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中国10余年的城市发展史也是一部地产孕育史。弹指一挥间,房地产市场化的大潮发轫于改革开放的前哨站———珠江三角洲,又接力于大上海的浦江两岸,如今,终于又开始真正撼动、提升于中国的门户———北京。外省地产企业挥师北上最早期有万科,近几年有合生、珠江、富丽、世茂、万达等,这些企业纷纷杀入北京,有的因而确立为全国性企业,有的已经获得京城地产相当大的份额。北京尽管有入世,有奥运等概念,但外省企业文化终究与北京有较大差异,他们能否在北京照搬本地的成功经验,能否适应北京这块土地,续写奇迹呢?本报邀请十家在京已具规模的外省开发企业家,结合各自谈谈在京发展的经历、在京本土化的尝试……
曾伟
看好渤海长江经济圈
从经济的发展来说,三地还是有根本的问题,珠江三角洲的房地产是起源最早的,受香港的售房形态影响比较深。
在长江三角洲,一些海外人士、台湾人和一些海归派购房比例占到40%左右,而本地人占的比例不多。随着京沪高速铁路的修成,上海、南京、杭州称之为一小时的经济圈,是世界制造业的中心。由于长江经济圈的地理位置,决定了它是发展非常快的地区。
渤海在京津塘这个经济圈,北京有北京的优势,从长期来看,一个是渤海经济圈,一个是长江经济圈,都会迅速崛起。北京的资源有不可取代之处,这种前提下,北京的房地产还应该有十年到十五年的成长期,因为在一个城市里,只有达到了人均成套面积30平方米以上,可能才处于平稳发展时期,而北京离这个数字还有非常大的距离。
陈长春
持续向渤海、长江经济圈挺进
我始终相信,不管怎么竞争,在一个市场里面,只要你做得好,有竞争力,就永远有市场,最关键的是如何取得竞争力。对于一个跨区域发展的规范化的企业,要想在新的市场里获得竞争力,这是一个很难的问题,因为这里面孕育着两个基本问题,第一,进入新的区域,企业本身如何生长的问题;第二,如何持有原来企业核心的基因,把它移植到这里发展的问题。
这是四个环境,第一个环境是政府的政策环境,大家如何在这个环境里面找到适合自己发展的流程,并且慢慢适应政府环境的运作。这是第一个要琢磨的事。
第二个就是客户,客户的差别非常之大,从南到北有一个市场的梯度,深圳在先,紧跟着是上海,后面是北京,这个市场梯度的过程也就是市场成熟度的过程,致使这个市场发展的过程也在不断地成熟。
第三是概念,北京人创造概念非常好,我们很认同,确实北京的发展商创造概念和提炼概念非常精通,有的是产品上的概念,有的是文化上的概念。
第四,北京的发展商看长板,深圳的发展商看短板,我们在产品的要求上,确实要适应市场的要求,本身北京这个市场,是一种多元文化的市场,可以接纳不同文化,长板符合他们的一些想法。
宋垚
坚持走国际化路线,力争在全国遍地开花
我们从1994年开始投资北京,当时北京的地产还是在低谷期,世茂品牌的形成也是从1994年到北京之后,我们经历了将近十年慢慢的成熟和发展过程。北京确实是一个有深厚文化底蕴的城市,当地的特征也十分明显,我们从营销手段等各个方面适应这个大都市,也比较注重创业。
任何产业的发展,在一个城市都有萌芽到成熟的过程,大家都看好北京、上海,那么它的利润空间还有其他各个方面就都会受到限制,所以集团也会在其他的城市进行摸索,借鉴当地企业的一些成功经验,我们的眼睛没有固定在哪个圈,只是按照城市本身发展的规律,寻求我们的投资点。
张亚夫
三地奥运园中最看好北京
