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别墅市场的分化
目前,联排别墅的产品在向别墅类靠拢。可以说,别墅这个市场已经分化成两个方向,产品自身分化为豪宅型别墅和经济型别墅。所谓经济型的别墅已经没有第二居所的概念,可能就是一个独立住宅,正在逐渐成为高收入人群的第一居住场所。豪宅型别墅和经济型别墅走的是两条不同的道路,可以说在市场上现在都有大量的需求。我认为别墅类产品应有四个必备条件。第一是区位,我们买房子,不仅是买别墅,买任何房子首先想到的是在亚运村买、西城区买还是在东城区买,这是首先要决定的;第二是交通条件,道路方不方便,不管路程多远,在通州也好,在顺义、怀柔也好,有了车几十公里的路并不算什么,但到底方不方便很关键;第三位是自然山水,买别墅的人肯定是图郊区这种环境,自然环境是最重要的,自然环境里面如果把景观算上的话,有没有真山真水?没有真山真水,到处修岗,人工挖湖也是一种办法,比如说碧水庄园,连湖的马上能卖掉,不连湖的销售就差一点;第四,是不是有各方面的资源,比如说靠不靠近名校,是不是临近机场,只要是有资源,肯定这块地就能升值。
近几年新建的这批别墅,可以说是更看中区位和交通,我们接触这么多别墅项目,没有几个发展商能拿到优越的有山也水的地块。即使是靠近温榆河,也要走出去几里路才能看见。目前北京的资源基本上占完了,没有什么好的资源,这一点促使很多发展商往经济化别墅的方向走。别墅的发展方向
以前做别墅有分项设计,找一个规划单位做完了规划,找个单位做建筑,再找个单位做样板间装修,再找个单位做景观、园林设计,一项项分下去,各做各的,这样产生了很多的盲区,比如说结合点的问题,一个建筑盖完了,景观有几笔完了,结合点没人做了。简单地说,住宅不管设计多高档,如果到单元入口看一看,进了单元门里面样板间,里面装修做得非常漂亮,而由建筑施工单位做的室外装修却很差,产品也不会吸引人。现在有室内装修公司,却没有室外装修公司。但如果要做一个完整的产品,比如说手机,不能说这家只做外壳颜色,另外一家只做按钮,另外一家只做里面的东西,这是不可能的,应该是整体的设计。
精细程度是产品升级的标志,这个就涉及到产品消费,中国人现在对电器,如电视机、冰箱、音响、手机的消费都很清楚,对汽车消费也很清楚,但对住宅的消费还不是很清楚。随着经济的发展,产品肯定要追求精度,建筑也是一样的。如果这个楼盘比那个楼盘好,好在什么地方?除了技术含量以外,就是产品设计的精度问题。
再一点,就是新古典主义和文化品位的结合。第一代别墅多数的风格是所谓的罗马风、欧陆风,很粗糙,用很多罗马柱,当然很快就被淘汰了。然后又流行简约风、德国风格,强调现代感,北京这种房子已经非常多,像SOHO现代城,是现代的方盒子,但是缺乏人情味,这一波开始过去了。现在又有点回归,强调新古典主义,像天津万科的水晶宫,还有UHN国际村这些楼盘。也就是说,新古典主义,既有精度程度,有现代化的工艺设备,又有古典品质在里面,神似古典,但是形是现代化。
今后会朝什么方向发展呢?可能是多元化,但是可能离不开一条,就是带有一定的文化品质,不会像以前做那种粗糙的东西;另一方面,技术含量要求是高品质的标准,住宅原来是补课阶段,就是不管什么样的项目,盖得好盖得不好,最后总能卖得掉,以后恐怕不会是这样了。因为将来买房子消费者的主力不再是那些暴发户,而是一些白领,自己辛辛苦苦创业挣来钱,他们很理性,会通过自己的选择来消费。更要挑选房子的技术含量,就像买汽车要知道汽车的性能,买手机要知道手机的性能,买房子也要知道房子的性能,不是简简单单地看看户型,这样就需要寻找具有全方位服务的公司。
一个好的产品的研发需要四个部门来协作,即前期策划部门、设计师和销售部门等,四个部门坐在一块花长时间来研讨,找出一个技术解决方案来,一个项目怎样满足市场要求、满足政府要求、满足开发商的利益要求、满足环境场地的要求,而且还要卖得出去?现在很多开发商搞招标,谁家设计第一就选谁的,这是不对的,投标给你解决不了这些问题,你需要设计就像有人给你看病,要对症下药。所以,设计也好,前期解决方案也好,都要经过详细的市场调查。
前期设计得再好,后面在施工方面、材料方面很容易出问题,其中,施工工人素质是最后一环,如果施工工人素质不好,这个项目的风险也很大。我们做项目的一个经验就是南方的施工队在上海做的项目比北京做的项目要好得多。天津万科水晶宫是北方做得最好的。作为发展商如果想将想法最后实施到位的话,需要很大的工夫把握施工质量。