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报价161轮,竞买鏖战历经4个半小时。
一场理性和激情、冷静和疯狂交织的土地竞买升级战火爆上演。
6家分别来自京、津、冀的地产商参与石家庄市【2003】009号地块挂牌竞买。
竞买价从底价2.04亿元起一路高歌。当攀升至3.95亿元时,石家庄新天地房地产开发有限公司(与河北冀兴房地产开发有限公司联合报价)先退出竞买;随后,河北卓达集团在报出最高价4.25亿元后亦退出了竞争;在经过轮番加价后,河北顺驰房地产开发有限公司(天津顺驰集团注资的子公司,以下简称顺驰)报出5.97亿元惊人价位,北京昌腾房地产开发有限公司(与石家庄双益新型建材有限公司联合报价)此次没有跟进,最终,顺驰如愿和土地部门签约。
时间定格在9月19日晚上19时26分钟。
顺驰要为石家庄地产商授课?
除了一纸招聘广告之外,此次竞买第9号土地无疑是天津顺驰自潜入河北以来大出风头的一次登台亮相,地产界称顺驰此次成交价位为“天价”者有之,称顺驰为河北地产“标王”者不乏其人。有一个细节不容人们对顺驰关于第9号地志在必得产生半点怀疑。据媒体报道,顺驰总经理徐斌说5.97亿元成交价还在顺驰的预期之内,在竞买时,他已经把5.99亿元的报价单填
好,还没有来得及递出去,对方就已经放弃竞买,他和公司策划部的人开玩笑说,要把这个单子留做纪念。而种种迹象表明:石家庄市【2003】009号地块之争将是石家庄房地产市场的一次标志性事件。
其一,顺驰经过一番苦战最终以5.97亿元的高价将一块竞拍起始价为2.04亿元的石家庄市【2003】009号地块收入囊中,每亩222万元(包括契税)的单价比同等土地20万元的原估价高出了10倍。创下石家庄市土地市场单宗地价最高纪录。
其二,顺驰此次“9号地块”战役终获全胜无疑向石家庄地产业界传递出一个强烈信号,国内地产大亨们对石家庄市这类二线城市的地产开发市场已觊觎良久,顺驰此次之所以出手不凡、不惜重金高位入市除了吸引政府、媒体、目标消费群的眼球外,更重要的是谋取以“顺驰模式”切入河北地产市场获得成功而被地产业界刮目。
其三,参与角逐第9号地块挂牌出让的共有6家企业。令人关注的是,如同顺驰在天津地产界老大的地位一样,河北最大的房地产开发商———河北卓达集团亦对此地块垂爱有加。而顺驰竟然以高于卓达报价1.72亿元的价位拿下9号地块,无疑让石家庄地产界人士浮想联翩:一场地产龙虎斗就此拉开了序幕。
对此,石家庄市极艺房地产顾问有限公司总经理赵杨接受记者采访时说,顺驰高位入市不仅具有标志性,更具里程碑式的意义。因为按照传统市场开发思维,价格瓶颈因素导致高端产品在市场上没有支撑力,石家庄市房地产市场的高端产品不能去做。而且现在石家庄的住房最高水准也就3000元出头。他说,顺驰的房子估计一年半以后上市,它的房子的价位估计在4500元每平方米左右,这样的价位实际上是在挑战石家庄这个城市的极限。虽然顺驰在天津也开发5000元、6000元每平方米的高档住宅,但关键是这种模式有没有可复制性?市场风险能否控制在合理的、能承受的范围内?同时他认为,如果顺驰能够成功,此次第9号地的竞买极有可能成了石家庄市地产市场的一道分水岭,对石家庄房屋产品开发水准上升是一个强有力的支撑。他说,顺驰的动作对本地开发商的触动很大,造成了很大压力,很明显,顺驰不仅突破了石家庄开发商关于土地估价的上限,而且它也可能为凭借在低价土地上造房子牟利的房地产开发时代画上句号。诚如此,顺驰是在为石家庄地产商上课,石家庄地产商应当向顺驰学习。在本报日前关于此事举办的“尊重市场规律,杜绝房地产市场的区域性泡沫”专题研讨会上,本报副总编刘杉就认为顺驰选择高位入市除了给当地地产商传递一个“它是有实力的”信号外,同时隐射如果有人阻挠顺驰,媒体会关注,社会会关注,这也是降低交易成本的一个策略。他说,顺驰打造并出售的产品的卖点很可能就是一种身份,一种地位。
卓达质疑:
顺驰玩火,地产市场遭殃?
