会作出的决定,必须经过与会业主所持投票权二分之一以上通过。
解读:通过招标选物业
《条例》提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,强制要求住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业管理企业,这使物业管理成为市场化的行为。解读:物业管理提前介入《条例》规定建设单位与买房人签订的买卖合同中,应当包含前期物业服务合同约定的内容。例如房地产开发项目在规划、设计、施工即项目运作的初期阶段,就应该聘请前期物业管理企业,明确双方的权利和义务。
解读:共用设施收益业主有份
《条例》规定物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不能改变用途。如果开发商在楼顶等社区内的公共区域加装广告,必须经过业主大会的同意,并且业主享有相当比例的收益。
解读:物业公司不代收水电费了
《物业管理条例》第四章中明确规定:物业管理区域内,供水、供电、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。同时,还明确规定:关于物业的使用与维护供水、供电、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
解读:买房前要签“物业管理公约”
《条例》规定:开发商在卖房前应制定业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。开发商在卖房时,应当将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。