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发言人:大连嘉丽住宅产业配套有限公司董事长 罗淼麟
中国房地产开发商在经过了十年的毛坯房开发后,终于开始缓步进入成品房阶段,所谓成品房,就是现成的房子,顾客购买即能入住的房子,而在此之前房地产开发商的住宅,只有入户门,窗户。顾客必须经过装修,铺上地板,安上洁具,门,买上家具,灯具等,才能正式入住。由于这种1对1的个体消费,只有小型个体装修公司才能配合装修。因此过去10年引发了家装热和材料市场热。但同时,众多的小型装修公司和材料商必然带来行业管理的困难,近十年来,家装产业的无序化已经发展成为社会性的公害,不光是装修质量的不保证,大量非环保装修材料的使用越来越危及人们的生命,更有许多刑事案例与装修挂上了钩,成为社区安全的隐患。
这一切,促使人们从源头来寻找解决的办法--是不是我们在提供人们住宅的时候,就应该提供成品房--现成的房子--可以直接入住的房子。
嘉丽住宅从上世纪80年代起,就给日本住宅提供配套产品,在与日本开发商的合作过程中,深深认识到中国也应该走成品房道路,日本在二战后有一个阶段也是毛坯房,随着生活水平的提高和工业化的推广,在30年代前,日本已经全面进入成品房阶段在与美国提供橱柜等产品时,我们发闲6美国地产商提供的住宅也是成品装修。在国外,毛坯房作为半产品,无法进入商品房市场。通过与国外开发商的合作,我们意识到,毛坯房只是中国一个特殊历史年代的产物,成品房将是住宅的终极产品,只有成品房,才能给百姓住的问题画上圆满的句号,才能把安家真的变成园梦的过砡c。嘉丽住宅成品房专业公司的创建嘉丽住宅从三年前开始在日本合作伙伴的支持与启发下,决心将企业整合成为成品房专业公司,利用集团企业现成的优势,将企业整合,转型为专业的成品房承建商。通过几年的实践,迈开了坚实的一步,逐渐成为地产开发商的最佳伴侣。我们在自己开发的小区也进行了一系列尝试,虽然是小范围的尝试,却坚定了我们要把成品房事业进行到底的决心。随着地产形势的迅速发展,认同成品房的地产商越来越多,到今年我们已经与一些品牌地产商合作推出了几个大型全成品房小区,如奥林匹克花园(常州20万平米、镇江恒顺6笠岛忝兰以°16万平米、北京康泉新城20万平米等)这几个小区都是几十万平米的大楼盘,包括多层,高层、小高层,面对顾客基本为工薪阶层,这几个楼盘一经开盘,获得了极大的成功,顾客踊跃程度超过开发商的预料,这充分说明:1、顾客已经开始全面接受成品房;2、我们为顾客制定的成品房装修标准,风格等符合顾客的需求和消费能力;由此可见,在激烈的房地产竞争的年代,成品房作为住宅产品的升级版,有着强大的市场冲击力。同时。我们充分认识到;成品房是一种崭新的产品,不同于往常的精装修小区或毛坯房+菜单式服务。尤其要解决顾客的以下几种要求:1、顾客一次安家的便利感2、满足顾客对质量和品质的要求3、满足顾客对售后服务的要求5、相对满足顾客个体化的要求
通过这几个楼盘的实践,我们有许多创新的作。这些做法既不同于国外的做法,又不同于精装修,径市场反馈效果很好;
首创“交房标准+艺术装修”的做法;即:交房标准含在房价中,艺术装修顾客自选。这种做法解决了几个矛盾:1、顾客个性与统一装修的矛盾;由于个性装修不在交房标准里,顾客可以自选,所以与统一装修不发生矛盾;2,整体房价与橱卫品质标准;