异地置业,是个人消费习惯,上海有一定的吸引力,但是北京的吸引力是最大的,北京的吸引力不仅仅是吸引着北京周边区域,它还吸引着全中国,所以从房地产的发展来说,除了比较经济实力、比较基础设施的建设,比较政策管理水平以外,一定要考虑它是不动产,北京凭借是首都,将这种地域性强化了。
从这几个经济圈的几个核心城市来说,全中国发展最快的是北京,其次是上海,谁也没有办法跟它比,辽宁,甚至东三省虽一直也努力组成一个经济圈,但是由于基础设施相对较弱,很难形成一个真正的经济圈。但是北京可以做到,所以我觉得,这三个地方各有各的条件,各有各的文化,但是作为房地产发展,我觉得真正的最有潜力的还是北京,正是因为首都经济的这种现象,所以无论对外地的投资者、置业者,最具吸引力的还是北京。
谢强
南北方购房人差异与开发商形成对比
北方人希望房子比较舒服,比较大,南方人比较精细,希望看到现房,北方人最好是要半成品的,这样的房子卖得最好,初具规模,但是又没有完全成形,这样的房子比较容易接受。南方人,尤其是广东人,宁愿多掏三五百块钱,也要等到现房,看过以后觉得可以,才会买。
对于发展商来说,觉得南方的发展商和北方的发展商恰恰相反,南方的发展商比较细,北方的发展商,写意性的东西比较多。几家大的房地产公司招了很多北京本地的工作人员,大都主张不要掏广告费,把钱省下来,因为本身企业在业界已经小有名气,而且我们的产品卖出去基本上问题也不太大,但是南方的发展商,就认为投放广告不仅仅是要把广告投放出去,同时也对公司的实力是个很好的证明。各有各的门道,这是南方发展商和北方发展商的最大区别。当然还有产品等等很多区别。
陈长缨
渤海经济腾飞的切入点应该是天津
房地产发展的状况,珠江三角洲经过这十几年房地产高速的发展,由高速发展期进入了平稳的调整期后,市场的竞争在加剧,热点在减弱,整个市场是更成熟了。相反,比较明显的对比就是目前上海的房地产形势在高涨,特别是前一段,在上海房地产高档楼盘的畅销,是比较明显的对比。
长江三角洲处于高速发展期,北京环渤海经济圈是持续发展期。上海的国际化进程很快,对于海外资金的引入,对消费者的吸纳,特别是对海归派、华侨都有很强的吸收能力,加之浙江、江苏这些地区经济发展发达,对上海的房地产构成了非常好的支持,这是目前房地产高速发展市场支撑的基础。同时,北京是政治经济文化中心,地位在中国确实是不可替代的,一般都认为,2008年奥运会是我们房地产业很好的一个支持,但是我觉得,2008年后北京房地产依然会持续稳定的发展,特别是对于周边的市场对消费者的吸引,还是有很强的吸收能力。
环渤海经济腾飞的切入点应该是天津,未来的发展和切入,天津市是很好的基础,会有很好的效果,因此我们最近在天津有比较大规模的投资。
吴有富
从历史的角度看三个经济圈的不同特色
比较三个经济圈的不同,站在历史角度来说,第一,城市发展不同,我们看珠江三角洲,会觉得东莞、番禺等地的经济发展都不错,这就是城市化进程不同造成的。在珠江三角洲我们看到的是城市化进程已经到了一定的阶段。再看渤海经济圈,就有差距,这是进贡机制形成的,我们是首都,是世界级的城市,可能比东京的还要好,但是一出四环、五环就差多了,第二,市场化进程造成的不同,珠江三角洲和长江三角洲还是按照市场规则来做,在北京这个政治、经济、文化中心,一方面有商业运作的规则,另一方面有文化运作的规则,还有政治运作的规则,是将这些规则整合到一起了。
在大同世界上各有特色的发展,应该是这样的一种发展趋势,仍然会保留着在文化上的优势,但是更多的是走向共同,就像普通话一样,大家聚在一块,一定说的是普通话,北京人说的带京味,上海人、广东人也会说得各有特色,所以从这个角度,我们万科还是比较看好整个房地产发展的,这三个经济圈都是我们合资的重点。我们甚至对内地的一些核心城市也有比较浓厚的兴趣,正在大规模进行投资。
