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作为国内最早建设CBD的地区之一,北京朝阳区的建设已经进入成熟区。近期在北京海淀区,又爆出了一个新概念:EOD。这个打着别墅、绿色、低密度等概念的新事物,所依据的就是海淀区丰富的土地资源、自然景观和深厚的文化积淀。
又一个泊来品
北京双策投资顾问有限公司资深顾问李克良先生告诉记者,EOD是“生态办公区”(EcologicalOfficeDistrict)的英文简称,它是运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理,遵循生态平衡及可持续发展的原则,合理设计、科学规划建筑内外空间的物质和能源因素,使其在系统内部能有序地循环转换,从而获得一种高效、低耗、无废无污染,而且能够实现一定程度自给的新型办公方式。EOD是和城市中的“高密度办公”相对应的一种办公方式,它和我们常提到的“工业园”、“软件园”、“BusinessPark”等办公方式同属于是“低密度办公”的一种表现形式。
EOD在发达国家十分流行,也有人称之为“逆城市化运动”。据介绍,EOD是在国际上一些发达国家首先产生出来的,与新的办公形式相匹配,这种办公形式不规定早晚工作时间,提供24小时办公保障。传统写字楼仅给办公者留下“8小时模式”的办公空间,而EOD生态办公区则在空间内设有休息室、卫生间甚至厨具等设施。在园区内可以布置餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所,有的甚至在写字楼内部建有绿地或花园。按照规划,EOD里的建筑全部为最高二层的单体小楼,建筑风格可依入驻方要求量身定做。EOD办公区有些类似于野外别墅,有仿古建筑、欧式农家小屋式建筑、通体以玻璃结构为主的通透式建筑等。EOD不仅建筑风格各异,强调采光与绿化,且建筑材料在选材上也注重环保,雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等一应俱全。
据了解,EOD的特点是生态,而实现它的最基本的条件就是要有丰富的土地资源。和朝阳区建设CBD恰恰相反,海淀区的西北地区,临近西山和颐和园,有大量优质土地。它能满足EOD建筑密度非常低、有足够的绿化园林面积、在城市近郊区,并且临近城市主要交通干线等基本条件,因而成为北京建设EOD的首选之地。
海淀的突破
海淀区目前已建成三处初具雏形的生态办公区,包括位于海淀区上地西路的北大生物城、中关村软件园以及科技环保园。除此之外,规划建设的EOD还有13处。目前世界500强中的跨国公司中,已有40家入驻海淀中关村,它们将形成EOD的较大需求群体。
与朝阳的CBD相比,EOD就是“小别墅”。EOD往往坐落在郊区的山水环抱之中,低密度、个性化。单体建筑面积一般为3000米至5000平方米,区域内绿化率高,产业实现“零污染”排放。EOD办公区不会像CBD形成一整块区域,而是散落在各个适宜建筑生态办公区的区域。CBD则是名副其实的商圈,金融中心、豪华饭店、酒楼、商务中心、写字楼等高楼林立。CBD大部分商务建筑高度在150米至300米之间。在高楼大厦之间,咖啡店、酒吧、各类体育和娱乐会馆、商店互相依存,服务于早起晚归的上班族及附近社区居民。
无论是CBD还是EOD,都把眼光瞄在了跨国公司总部的身上。海淀区方面透露,一些投资不低于200万美元的研发中心和对整个区域经济起到举足轻重作用的企业也在EOD的招商之列,并且入驻EOD的企业将享受多项优惠措施。
将CBD和EOD各自的条件做了一个比较会发现:守着使馆区的朝阳,在地理位置、先天条件、交通等方面,都比较适合发展CBD商圈。与朝阳相比,海淀区有香山、颐和园、圆明园等风景区,这就要求海淀必须尽量保证低密度建筑。海淀区有关官员介绍,在保证不影响皇家园林风貌的前提下,海淀还要发展经济。目前海淀的高新技术企业虽然较多,但迫切需要龙头企业带动区域经济的发展。经过海淀区政府的大量调研,发现很多跨国公司的总部,都在努力寻找环境幽雅的独立办公区,EOD的发展规划正是在这个背景下出笼的。
降低地价的试点
前不久,海淀区首位新闻发言人、副区长于军公开宣布:海淀区为开发北部地区,大幅度降低土地价格,产业用地实现每亩30万元左右的低价位,平均降幅达60%。而EOD的建设将是海淀区首批优化土地投资环境的举措。
据了解,海淀区政府与中关村科技园区将对海淀北部地区,全面实施国有土地储备,现已制定了建设苏家坨镇、上庄镇、温泉镇、西北旺镇4个中心集镇和18个新农村的规划,以及建设南沙河、小西山两个旅游风景带等规划。在落实土地储备制度、统一组织土地一级开发的基础上,切实降低产业用地门槛。
近几年,海淀区北部地区已从过去的传统农业区逐渐向高新技术产业发展区转变,226平方公里的区域内已拥有永丰产业基地、软件园、生命科技园、新医药科技园等多个高新技术产业基地。然而,原有的多头供地模式、土地市场无序的弊端逐渐显露出来,造成土地价格过高、流动无序等现象,无形中提高了企业进入海淀区的门槛。为此,他们出台了许多新措施,主要内容为:区政府对全区特别是科技园区的土地施行土地储备制度,进行资源统筹安排;对一些特别产业用地,如重点企业、重点纳税大户能落户海淀的,还给予进一步的优惠。吸引跨国公司和世界500强企业进驻,建设EOD,就是该区在土地方面做活、做强、做大的探索。业内人士指出,将概念真正应用好,并与当地土地实际情况相结合,会带来双赢的局面。