交房标准重点是木制部品、橱卫和地板等硬件部分,因而删去了一些吊顶,墙面装饰等,把资金集中使用在这些使用时间长、费用比例大、顾客相当关心同时也是对住宅品质的影响非常大的硬件上。3, 强化“住宅部品工厂化、现场施工装配化”的配套施工方式,木制部品全部以出口日本的质量标准及现场装配式的施工得以实现;架丽住宅木制部品生产基地对标准部件及非标准部件按出口标准严格把关,连油漆都做好,全部用纸箱包装运至工地。施工现场全部都是装配施工£ 'ac没有一颗钉子。这些做法在样板间施工时即可展示,对客户有很强的说服力。三、强调提供完整服务、而不仅是产品。1、户型调整与室内设计--与设计院对接2、根据丰富的市场经验,与开发商共同确认符合该小区顾客消费水平和品位的交房标准3,确认小区内的标准化与模数化--按各户型固定交房标准与艺术装修标准,不让客户有过多选择4, 为开发商提供成品房销售培训+现场跟踪服务5, 协助签署合同6、现场施工兼理;7、对于未售出的商品房完成湿作业施工8、在现场库存相应数量的标准套餐,在客户购房后20天竣工交付入住(装配式施工)9,协助交尾10,售后服务(1)成立总的售后服务协调中心,接受顾客的所有投诉(2)分析投诉的不同种类,将之分门别类(3)属于我公司承建范围内,自行解决(4)属于其他方式工范围内,即刻转述给相关单位--督促其解决
以上服务,给开发商带来了巨大的安全感,许多开发商在毛坯房的销售过程中,已经意识到毛坯房带来的许多问题,但由于所涉及的材料工艺品种繁多,不是专业公司,无法完全管理好这些问题,因此最后放弃。许多开发商自行组建装修公司完成小区精装修的在顾客众多的问题前面° c下阵来。嘉丽住宅的全面介入,无论在项目前期的户型设计,还是销售过程中的技术营销,还是繁重的售后服务,都给开发商极大的支持。
经过三年的实践,嘉丽住宅以装修工厂化的模式切入成品房市场得到了大连市建委,装饰协会,住宅产业促进中心,建设部及各地住宅产业中心的有力支持,迈开了坚实的一步取得了可喜的成就,同时我们深深体会到,中国住宅产业化还有漫长的路要走,许多因素在制约着住宅产业化的发5梗热纾º 1,开发商对成品房的追求意识仍不强烈
2,客户市场仍习惯使用小型装修公司----主要为省钱
3,国家没有相关的切实可行的成品房的质量检验体系,土建阶段就不完善,不准确,装修阶段随之无法确立标准。因此,尺寸只能跟着土建走,许多部品的尺寸无法标准化,因此住宅产业化的程度上不去。
4,税收政策:(1)成品房全装修税收对房价的影响:按每平方米全装修造价为500元/平方米计算,增加60元/平方米。(2)与小型装修队对比,成品房全装修要求施工企业承担售后服务,参与成品房施工的企业由于要进行规范施工,管理,验收,设售后服务,比“小型装修队”在每平方米造价上将增加管理费10--15%。
一,为使住宅产业化工作更加有序,有力地加快推进,我们建议:加快,加强装修部品标准化,模数化工作的推进及完善,并建立相应的管理条例
二,对从事成品房装修施工配套,售后服务的企业给予免三年营业税,所得税的政策,后两年减半征收
三,扶持具有施工能力的成品房装修施工企业,给予切实的政策支持
四,扶持具有前瞻性强的开发商,给予切实的政策支持
五,促成开发商与有能力的成品房装修施工企业之间的合作,做好成品房的施工管理,销售及售后服务一体化的工作,并广为宣传,以点带面
六,设立由建委统筹领导下的监管机制,制订《成品房全装修管理条例》,对如下事项进行监管:
1。对选用的部分材料进行监管
2。对开发企业,施工企业进行监管
综上所述,关于住宅产业化,我们还有很厂的路要走。
相信只要大家同心协力,共同努力,必然会迎来住宅产业化的春天。