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市中心、火车站、地铁,这是对于天津东站后广场最基本、最重要的三个定位依据。国内外资料表明:在都市中交通枢纽(火车站、地铁、轻轨、公交车等)的外围第一圈往往为大型商贸集中地,第二圈为政治办公集中地,第三圈为居住地。位于东站后广场的顺驰城市系列,正好地处天津城市中心交通枢纽外围的第一圈。可以预见的是,在东站后广场开发的地产项目,无论是商建还是住宅,都具备非常良好的成长空间。事实上,随着顺驰城市系列,沃尔玛超市,嘉华国际中心等大型项目的陆续进驻,东站后广场的地产开发已经形成规模优势,一个新的市中心主流商圈开始浮出水面。
交通枢纽确立先天优势
交通是一个城市经济发展的大动脉,也是衡量一个地块升值潜力的首选因素。东站后广场拥有天津市最便捷的交通网络,是市中心地区为数不多的交通发达且交通秩序良好的区域之一。除了毗邻本市最大的火车站———天津站以外,该地块周边公共交通也极其方便,有600路、907路、观光2路等16班公交线路通往全市六区和各郊县,设有两个公交车站———和平村和李地大街,一个公交始末站———后广场。
规划中的地铁2号线、3号线都将东站后广场列为重要站点。其中2号线在东站后广场设有一地铁站,与顺驰城市系列的三个项目隔华龙道相望。规划中的地铁3号线的一个站点就设在城市系列项目附近。据了解,目前正在论证阶段的京津磁悬浮铁路也有意选址东站后广场。从国内外城市经济的发展经验来看,市中心交通枢纽的外围第一圈往往为大型商贸集中地,因此,东站后广场当仁不让成为天津市新的投资热点区。
地铁商业+物流商业+社区商业
天津火车站作为天津连接全国的节点,是天津市最重要的交通枢纽。火车站的人流量在10万人/天以上,而这些人有相当一部分是通过后广场进出火车站。此外,天津市最大的长途汽车站位于后广场西侧,与顺驰城市系列仅一路之隔。此长途汽车站每日发车数十次,日运输旅客量达到4万人次,到此候车的旅客也需要通过地块周边。东站后广场还处于地铁二号线、三号线的交会处,其辐射范围包含火车站、长途汽车站、华昌大街居住区、整个春华里居住区以及狮子林大街部分区域,根据国内其他已有地铁城市的调查,此地铁附近的商业将非常繁荣。
综合上述情况,后广场作为重要的人流疏散地,具有极高的商业价值。业内人士预测,根据东站后广场的区域定位,这里极有可能形成“地铁商业+物流商业+社区商业”的大型商圈。其中物流商业主要着眼于后广场的交通优势,而且,华龙道一带云集城市之光、城市星座等河北区的中高档项目,社区生活氛围浓厚,配套设施日臻完善,因此专门面对居民日常生活服务的“社区商业”也有非常好的发展前景。
规模优势成就未来商业繁荣
据不完全统计,东站后广场周边三公里范围内固定人口与流动人口超过40万。按照商业发展规律,每10万人需要营业面积3万至5万平方米左右,因此,后广场商圈比较理想的商业规模在12至20万平方米左右。从目前在建的商业项目来看,城市之星商业街建筑面积达1.5万平方米,城市之光商业建筑达6万平方米,嘉华国际中心的商业租售面积也超过了6万平方米。加上现有的临街商铺,东站后广场的商业规模比起本市的任何一个大型商圈都毫不逊色。
业内人士认为,具备优越的位置才能聚来人气,才有获利的基本条件,而商铺规模是汇聚人气必不可少的条件。首先规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”全有;其次,才能引来大商家进驻带旺其他铺面。具备了规模,就可以开展新型的经营方式,提高人流量。大型综合性商厦会继续发挥在区内的集聚效应。好的社区商业必须形成一定的规模,才能够建设有竞争力的商业群落,辐射更大范围。另一方面,一定规模的商业能够营造多种商业业态,构建更为成熟的社区商业。顺驰城市系列的商业建筑面积将近8万平方米,这样的商业规模不仅能够完全满足社区居民
的各种生活需求,而且还可以借助临街优势,辐射至周边区域。
顺驰城市系列拉动后广场商圈全面升级
今年下半年,顺驰集团在东站后广场一带接连布子,城市之星、城市星座、城市之光以“集团军”形象整体亮相,充分显示了本市地产巨擘对该区域升值潜力的看好。对于顺驰来说,集中这么大的规模和资金优势整体开发同一个地块,力度之大也是前所未有。对此顺驰城市系列的负责人士表示,相对于东站后广场的发展前景,目前该区域的商业建筑大多规模较小,档次不高,高尚购物休闲场所更是寥寥无几,因此这一带的商业潜力还是非常大的。随着城市系列的整体进驻,后广场商圈无论是商业氛围还是硬件配套都会再上一个台阶。此外,嘉华国际中心、沃
尔玛超市等大型商业项目的入驻,也会进一步提升后广场一带的商业氛围,共同把这个“蛋糕”做大。
据了解,顺驰城市之星、城市之光都具有非常有特色的商业建筑。根据规划,这两个项目的商业将充分利用火车站和城市地铁的特色发展以大规模物流仓储为特色的大型商城。并辅以超市、专卖店、品牌旗舰店等内向型业态满足周边区域居民生活消费。另外,考虑商业广场及地块总体规划引入大型餐饮及快餐等,完善配套功能。因此,顺驰城市系列的进驻,被视为后广场商圈全面升级的关键一笔。建成具有天津特色的城市地铁商圈,已经指日可待。(杨维东)