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自建设部去年5月推出《商品住宅装修一次到位实施细则》后,迄今已将近一年,但实际效果仍未能尽如人意。
以武汉市为例,这个城市目前从事房地产开发的企业已有950多家,开发的楼盘项目也有四五百个,房地产市场这两年来的房价表现一直保持着上扬的格局。自建设部出台逐步淘汰毛坯房、推广成品房的政策之后,武汉市可以说是闻之即动,该市开发办不仅在短时间里就组织、鼓励开发商积极参与,同时还以各种有效的宣传方式,通过会议、媒体向社会各阶层宣传建设部这一利国利民的好政策。但结果怎样?截止去年12月底,全市近千家房地产开发企业到头来只有5家企业进入试点。这个数字与武汉市目前房地产开发企业的总数比起来,仅仅达到了千分之五左右。
商品房一次性装修政策的实施,难道真的是因为“曲高”才如此“和寡”吗?记者在武汉市了解到,造成商品住宅一次装修到位政策曲高和寡的根本原因是:我国房地产业法律规章执行体系中一些与其有着利益冲突的现行政策;当前房地产市场上开发商给予购房者所表现出来的信用缺失问题;人们对于商品住宅装修与装饰概念的混淆。
税费征收:一个由政策触发的利益障碍
根据记者对市场相关人士的调查与采访,成品房之所以在市场上反应淡静,一个非常实在的情况就是在税费征收上,人们感觉到成品房成交远不如买卖毛坯房来得划算。
在我国目前房地产业法律规章体系中,牵涉到成品房推广力度和成效的主要是现行的房地产交易税费征收政策,这些税费的科目具体有商品房交易营业税、购房者的交易契税和物业维修基金等。上述税费的收取原则与标准,在国家税务部门和有关规定中,均明确了是以商品房合同的成交总额作为基数的。开发商和购房者在办理房屋产权登记时,必须按规定向政府及有关单位足额交纳。各税费具体的交纳比例分别为:(1)商品房交易税:开发商按商品房销售收入的5.8%交纳营业税及附加,购房者则按商品房成交总价的2%交纳契税;(2)维修基金:开发商按项目总建设面积建安造价的1.5%(不带电梯的多层住宅)和2.5%(带电梯的高层、小高层住宅),购房者则一律按商品房成交总额的2%交纳。这里不去计算开发商所支出的费用,仅以购房者方面合计4%的税费计算,一套成交总价为38万元(其中装修价为8万元)的普通商品房,若按习惯上的毛坯房结算的话,购房者只要交纳1.2万元就行了,但如果按装修好的成品房来计算,购房者则必须交纳1.52万元。两者相比,后者要比前者多交3200元。
信用缺失:一种让市场缺氧的病毒
在对待商品房进行一次性装修问题上,记者在采访过程中听得最多的是开发商的忧虑和购房者的不信任。作为商品供需的开发商和购房者之间,信用的缺失已成为当前市场缺氧的病毒。在人们看来,成品房的前景远比它目前的市场基础更为美好。
开发商说,成品房的开发不仅可以对商品房开发成本的降低获得良好的预期,同时因为建设部的规定,开发商因此在自己的产业链——住宅一次性装修上谋得了更多的“奶酪”。问题是众口难调,购房者对于住宅装修的个性差异,使得开发商在成品房开发方面表现出超常的胆怯。一些开发商向记者埋怨,说现在的购房者由于权利意识的过分觉醒,在商品房买卖过程中已是很难侍候。有的甚至向记者直掏心腹,说为了带动商品房的销售,作为开发商在当今市场条件下,有关住宅进行一次性装修的费用只要能够保本就行。
购房者也不相信开发商!人们对于成品房普遍的担心是怕开发商在其中有更多的猫腻。有购房者质问,购买成品房谁能向购房者保证开发商在施工上不偷工减料,在材料上不以次充好、低价高报?成品房的装修质量,谁又能确保?
概念混淆:一个不能不提到的话题
在成品房推广、得到市场认可的问题上,记者在武汉感受最深刻的一点就是,有相当数量的市民甚至一些房地产开发企业里的从业人员都将装修与装饰混为一谈。
需要指出的是,这是一种非常不利于成品房的错误认知。住宅的装修与装饰虽然密不可分,但它们在对待同一个倾注对象上实施的目的和发挥的作用却各不相同。住宅装修针对的是住宅的功能、结构、安全保护,住宅装饰针对的则是居住者对环境、文化、生活理念的个性化需求。在施工程序上,一般也是先装修后装饰。形象地来说,装修所要做的是给住宅强筋健体,而装饰则是给住宅起到了美容的作用。
当今市场的细分,专业人做专业事的大势已经极为明显。对于社会上非建筑、装修、装饰设计、施工、监理专业的购房者来说,一夜之间让自己就挑起了“大师”级的重担,实在是力不能及,滥竽充数。这种选择的结果,很容易给自己带来本可避免的麻烦与不幸。
武汉市开发办负责成品房试点工作的住宅产业处处长黄立在接受记者的专访时感言,成品房的全面上市不仅是利国利民的大好事,同时也是我们实现住宅产业化的必由之路。面对着成品房今天在市场上所遭遇到的坎坎,成品房的市场发展确确实实还尚需政策的进一步激励和全社会的共同努力。