吴永隆
南北方开发商如何立足北京
作为一个外地的开发商,进入北京,都是在新的环境下面临的一些问题,要正确地面对这些遇到的问题。企业有企业的文化,城市之间也有城市之间不同的文化,我们应该有正确的思想面对这种不同的企业文化带来的困难,要有一个比较正确的心态。企业本地化,必须把企业开发的经验与当地城市融合,联系起来,做得更好一些。
作为南方的开发商,对北方的开发基本的判断要全面,一提到北京的开发商,就会想到天鸿集团这些具有代表性的开发商,但是这些开发商只是北京开发商的一部分,不能完全代表北京开发商总体的水平,包括经营的理念,做事的方式,对产品的态度等等。作为部分南方的开发商在多年以前就已经进入北京市场,拥有成功的项目,发展到很大的规模,其实已经是北京开发商的一部分,所以我们面对的竞争对手,实质上又有南方的开发商,又有北方的开发商,因此片面地针对传统意义上的北方开发商的做事方法、做事的经验去竞争的话,有时候就会有问题,因为南方的开发商之间在北京也在竞争,所以对北京开发商的判断,我觉得不仅仅是对北京原来本土的开发商,不管是从南方来的还是北方来的开发商,都把它称为北京的开发商,这样去判断北京开发商比较正确,这样制定对策的时候才不会失误。
袁岳
三个经济圈的本地需求与外来需求对比
以我们对全国主要城市进行的研究,围绕浙江三角洲、长江三角和环渤海的地区来看,在对需求结构研究的过程中,有所谓本地需求和外来需求两个层面。本地需求的特点,是以广州、深圳为代表的珠江三角洲最强,然后是北京、天津,然后是上海,上海本地居民的购买力是很弱的,本地的常驻居民的经济实力较弱,真正的本地有钱人也很少,而北京是真正的穷人和真正的富人最多的,中间阶层的不多。目前来说今年和明年,需求恰恰来自本地的常驻人员。
从外来需求层面看,外来购房者已经成为房地产市场是否有活力的标准。无论是周边地区的居民还是国外购买者,上海的直接外来购买力最高,国际影响也比北京大。而北京在对外地的购买力进行整合,从北京吸引的中国内地的购买力来说,是带有全国性的,对内地的影响超过了上海。相比之下北京和上海是在结构上有所差异。就广州而言,对于外地购买者的影响力包括对国际的影响力比较差,来自港澳台的影响力要大一些,如果我综合把这两层结构放在一起看,影响力最强的是上海,从未来的发展角度,也应该是北京和上海。
李晨
华侨城休闲度假的开发新模式
华侨城的开发是1986年开始的,最近这几年,因为华侨城的区域和旅游结合得比较好,所以这几年房地产也是做得比较好,发展也比较快。最近几年,华侨城的投资向新区域外发展,目前北京、上海的项目都已经开工了。谈到旅游地产,有几个分支了,我们的旅游地产被一些学者称为景区型的旅游地产,我们是城区的开发模式,不仅仅是旅游地产。我们这个开发模式是一个综合的开发模式,还包括一些配套、文化的设施,所以我们通过调研觉得叫休闲比较好,我们想也应该适应北京的特点,休闲和度假的开发模式。
刘云飞
城市的文化背景直接影响产业经济发展
我自己感觉到,文化差异是影响到战术层面的,珠江三角洲已经到了稳定发展期,长江三角洲,从宋明以来都是经济文化中心,城市化发展已经到位了,上海的城市发展是在高档层次上的发展,竞争很激烈。反观北京,不光是城市建筑,还有人的生活方式,购买行为,都差别很大。北京是一个吸纳型的城市,首先吸纳了人才,清华毕业的,对未来有希望,而且能够拿到合理的收入。环渤海地区,北京还是龙头,包括今后要振兴的东北老工业基地,也是要靠高科技振兴,靠现代化的管理来振兴。