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发言人:上海市城市建设综合开发有限公司总经理:梁镇海
随着住宅建设的快速发展,成品房取代毛坯房是住宅商品属性完善的必然要求。党的十六大提出了全面建设小康社会的目标,老百姓有句话叫“小康不小康,关键看住房”,在现在这个对住房要求越来越高的时代,提高居住条件不仅仅局限于居住面积,它的内涵已延伸至居住的质量,也就是如何提高成品房建设的科技含量。
就当前装修市场而言,传统的装修工序和管理方式已远远不能满足成品房发展的需求,这就对我们在推进成品房建设过程中提出了新的课题。我们公司早在98年,在上海浦东昌里花园二期开发中就开始尝试推行全装修住宅,当时由于缺乏经验,沿用了传统的类似小作坊的施工方式,这对大规模成品房装修带来许多弊病,不论从施工的管理还是施工的质量都得不到很好保障。虽然从整体上看是成功的,它顺应了住宅发展的方向,引导了社会对住宅消费的观念,但从局部看,也就是从传统的装饰装修角度看,已不再适应成品房发展的要求。为此,我们经过几看的市场调查和思考摸索,其中也考察了装饰装修材料的有关企业,如湖南长沙的远铃整体卫浴、青岛海尔的橱具以及一些成功的房地产开发商和装潢设计等单位,我们认识到,要推进成品房住宅的发展,必须对现有相对传统的装饰装修管理模式和施工方式进行一次革命,即提高工业化化装修程度,以减少现场湿作业,为此,我们在上海浦东的昌里花园三期“现代映象”楼盘中进行了工业化全装修的尝试。通过实践,我们认为至少有以下五个优点:一是缩短了施工周期;二是施工材料和施工质量得到了保障;三是减少了施工材料和人工费的浪费;四是简化了现场施工程序,便于管理;五是减少了施工现场的环境污染。现将我公司在推进成品房住宅的有关探索和做法汇报如下:
一、注重“人性化”,贯穿“简单就是美”的设计理念。
我公司根据“现代映象”楼盘的实际,选择了在整个楼盘中有相对独立性的一幢18层楼宇,建筑面积1.6万平方米,套数为102套作为工业化全装修的试点楼宇。在成品房的实践过程中,我们重点是抓了装修设计、工业化产品的选择和产品的价格控制、成本控制三个要素。
尤其在装修设计上,我们力求把“人性化”与“简洁化”得到统一,既满足业主在使用上的需求,同时又为业主留出了在软装饰时有个个性化发挥的空间。如在设计中,我们在每个卧室的附近配备了大容量的集挂衣、储藏为一体的壁橱,减少了业主在卧室布置时对大衣柜安放带来沉闷空间的烦恼,同时又为现代化的布置带来了空间;在厨房的设计上也如此,充分体现“人性化”与“简洁、美观”的统一。在装潢颜色的基调方面,我们以中色调为主,不给后期软装饰带来限制,业主尽可以按照自己的所好来布置不同风格的家具;另外在卫生间的设计上,由于我们事先考虑使用远铃整体卫浴,所以在结构设计和土建施工时都按照整体卫浴的安装要求,如地坪的落差、上下水掩埋和位置,减少了二次施工的浪费。
二、减少现场湿作业,提高工业化装配程度和科技含量。
所谓工业化装配,就是把原来在住宅现场施工的程序转移到工厂中去,每项装饰产品都由专业工厂按图定样制作,它是严格以装配规范标准制造的,打破了那种生产力水平较低的“小作坊”经济模式,是先进生产力取代原始作坊的必然结果。家庭装配中的空间六个面,除湿作业外,大致有85%至90%的产品都可以通过工厂制作到现场安装完成,我们在昌里花园三期“现代映象”尝试工业化装配过程中,工业化装配主要体现在这几个方面:一是木制门、柜、踢脚线等;二是采用装配式金属地龙骨,由于金属地龙骨稳定性好,木地板装拆方便,施工简便,维修方便,能较好解决地板翘裂现象;三是采用整体卫浴,由于此产品均为模压成型板,其性能防水好,吸水功能强的特点,避免了卫生间普遍存在潮湿现象,同时现场装配简单快捷,每套1个工作日即可完成整套的卫生间所有安装;四是厨房家具设备的整体安装,由于事先考虑功能齐全,使用方便,从洗碗、消毒、烘箱等设备的安装布置到料理合的大小和位置,厨房家具门柜颜色的搭配,充分体现了功能齐全、安装紧凑、布置合理、美观、大方的现代都市生活气息。
