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世邦魏理仕、戴德梁行等境外服务机构给人们的印象主要是“物业管理”,不过事实上,十多年前,这些知名公司是以“全案顾问”的身份伴随数个国际水准物业项目的启动步入京城的。经过不短时间的修行,他们开始显露出顾问公司的“真面目”,并逐渐在高档写字楼和公寓市场占领一席之地。
作为全球知名的综合性地产咨询服务公司,也是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕(CBRichardEllis),1986年开始在北京开展业务,1987年接到第一笔独家代理国贸中心的大单,但此后十多年,世邦魏理仕仅仅以跨国公司服务、物业管理及研究咨询为主,在中国大陆的收入还不到总收入的1%。1996年公司正式设立北京办事处,截至2002年,该公司在北京地区员工230人,收入约为3000万人民币。
2003年7月29日,世邦魏理仕完成了对显盛金融集团(InsigniaFinancialGroup)的收购,收购之后,世邦魏理仕的销售和租赁物业价值超过800亿美元,商业融资额超90亿美元;旗下管理的地产面积和公司物业超过7亿平方英尺,旗下管理的投资资产额为140亿美元,并为总资产价值4140亿美元的地产提供了4万项评估、估价及转让咨询服务,年收入逾17亿美元,在全球48个国家设有250家分支机构,堪称全球第一大地产服务企业。与此同时,北京世邦魏理仕地产代理的本土化战略开始启动。角色的转变
与庞大的交易额对应,世邦魏理仕在全球的业务涉及租赁、销售代理、物业管理、抵押贷款、投资基金、地产评估等,凡是地产中介服务业务几乎无所不包,但在北京市场的主业一直是物业管理和为租客服务。“最大的转变是角色的转变。”从新加坡公司调到北京世邦魏理仕担任董事总经理的郑春光(DennisTay)先生接受采访时说。
世邦公司1906年成立于美国旧金山,到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司;魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦,业务遍布世界各地。1988年4月,两家公司合并成立了世邦魏理仕,因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势,世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度,为进入中国市场的IBM、NOKIA、ERICSSON等公司提供物业方面的服务。比如为满足日本企业习惯的一站式服务要求,专门成立日本部,SONY公司在京的行政办公、展示卖场以及员工宿舍等都在此搞定。近两年随着房地产项目的代理业务有所起色,公司开始将“为甲方服务”纳入主营范围。物业大摸底
首先是咨询业务,据介绍,从去年至今在北京各热点区域展开了23项不同类型物业的咨询业务。在中关村区域有中关村国际商城、联想融科资讯中心、大慧科技园;在CBD世邦魏理仕涉足华贸中心;在金融街包括F9地块的中心区商业项目、F8地块的写字楼项目;在奥运村有奥林匹克公园商业设施、北辰大厦和奥运媒体村三个项目。可以说北京地产热点区域基本都被列入其研究和服务范围之内。不仅如此,其咨询业务也明显地加大了向中高档写字楼、公寓和住宅渗透,包括望京住宅和双井等项目都被纳入其视野。如果说咨询业务本身并不能带来太多的利润,那么世邦魏理仕的行动显然是带有前瞻性的,郑春光也认为咨询业务的率先扩张不仅有利于研究及把握市场,也为后续业务开进提供了便利。
在全案代理方面,世邦魏理仕已经接手了两个写字楼、三个商场、两个中高档住宅的租赁及销售代理业务。由于政府对中介机构从事地产评估、融资、地产基金和按揭贷款等有诸多限制,因而世邦魏理仕在其“强项”,如投资方面领域的业务尚未发挥出自己的潜力。优势在将来
房地产是地域性很强的行业,北京中介市场经过十余年的发展,已经形成了以金网络、伟业、中原、协成等为龙头的主要格局,对于目前销售为主的“短平快”市场主流,擅长经营高档物业租赁业务的世邦魏理仕反而缺乏优势,同时还要面对“水土不服”的困难。但是郑春光对此表示乐观,他认为,根据欧美经验,地产开发经历了高热时期之后,有稳定现金流和回报率的租赁业务将成为主流,顾问机构的专业性、系统性和自身实力将成为竞争关键,而且加入WTO后,随着北京国际交流的加强,国际化经营的企业优势会更加凸显,世邦魏理仕擅长的地产评估和金融服务业务也将一展身手。