一石激起千层浪,顺驰就在浪尖上。
河北卓达集团一位分管对外宣传的女士领着记者参观了该企业在石家庄市的所有项目群。她用手指着东邻卓达书香花园的“第9号地块”不无揶揄地对记者说,总有一些地产商在卓达开发的项目毗邻地段跟进。
据记者了解,关于第9号地块的竞买,卓达总裁杨卓舒亲自坐镇竞买现场,但卓达最高报价为4.25亿元,继新天地公司之后退出了竞买,在水一方隔岸观虎斗。
日前,杨卓舒在一份致业界倡议书中表示对顺驰“天价”竞买9号地之事的质疑。他认为,这是一场严重背离了市场价值规律的竞买,挂牌竞买是经济行为,但今天的竞买可以说是非经济的。他认为,土地作为地产终端产品的原材料,是构成商品房市场价格的主要成分。该地块所在区域的商品房价位在每平方米2300-2400元时即属于偏高的价位,如今222万元每亩的土地出让价格,按照最高容积率计算,使得每平方米的地价成本即达到1800多元,再加上建筑安装成本和各类税费,成本价即已超过3500元,超过了石家庄市场在该地块的购买力。他还说,作为理性的房产商,应该对市场、对土地都要负责,这次竞买其实扰乱了石家庄市场的土地秩序,使之出现一种混乱局面。这次背离价值规律行为的出现,将成为一种参照,无形中抬升了石家庄市场的土地价格,进而把危机转嫁给消费者。而且还变相地给石家庄市区及周边的市民传递了一个错误信号,认为石家庄地价有很大的升值空间,为新的土地征用设置了障碍,影响了石家庄土地的持续开发。此次京津两家地产商对石家庄市场缺少基本把握的竞买是为了各自的品牌而进行恶性炒作,结果是破坏了当地的投资环境。
杨卓舒的声音在石家庄市业界内外引来足够多的回应。石家庄市高远房地产公司总经理高波对记者说,紧邻第9号地段他们也有若干亩土地,如若按顺驰拍得的价位计算,高远不用开发任何产品,近一个亿的升值利润唾手可得;但他同时对邻家顺驰要如何开发9号土地、最后能否赢利捏一把汗。杨卓舒接受记者采访时则打了个比方,顺驰入市如同以高价买走瓜农一车西瓜后,其他开发商如近邻高远以何种价位买同质量的瓜,瓜农以何种价位售瓜?他说,石家庄地产市场的麻烦事将会接踵而至。
在本报主办的研讨会上,河北经贸大学法学院副院长赵朴英分析说,顺驰集团对这块地的开发经营有两种可能:一是“高进高出”,根据测算房价每平方米要高达到4000元,远远脱离了石家庄市消费者的购买水平,有可能建好的房屋卖不出去。第二种结果,有可能“高进低出”,经营者以低于成本的价格销售,来排挤竞争对手,这是一种不正当的竞争手段,肯定违反我国反不正当竞争法的规定,对市场经济秩序会造成更大的危害。
土地部门:
“标王”顺驰后继有人
尽管在9号地块竞买会上,石家庄市土地部门数次提醒竞买者要保持理性态度,但5.97亿元的竞买价还是举槌定音,土地部门作为受益方理应惊喜万分。因为据记者手头一份材料表明,今年1-8月份,石家庄市市区共出让土地33宗,面积1580亩,成交金额达7.2亿元,上缴市政府土地纯收益3.1亿元,同比增长两亿多元。石家庄市国土资源局已提前4个月完成了市区土地经营纯收入3亿元的年度目标任务。而仅顺驰一块土地成交价即达5.97亿元,近乎石家庄市区土地出让1-8月总成交额的85%,不能不说是一次大手笔的交易。
面对外界高度关注和地产商的猜疑,石家庄市国土资源局副局长张增法在电话中对记者说,关于9号地块,竞买结果是有些出人意料,但在出让程序上无可置疑。他说顺驰高价买地自有企业经营定位策略。而近两年来来自东北、浙江、北京、上海等地有实力的地产商看好石家庄市地产市场,这对石家庄城市建设发展是利好消息。同时,他坦言,9号地之争对地产商如何更新经营理念、对土地部门如何进一步扩大开放等方面都深有意义。
石家庄土地部门的一位官员私下里对记者说,浙江某些发达城市,每平方米就能拍出20多万元。言下之意,顺驰此价实乃不必大惊小怪。记者问他,石家庄市土地市场今后会不会出现另外的或若干个顺驰?他说,如果是有实力的地产商,如果是好地段,这样的高位交易,土地部门绝对会极力成全。
“近年来,国内土地价格暴涨现象此起彼伏。”河北省CI策划咨询中心副主任、河北师大兼职教授梁勇接受记者采访时说,9号地块天价之争提醒我们必须审视现在的土地储备制度。而建立土地储备制度的初衷是加强政府对土地一级市场的控制,抑制土地投机,防止腐败,防止地价过高,避免出现“泡沫经济”等等。但实际上,在现阶段的执行中却出现了新的问题,一些地方政府从土地拍卖中赚钱,导致地价迅速攀升。目前土地储备制度执行中,政府成了土地的经营者,容易引发行政权力的既得利益集团化倾向,这样经营城市,不符合“三个代表”,也不符合市场经济趋势。他说,其实政府应抓紧完善土地调节机制,使之发挥“蓄水池”作用,通过调节土地供应量来调控地价,加快土地和房地产预警预报机制建设,以推动房地产可持续健康发展。梁文君
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【2003】009号地块位于石家庄市东二环南路以西、东岗路以北、谈固东街以东,土地总面积为196263.7平方米,其中出让土地面积为186263.7平方米,在西地块内安排24班小学一所,小学用地面积为10000平方米(小学由乙方代建),土地用途为住宅用地,出让年限70年,容积率不高于1.8,建筑密度不高于30%,绿地率不低于35%。