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由建设部住宅产业化促进中心主办的“2003成品房:问题与对策论坛”,日前在天津举办。会上政府的有关领导及各界人士针对成品房目前存在的一些问题进行了研讨,并集思广益为中国成品房产业化进程寻找方向。
会上,建设部住宅产业化促进中心示范工程处处长孙克放谈了商品住宅装修一次到位的相关问题。他认为:无休止的大量向市场投放毛坯房是不可取的,因为人们需要的是成品住宅,一个搬进去就可使用的舒适天地。然而,毛坯房之所以在市场上大批出现,除了经济发展水平及住宅工业化水平的制约外,还有观念上的落后。而且许多开发商和购房者也步入了一种认识上的误区。
误区之一:销售不含装修,以免后期出麻烦。购房者自己装修每平方米要投入500~800元,多则上千元。家庭装修市场正在迅速扩大,并蕴含着半年的销售和利润增长点。因此必须把住宅装修纳入商品住宅销售的范畴,让所有的商品房在装修到位的统一轨道上竞争。在这方面,欧美等发达国家早已有明确规定:未装修的住宅不许出售。我国有关部门也在制定相类似的法规,加以限制和引导。
误区之二:购房者档次不一,装修难于保证购房者不拆不砸。开发商建房应对销售对象有较准确的定位和估计。如,国家康居示范工程——广州市保利花园面向普通消费阶层,经过大量调查研究,开发商确定了合适的整体装修档次,并将一层每户的院落精心美化销售给客户,形成广州楼盘中的亮点,购房者凌晨排队买房,创造了广州近十年来日销住宅232套的新记录。入住后很少有住户再次改造装修。
误区之三:商品房装修个性化不好体现。一般商品住宅的装修个性化体现,在很大程度上反映在套间的变化上,包括空间的大小,围合形状和高低尺寸等。种种变化,不应由购房者自行采用拆砸换的方式得以实现,而应从设计的源头加以解决。
用建造装修一体化来取代离散化的装修无疑是一种变革。其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放和手式业生产,从而全面提升中国住宅装修的档次和品质。其优势表现在以下五点:
一、住宅部品工厂制作,加工精细,质量能够确保。
二、材质稳定,品种多样,适应需求。
三、现场组装,省时省料,效率提高。
四、集中采购,规模生产,成本降低。
五、消除污染,避免扰民,利于环保。
集成住宅超市世纪宅董事长李卫东则认为:商品房走集成化之路是最佳选择。因为成品房改变了整个房地产产业的运作方式,也就意味着所有建造商都要交给消费者一个即买即住的成品房屋。因此要求建造商在建房过程中就要考虑到比以前销售“毛坯房”时代产业链增加的延展部分。因此我们说建造商延展了建房过程的产业链。这里我要说明一点,建造商有可能也是一个大的集成商,在他的身后有许多部品供应商,这就要建造集成商要有更高的优化组合能力。今后有竞争力建造商一定也是一个有极强能力的集成商。由于今后这种情形的出现,事必将会给中国的建材流通领域带来巨大的影响,比如由以前或现在主要面对个体终端消费者逐步改变成面对建造集成商。那么个体消费者主要通过建材超市、建材市场购买一些家饰、家具等可移动物。由于欧美国家土地私有化的特征,他们的消费者通常是先拥有土地,然后请设计师设计,满意后再找来建造商建造,因此他们很少有房屋空置率,更没有新建的房屋东拆西改的情况,这样就大大避免了地产商的资金积压和材料的浪费。欧美国家的第二个特征是住宅小型化,尤其是发达国家,中产阶级拥有的住宅80%为独立住宅,比如美国的住宅现状是80%的人住小型住宅,而小型住宅中80%-90%的人住木结构住宅。因此,欧美国家的房产市场与中国有很大的不同,但是他们先进的集成住宅概念、定制服务概念我们应该吸纳引进,这将会推动中国加快实现住宅产业化进程!
此外,会上大连嘉丽住宅产业配套有限公司和海尔家居作为推进成品房装修的代表也谈了自己企业的对策。
嘉丽住宅成品房专业公司首创“交房标准+艺术装修”的做法。即:交房标准含在房价中,艺术装修顾客自选。这种做法解决了几个矛盾:
1、顾客个性与统一装修的矛盾;由于个性装修不在交房标准里,顾客可以自选,所以与统一装修不发生矛盾;
2、整体房价与橱卫品质标准;交房标准重点是木制部品、橱卫和地板等硬件部分,因而删去了一些吊顶,墙面装饰等,把资金集中使用在这些使用时间长、费用比例大、顾客相当关心同时也是对住宅品质的影响非常大的硬件上。
3、强化“住宅部品工厂化、现场施工装配化”的配套施工方式,木制部品全部以出口日本的质量标准及现场装配式的施工得以实现;架丽住宅木制部品生产基地对标准部件及非标准部件按出口标准严格把关,连油漆都做好,全部用纸箱包装运至工地。施工现场全部都是装配施工没有一颗钉子。这些做法在样板间施工时即可展示,对客户有很强的说服力。
对于成品房产业化进程,海尔家居一直顺应时代的潮流不断围绕“家”的概念开拓新领域,不断丰富其内涵,这种解决方案是专门为房产开发商提供的包括智能化,住宅功能部品配套,装配式装修等若干部分的一揽子方案,“海尔家居,一站到位”的创新服务理念使中国老百姓拎着皮箱进新居的梦想成为不远的未来。