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过去十年,是中国房地产大发展的十年,也是中国房地产形势争论不休的十年。争论如此之大,已深刻影响到国家对房地产的产业政策调整,关系到房地产业的长远发展。产业发展有长短期之分,有所处不同阶段之分,也有不同区域之分。倘若用同一比例尺去衡量不同时期、阶段、区域的速度和结构,很容易出现偏颇。中国房地产的根本大势、长期趋势,应该在大背景下,即经济长波(公认的“康德拉耶夫周期”=54年左右)区间观察,才能从总体上、全局上、本质上把握房地产业形势。
经济“起飞”时期房地产投资比重大是普遍现象
1、工业化国家经济起飞期房地产投资普居高位。英国:19世纪初经济起飞时期,全国投资大约55%注入土地,14%~15%注入于建筑,约2%注入于公共工程,房地产和其相关的投资占全国投资的72%。德国:19世纪40年代进入经济起飞阶段,1851~1855年,按1913年不变价格统计,在总投资中非农房屋投资占31.1%,公共建筑5.1%,地下建筑6.4%,房地产及相关投资占总投资构成的42.6%。法国:约在1830年开始经济起飞,按现行价格计算,房地产业中的住房净资本形成占全社会净资本形成额的30%,加上地产和非住宅投资后,房地产及相关投资占社会总投资的比重与英、德接近。日本:战后经济恢复(再起飞)的几十年中,房地产业中的住宅建筑投资占社会固定资产形成价值总额的20.7%~26.7%,相当于GNP的6%~8%。(W.罗斯托,1963:陈光庭,1991)尽管时代有别,仍可不失为我借鉴。
2、中国正处于经济起飞期,房地产投资理应偏大。诺贝尔经济学奖得主W.罗斯托讲:“净投资率持续达到10%,等于换一个方式给起飞下定义”,2002年中国全社会固定资产投资43,202亿元,增长16.1%,占当年GDP的42.19%,已经连续十余年保持了净投资率两位数以上的增长。中国无疑正处在经济起飞时期。2003年,全国房地产开发投资可达到8,500亿元左右,约占当年GDP预测值(110,590亿元)的7.69%。1998年~2002年中国房地产环比增长速度分别为13.7%、13.5%、21.5%、27.3%和21.9%,平均在20%左右(杨慎,2003),与上述国际上经济起飞同一时期的工业国家比较并不高,中国即使保持30%左右的阶段性房地产增长,也不算高。
中国城市化所处>30%的阶段正是房地产发展高峰时期
1、从形态上讲,城市化就是房地产化。城市化即农业资源(投资)、农业生产活动(载体)和农村人口(居住)向城市的转化。中国城市化现为38%,每年以约一个百分点的速度推进。据建设部和民政部的远景规划,到2010年或更长的一些时间,全国大陆地区设市城市达1000个左右,建制镇2万~2.5万个,城镇人口年均增长4%~5%,年增约1,600万~1,700万人。届时,城镇人口将达到6亿多,城镇化水平约45%。也就是说,今后15年内将有2.7亿人口进入各类城市与建制镇。即使以联合国低收入国家城市人均住房面积6.1平方米/人计,也要新形成16.47亿平方米住房需求。同时,大城市中60%来自农村的流动人口,(姚士谋,2001)也产生了不容忽视的大量住房需要。
2、旧区二次城市化重新启动房地产业。大中城市旧区的改造中,房屋拆迁会引起投资和需求的双重效应,城市有机更新与保护性开发需追加大量投资。我国城市数十亿平方米的住房存量,即使按低于国际住房折旧通用标准1.5%计算,每年就是约一亿平方米的投资需求。1990年代,北京市城区共拆除危旧房屋约500万平方米,仅此一项,按小于实际3∶1的拆建比例,会形成约1500万平方米的投资引力。“七五”至今,天津城区共拆除危陋房屋1500余万平方米,形成约4500万平方米的投资和需求规模。
现代生活方式的普及需要物业和公共设施的急剧增长
1、消费时间比例的变化要求宅居面积扩大。据原国家发展计划委专家的测算,我国小康社会目标城镇人均住房建筑面积,2010年将达到25平方米/人(曹玉书,2002),年均以0.5平方米/人递增。经济发展迅速降低恩格尔系数(2010年约为30%),使消费结构发生根本的变革。工作与闲暇比例此消彼长,相应住宅功能,由农耕—工业社会时期单纯的日落而息的“巢”,愈来愈成为休闲活动的场所,住宅面积要求扩充。新经济的发展,数字网络下“生活+工作(SOHO)”方式的流行,也要求人均居室面积的增加。
2、消费空间结构的调整需要公共设施增加。现代化的推进意味着我国将跨入上中等收入(3,031~9,360美元/人)国家的行列,预计2010年城镇居民人均可支配收入将达到12,000元/人。人均收入的明显提高会引起消费空间结构的调整,这就是流动性消费大大增加。以往可望不可及的观光、旅游、访问、出国、带薪休假、休闲娱乐进入百姓千家万户,相应需要季节性、度假性、公共性物业设施的增加。流动性消费的扩展要求现代服务业(第三产)大的载体,CBD、SHOPPINVGMALL(摩尔)、度假中心等应运而生。据资料,在伦敦中心区,1938年用于办公面积是880万平方米,1993年已经达到1,670万平方米,全英企业办公所提供的工作岗位占总数的百分比由1960年的24%,提高到1990年的38%,办公室的就业量增长率是平均就业量增长率的5倍(英保罗.贝尔琴,2001),这仅仅是现代服务业发展中房屋增长中的写字楼一项。
综上所述,从长波观察,中国房地产正值高增长期。在此面前,任何犹豫、徘徊和停滞不前,都是不必要的,都可能会失去发展的大好时机。(刘玉录)