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关于“成品”两字:字典里的解释是“加工完毕,可以向外供应的产品”。那么,“成品房”顾名思义,就是一套施工完毕,完全可向外供应的无需消费者再做任何施工的房子。
成品房是国外尤其是欧美国家早已实行几十年的模式,也是近几年来建设部等有关政府部门积极倡导和要约施工企业逐步达到的趋势。那么,怎么才能又快又好、高效、节能地完成“成品房”呢?我认为最佳的途径就是集成化,什么叫集成化(集成住宅)呢?其技术核心为集成建筑体系。这种体系就是通过对建筑领域新设计、新材料、新工艺、新技术、新设备的优化集成,使建筑部品的设计、采购、生产、施工、安装、装修、服务等全部建筑环节融为一体,是以专业化大工厂生产、集成高品质终极建筑部品为特征的全新建筑体系。一般由一个建造商独立完成,把房屋作为最佳的产品进行整体考虑和细部完善。
为此,我们在建设部住宅产业化促进中心的直接领导下,建立了“世纪宅国际集成住宅展示中心”,中心内系统完整地展示了国际最先进的集成住宅体系,更重要的是“世纪宅”已将建筑部品从展示、设计、采购、生产到施工、安装、装修、服务全过程各个环节融合起来,为消费者“一站式”定制服务。
世纪宅的集成住宅概念,是在成品房基础上的全方位延伸,使消费者在整个购房过程中得到一个最科学、最优化的集成服务,更重要的是我们引入了定制服务的模式,使消费者能在建房之初就可参与和决定自己将购买房屋的全部权力。随着社会的发展,人们对住宅的要求越来越高,适应人居环境、生态、节能要求的高品质住宅将实现“房屋工厂化”,就像生产普通产品那样,制造标准化的低能耗、环保、科技含量高的房屋,同时,又在标准化的基础上,最大限度地满足人们的个性化的选择。
另外,成品房的高效率实现最佳的途径是要经过工厂产业化生产,尤其是高层住宅,把基本的设备、部品优化确定后,可在专业化工厂大规模生产加工好后到现场快速安装完成,省时、省工、省料,并且实现了标准化生产,避免了现场人工制作所带来的费时、费工、费料、粗糙,不标准的弊端。
因此,我认为商品房走集成化之路是最佳选择。
我认为成品房改变了整个房地产产业的运作方式,意味着所有建造商都要交给消费者一个即买即住的成品房屋。因此要求建造商在建房过程中就要考虑到比以前销售“毛坯房”时代产业链增加的延展部分,比如装饰材料部品、厨卫洁具部品、灯饰灯具部品、空调新风设备、吸尘保洁设备,甚至包含电器家具设备等,因此我们说建造商延展了建房过程的产业链。这里我要说明一点,建造商有可能也是一个大的集成商,在他的身后有许多部品供应商,这就要建造集成商要有更高的优化组合能力。今后有竞争力建造商一定也是一个有极强能力的集成商。由于今后这种情形的出现,事必将会给中国的建材流通领域带来巨大的影响,比如由以前或现在主要面对个体终端消费者逐步改变成面对建造集成商。那么个体消费者主要通过建材超市、建材市场购买一些家饰、家具等可移动物。
由于欧美国家土地私有化的特征,他们的消费者通常是先拥有土地,然后请设计师设计,满意后再找来建造商建造,因此他们很少有房屋空置率,更没有新建的房屋东拆西改的情况,这样就大大避免了地产商的资金积压和材料的浪费。
欧美国家的第二个特征是住宅小型化,尤其是发达国家,中产阶级拥有的住宅80%为独立住宅,比如美国的住宅现状是80%的人住小型住宅,而小型住宅中80%-90%的人住木结构住宅。
因此,欧美国家的房产市场与中国有很大的不同,但是他们先进的集成住宅概念、定制服务概念我们应该吸纳引进,这将会推动中国加快实现住宅产业化进程!