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对于想购房的普通百姓来说,最关心的是能够买到价格适中,又没有太大风险的房子。但新的房地产政策能否拉低房价实在难说,在过去几年中,每当有风吹草动就会有人说房价“要跌了”,但各地的房价却在不同幅度地上升。时下,就有不少业界人士认为,央行新的房贷政策导致银行收缩银根,开发商融资成本增大,开发成本加大,必然会分摊到房价上,将危机转嫁到购房者头上;而因为资金来源受阻,必然造成大量楼盘停建或缓建,导致房市需大于求,势必拉动房价进一步上扬。事实上,近期上海、南京、杭州等大中城市的房价仍然高烧不退。如在沪上今年房市除了因非典静寂近两个月外,新近推出的300多个楼盘中,中高价房占了大半以上;在南京,热点地段河西一处楼盘开盘价一跃超过每平方米五千元;而河东的一些楼盘,价格更似脱缰的野马,以每平方米六千元绝尘而去。从国内许多城市房市的成交情况来看,市场仍呈供需两旺的态势,二手房成交价虽没有前几年那样猛涨,但还是在缓慢地持续走高。
江苏省城镇人均居住面积为28.57平方米,县镇人均居住面积30.36平方米。城市人均居住面积低于8平方米的人口占8.14%,居住面积在9—19平方米的占28.9%,后两类人群应构成房市最大的有效需求,但调查表明,这一群体八成以上是低收入阶层,他们对于动辄四、五千元,甚至上万元的高房价,肯定只能是望房兴叹。时下,一些地方政府调整房市结构,大量发展中低价住宅的决定和行动,自然值得称道。但在一个充满暴利情结的房市中,利润微薄的经济适用房又怎能吊起开发商的胃口呢?央行不久前出台房贷新政策,对于购买高档商品房、别墅或第二套以上商品房贷款进行限制,可谓是一个有益的尝试,但要让中低收入阶层也能买得起房,则需要进一步细化政策,出台相应的扶持与限制政策。
据报道,目前国内商品房空置面积已逾亿平方米,商品房空置率高达25%,远远高于10%的国际空置率红线标准,占用银行资金的数目也相当惊人,与此同时,去年国内房地产投资增速超过40%。房市这种不正常的状况自然引起管理高层的警觉,认为加强房贷风险的预警和监测,优化房贷结构,防范货币信贷在房地产业中潜在的金融风险势在必行。一些高层人士在不同场合曾委婉而含蓄地提出“局部泡沫”论,认为房地产业经过几年的快速增长,有必要进行调整以防范房市“局部泡沫”扩散的可能。更为可怕的是,部分城市追求不切实际的经济指标,制定过高的房地产投资计划,不少城市房地产投资占固定资产投资比重达30%,个别城市甚至接近60%,一旦其增幅下降,势必将对城市经济增长造成较大影响。
业内人士称,房市风险主要体现为“财富效应”的过高预期与市场变现难的矛盾。购房者往往是买涨不买跌,越涨越买,越买越涨。但房市与股市不同,股市下跌时,便宜一点就能抛售出去,但房子的变现能力差,一旦跌下来,无处可逃,买涨不买跌,大家都想卖时,谁都卖不出去。现在,房市看似如火如荼,主要是因为大量民间资金囤积在房市中,推动房价不断上涨,一旦出现资金“大逃亡”,后果不堪设想。
房市“泡沫”另一个突出表现为,与居住性需求相比,投机性需求所占的比重过大。不久前,苏北某市一家商业银行专门组织房贷人员到新区进行实地调查,发现在一幢幢新落成已“全部售出”的楼盘中,实际有人居住的不足30%,大量的是有钱人的第二居所或投资性空关房、出租房。由此得出的结论是,房市供需结构失衡已经开始加大,并成为“泡沫”堆积放大的信号。早在10多年前,海南房市“泡沫”的教训至今让人记忆犹新,投资性购房失度必然会出现投机性炒房,而投机性成交出现异常放大时,房市的多米诺骨牌效应就会随时显现。