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5年前的1998年，国务院出台了23号文件，结束了我国福利分房的历史。日前出台的“国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知”(简称18号文件)被成为中国房地产业发展的新里程碑。
有人评价说，新的18号文件进一步将23号文件中残存的非市场化因素进行深化改革，中国最昂贵的住房商品消费行为将加速市场化发展。
(1)关于总体
房地产业基本成为国民经济支柱产业
刘洪玉(清华大学房地产研究所所长)
中国房地产业在经历了近两年“泡沫”与“过热”的争论以及如何进行有效的宏观调控与管理的讨论之后，终于画上了一个阶段性的句号。
清华大学房地产研究所近期在国家自然科学基金资助下完成的一项研究表明，中国房地产业和住宅产业增加值占GDP的比重，在1997年至2000年平均分别达到了6.6%和6.7%，而且呈现逐年提高的趋势。同期住房投资与住房消费对GDP增长的平均贡献分别为1个百分点和0.2个百分点。
这一方面说明，我国房地产业已经基本成为国民经济的支柱产业，同时也说明，启动住房消费、发展房地产服务业，是令房地产业持续促进经济增长、强化房地产业之产业地位的重要方面。从这种意义上来说，《通知》中提出的“坚持住房市场化基本方向”、“坚持以需求为导向”、通过深化改革来消除影响住房消费的体制性和政策性障碍、区分市场供给和住房保障制度下供给的功能、努力实现房地产市场价格基本稳定、“统一政策、因地制宜、分别决策”、促进房地产业与社会经济协调发展等指导思想，确实是高屋建瓴，是对过去10多年来经验教训的高度总结，具有里程碑性质的作用。
(2)关于供应
市场化是趋势
高广垣(中华全国工商业联合会住宅产业商会香港分会有限公司主席)
“国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知”，对今后房地产业发展具有很强的指导性，也很及时。通知中说，增加普通商品住房供应，要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。这是非常好的政策，以前有是否以经济适用房为市场主导的争论，其实市场化的要求，还是需要并应该以商品房为主导。
我认为对于完善个人住房贷款担保机制的规定，方向是对的，如要加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。加快完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系。但由于目前商业银行对于个人住房抵押贷款的信息尚未公开、透明，担保公司很难获知抵押率、不良贷款率、提前还贷等数据，无法在准备金和风险等问题上进行判断，要等待信用体系的完备才能够进行。
张宝全(今典集团董事长)
18号文件很有创造性地提出了“普通商品房”的概念。作为商品房，在房屋质量上不会存在很大差异，所以很难界定高档住房和低档住房，普通房概念的提出是对房地产市场结构的科学划分，这对于指导房地产行业的健康发展起到了良好的作用，并且克服和改变了以前在概念上的混乱和模糊，将促使房地产新一轮开发更加有序、房地产市场发展进一步深化。
北京市场的主流产品是普通住房，其需求量非常大，空置率比较低，而高档住房的空置率较高。北京市场仍应该以满足中等收入者这一主流消费群体为主，18号文件所倡导的因地制宜的做法是符合市场规律的。
(3)关于经济适用房
不再承担平衡市场房价作用
任志强(北京华远房地产股份公司董事长)
当23号文件出台时，我们就在呼吁经济适用住房应列入城镇低收入家庭的社会保障体系之中。5年实践，经济适用住房合理承担了货币化分配向市场化发展的过渡性任务之后，终于被国务院明确为不是让富人占纳税人的便宜发财，而是真正为应列入社会保障体系的低收入家庭安居乐业的政策性住房了。政府将不再是利用经济适用住房平衡市场的房价，不再是利用经济适用住房调控市场，而是真正承担了政府应用二次分配调节、公平、合理补贴、切实保障的工作任务，在提供保证社会稳定的公共产品了。
从23号文件中多数人购买经济适用住房过渡到只对享受社会保障的家庭提供经济适用住房，实际是对低收入人群的一种保护，限制了不该享受政府优惠的购买人群与应受保护的人群之间的竞争，同时使国有资产和财富的转移支付合理地补贴到应受补贴的人，同时也是对房地产市场化的一种保护与推动。不是在与市场争食，而是努力实现社会公平。
