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在近日举行的北京市市长国际企业家顾问会议上,新世纪发展有限公司主席郑裕彤建议调整土地出让方式,用招标拍卖+综合评标的方式出让土地。
郑裕彤认为,土地出让价格的上涨与土地出让方式有直接关系。
2002年5月,国务院国土资源部颁布《招标拍卖国有土地使用权规定》,要求从2002年7月1日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅用地,必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。根据这个《规定》,许多城市陆续实行了土地储备制度,即经营性用地由政府下属的土地储备中心收购、储备,然后再公开进行招标拍卖,出价高的企业获得土地开发权。
以招标拍卖方式出让土地使土地资源得到了合理使用,使政府回笼大量资金,基本上杜绝了以往在土地出让过程中的腐败现象,净化了社会风气,并使一部分缺乏资金实力的中小发展商退出了市场,使房地产市场得到了有效整合。
但是,由于土地属于不可再生资源,在国内经济高速发展的背景下,大量资金涌入市场,争夺有限的土地资源。单纯靠拍卖机制出让土地,必然使土地出让价格呈现“水涨船高”的态势,客观上对房地产泡沫的形成起了推波助澜的作用。以国内最早(1999年开始试行)实行土地储备、拍卖制度的杭州为例,该市的土地出让价格逐年上涨,每年涨幅在15%~20%之间,该市近三分之一的银行贷款投入了房地产业。北京位于双井附近的一块土地,最近也创下了几十亿元的拍卖天价。
为了降低土地出让价格的涨幅,抑制房地产泡沫的发展,建议调整土地出让方式,用招标拍卖+综合评标的方式出让土地。即:在土地拍卖过程中,除了考虑参与投标的企业的出价外,还要成立由专家、学者组成的评标委员会,对参与投标的企业开发资质、历年开发量、土地竞标方案、楼盘的品质进行综合评判,拒绝没有房地产开发经验、却不惜以重金获取土地的企业进入市场,以“釜底抽薪”的方式抑制地价上涨,并使有限的土地资源向高素质的大型房地产商集中,促进大型房地产开发集团的形成,提升房地产市场的专业化水平。