由于工业化装配程度的提高,大大缩短了整个装修施工的周期,我们把设计采购材料的时间去除,就整套住房的现场施工周期为1周左右。
此外,我们还探索高层住宅推行中央空调的可行性。
由于住宅家庭分体式空调外机的安装,既对小区的环境美化带来影响,从长远看在安全问题上也留下了一定的隐患,为了从根本上解决这一问题,保证住宅小区外立面的美观、整洁和安全,我们探索和试行了高层住宅安装中央空调。根据该楼宇特点,把底层商铺办公用房作为白天中央空调的基本用户,夜间以居民作为基本用户,以求中央空调的运行达到一种最经济、最理想的效果,同时就设备选用、管道进户、计量管理等主要的三个方面进行反复分析研究。我们经过反复比较,选用了远大直燃空调机。其优点是性能好、质量高,并采用了清洁的天然气作为能源。为解决安装问题,我们既与设计单位反复研讨,又与产品供应商反复研究管理进户的技术处理。从今后业主消费牧业的管理出发,我们还与牧业公司共同研究今后在管理上采用温差与流量积分计量的管理方法,并进行了衔接。中央空调经过试运转,已达到设计标准,也符合验收的要求。
通过实践,我们总结了的两方面体会:
1、工业化全装修优势明显
一是节省时间和精力。现代化工厂制作装饰产品,都是按照住宅标准结构生产的,只要在设计时按照标准和要求对材料产品定点定样进行招标确定,减少了现场施工中的不确定因素,从时间上,一般“作坊式”施工,从购置原材料到现场加工、安装、装饰到竣工,需要60到70个工作日,如果加上竣工后的通风期,消费者从装修到正式搬进新居需要4~5个月的时间,而工业化装修从设计、选材、装配、竣工只需大约30个工作日即可。
二是降低了装修成本。一般通常毛坯房的概念是业主住进毛坯房可以达到日常生活的方便。而一旦装修,就造成原有简易设施推翻重来的浪费。而工业化全装修又在这基础上可节约装修费用的10%左右,这里面的节约因素在于主辅材料的节约和工业化现场装配的效率提高。
三是装修质量标准得到统一。原“小作坊”的施工方式一般为6套左右为一个装修整体,而对成品房装修一般在100套以上的整体装修而言,不论从管理、用材、工艺还是在质量的保证上都得不到有效的统一,管理难度也颇大。而工业化装修完全可以按照流水作业进行操作,统一的材料,统一的安装,统一的管理,减少了现场施工的不确定因素和随意性带来的质量弊病。
四是减少了环境污染。环境污染包括对人体生理、心里和对公共环境污染两个方面。传统的装修施工方式,施工周期长,材料的不确定因素产生的有毒污染以及大量的装修垃圾堆放在施工现场或小区内,都会造成环境污染,而工业化全装修由于统一的选材和用材,使用绿色材料万分就高,环境污染得到有效控制。
二、对目前存在问题的思考
成品房住宅作为一个发展方向,而工业化全装修在成品房住宅发展中起到了推动作用。我们在实践中发现,目前工业化全装修还缺乏系统性,也就是从开发、设计、装修材料、装修施工等还没有一个互动的、有内在联系的有效纽带,各个环节的纽带拟有,但实施起来较困难。比如,一辆汽车的装配完成,它需要有发动机类、仪表类、车壳类、底盘类等组成,而这些都是由各个环节所完成,最后总装生产。我们的装修施工就好像总装生产线,每个生产环节如不能有效的联系起来,不能站在一个如何加速成品房建设,提高工业化装修这个高度认识,其推进速度、工作效率的提高,成本的节省将会受到影响。另外,目前由于工业化全装修还没有普遍推广,其工业化产品成本还较高,我相信,只要大家积极参与,互相配合,并形成从设计、配套到施工一条龙的服务机制,对上述问题也就迎刃而解,住宅建设发展就会迎来一个新的春天。