这次的文件则明确了市场化的条件下政府只干政府应干的事，市场的事交给市场去做，而市场要做的是“满足不同收入家庭的住房需求”，有什么样的需求，就应提供什么样的产品，不应采用对不同消费需求的歧视而设置体制性的和政策性的障碍。在根据各地经济和社会发展相适应的情况下确定消费的条件，对局部发展结构不相适应的地区合理调控不同产品的结构比例。
(4)关于融资监管
更贴近市场实际
张宝全(今典集团董事长)
经济适用房是我国由福利分房向商品房过渡的过程中为解决中低收入者住房问题的一种过渡性政策。随着房地产市场的发展，商品房供应的日趋合理，经济适用房所具备的价格优势也将慢慢弱化，逐渐被取代，控制好经济适用房的套型和购买人群是解决经济适用房现存问题的根本所在。
房地产要真正走入市场，就需要大规模的资金支配，如果不通过规范的手段来解决，势必会产生问题，这就需要通过证券化的资本平台来解决，同时也可以有效降低金融机构的风险。相比较而言，18号文件更贴近市场实际情况，来解决规避金融风险的问题。
高广垣(中华全国工商业联合会住宅产业商会香港分会有限公司主席)
“通知”中规定，加强房地产贷款监管。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。对于房地产预售款和信贷资金的监管，这次是首次提出，我认为非常好，因为在市场中有些公司把一个项目的预售款用于土地储备，使得这个项目的风险增加。
任志强(北京华远房地产股份公司董事长)
曾经引起众多争论的银行信贷政策变化问题，在文件中也给出了结论，一是肯定了央行防范金融风险的重要性；二是强调了防范风险不能影响发展住房信贷，尤其不能因信贷政策的变化而影响了全国的房地产业发展的大局。对符合条件的企业和项目要加大信贷支持力度。对即使是已经出现违规的项目和行为也要妥善处理，化解风险而不能一刀切的简单处理并造成银行更大的金融风险。
(5)关于二级市场
人不再像蜗牛
潘石屹(SOHO中国有限公司董事长)
现在中国的城市的房子中已购公房占相当大的比重，但目前最大的问题就是因为各种限制而无法流通。将近5年了，各方呼吁，就是突破不了层层设置的限制。公房上市就卡在一个图章上，把中国人变成了蜗牛，人和房子连在了一起，不让你分开。我没有用的东西经过流通成为你有用的东西，这就是市场，是利人利己，又有利于国家的事情，房子不能卖，造成很大的浪费。18号文件中，把人和房子分开了，中国人从今天开始将不再当蜗牛了。
“任何单位不得擅自对已购公房上市交易设置限定条件”人自由了，房子也自由了。房子流通得越快越好，房子可以充分地利用，国家还多收一些税金和土地的收益金。
我们面对的是千变万化市场，不同城市的市场不一样，同一城市不同类型房子的市场也不一样，同一类型房子，不同的发展商的情况也有好有坏，怎么能统一到几个具体的数字上来管理和控制呢？18号文件中明确写上了：“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持的力度。”这就是市场经济的做法，而不是一刀切。有些房地产企业，用假售房合同骗取银行的按揭贷款，也有些房地产企业行贿从银行骗取贷款，这些都是犯罪，要限制。
(6)关于风险
面临艰巨任务
刘洪玉(清华大学房地产研究所所长)
《通知》的内容很好地体现了“疏导”而不是“围堵”的管理思路。分析过去10多年来房地产市场发展的经验，我们发现，土地供应的失控和无序，规划管理的滞后和缺位，导致房地产市场“进口”的大门失去了调节流量的作用；缺乏效率和透明度的市场，加上管理制度的缺陷和低水平的市场服务，降低了市场参与者的决策质量，加大了市场交易成本，减缓了“流量”通过“渠道”的速度；而二手房市场不发达、忽视租赁市场的培育和发展，使房地产市场主要依赖“新建商品房出售”这样一个非常单一的出口，制约了房地产市场的发展，尤其是制约了住房消费及消费形态的多元化。
当然，我们也不要盲目乐观，毕竟中国房地产市场上还面临着许多问题需要我们去研究解决。房地产金融风险过分集中在商业银行体系，是一个不争的事实，从促进房地产业长期稳定发展、持续促进国民经济增长的角度出发，必须要认真探讨降低和分散房地产金融风险的制度、手段和措施。在土地供应制度转变后，带有强烈行政色彩、同时又采用了最市场化的招标拍卖方式的集中统一的土地供应，能否很好地满足市场的客观需求，能否从保持地区长期竞争力和持续发展能力的角度，有效地控制土地价格，是对政府能力的一个严峻挑战。
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