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——天津奥园成品房材料装修控制及应对策略
[引子]
国内的房地产业通过这些年持续快速健康的发展,业已成为支撑国民经济高速发展的重要组成部分,随着市场的发展的成熟,房地产的竞争也进入了一个新的阶段,产品愈来愈强调人文翔和人文精神,建造最人性化的住宅是眼下房地产界的一项不可逆转的潮流,成品房作为毛坯房的升级换代产品,它是住宅产业现代化的要求所决定的,符合了现代生活精细专业分工的趋势,是成熟发展商、品牌材料供应商和成熟客户共同的选择。
作为全国边锁的知名房地产开发品牌,奥林匹克花园一直致力于成品房的研究和开发。自1999年第一个奥园广州奥林匹克花园成功开发,经过短短4年时间,通过“奥龙计划”,奥林匹克花园也在全国大中型城市遍地开花,奥林匹克花园系列已在竞争激烈的中国房地产也成功打造和树立了自己鲜明的特点和良好的口碑,在2002年中国地产的奥林匹克——中国住交会中四个奥林匹克花园项目(包括天津奥林匹克花园)更是一起获得了中国名盘的称号。
一、天津奥园成功也是成品房的理念成功天津奥林匹克花园2002年4月奠基开工,至2002年10月成功开盘,创造了日参观样板房8000人,半天销售302套的奇迹,到今天一期约700户业主已全部顺利入住。奥园的成功很大意义上是成品房理念的成功,奥园一直坚持建造精装修成品房,在精装修上通过自己的不断探索和努力,成功摸索出了一套成熟、先进、切实可行并具有良好可操作性的管理控制办法,也积累了大量的经验并不断的总结和提高。
作为先行者,天津奥园在成品房的推动中有如下收获:
1、天津成品房的领跑者及推动者
奥林匹克花园自2001年进军天津,全面推行精装修成品房概念,在引导天津人购房消费要领及实践中取得的成绩有目共睹,所以说是当之无愧的精装修的领跑者与推动者。
2、拥有强大的采购平台
通过已有奥园的品牌效应,及其多年苦心经营,奥园在全国范围内建立了一个强大的采购平台。天津奥园作为奥园的一份子,理所当然享有这个平台搭建的一切优惠及相应权益。
3、拥有一支经验丰富且阵容庞大的设计师群体
经过一段时间的摸索与实践,奥园探索出一系列行之有效的精装修方法与技术,并在逐渐磨合与资源不断整合中,建立了一个专门的新技术材料研发部门。这个部门除了对样板房进行装修整改外,还关注全国乃至全世界范围内的新材料应用及普及,不断尝试与创新。经过一段时间的磨合,奥园已拥有一群在实践与创新的过程中茁壮成长起来的实力超群的设计师。
4、成品房让业主免去了装修过程之苦
天津奥林匹克花园出售的是附赠全部精装修的成品房,而且精装修的程度很高,包括厨房和卫生间的全部设施也者在赠送范围内。精装修的成品房让业主不必自己去跑建材并和装修队讨价还价,让业主省心、省时、省力:而且,奥园选用的装修建材均是国内外的知名品牌,质量过硬、式样高雅,符合现代时尚生活的需要。
同时,业主也可免受邻居家庭装修噪音之苦,从而让业主一开始就可享受奥林匹克花园“一步到位”的新生活。
5、精装修的成品房让业主省下了大笔的装修费用
由于奥园是全国连锁开发,所以装修材料的购买是采用全国统一的采购平台,指购买肯定要比零售具有价格优势,对业主来说也非常划算,只用4、5万元的装修费用却可享受7、8万元的装修档次,从而为业主节省了大笔的装修资金。
6、成品房让业主不必再担心“装修后遗症“,没有后顾之忧首先,奥园选用的全部是环保型材料,无辐射、无污染,无异味,业主可以放心入住而完全不必担心室内有害气体的残留,奥园装修不存在“装修后遗症“。另外,一旦出现装修质量问题业主也可以直接找到开发企业解决,不会出现找不到负责单位的情况。
7、精装修更加体现人性关爱因为精装修会给开发商带来很多的责任,特别是装修材料的选择和设计施工的质量,要求开发商要有更高的责任心和操作能力。这也是目前精装修成品房难以普及的主要原因。天津奥园秉承和发扬了全国连锁奥林匹克花园项目的服务精神,坚持全部精装修售房,并集合了南方项目精装修特点,进行全面整合设计,如根据户型的大小,确定装修风格、颜色、材质等,对于年轻家庭,采取了现代简约风格,颜色选择浅色系。
二、天津奥园在成品房建造中的材料装修控制天津奥园对市场进行了认真地研究,在环境规划、建筑立面、园林环境和空内设计方面下大成本、花大功夫,尤其是寅设计装修方面,在前期作了大量的工作,将奥园以往的标准动作在天津的市场里加了一些本地化的自选动作。天津奥园在成品房的配置中,主要采用以下手段进行材料应用及控制:
1、装修材料在实楼样板间进行展示
天津奥园的样板间直接做在实楼里,百不是在单独安排样板间,这样不但避免了交楼时与样板间的不一致,而且减少管线、电位等的矛盾,避免拆改。而各种材料通过1:1比例的配置,非常直观的展示了材料的美观与实用,以最真实的面貌直接向客户进行诠释。
2、衽装修集约化施工,提高成品房的组装配置效率天津奥园在施工阶段一方面通过招标确定有资质有信誉有技术的施工队伍进行施工、监理,严谨合同严格按照合同确定的工期和质量标准实施,避免装修质量问题出现隐患;另一方面聘请一些熟悉装修流程的专业人员,组织直辖市不同材料的组装(一般在工厂完成)与进场施工的时间,合理利用不同工序的时间差,提高成品房的组装配置效率,同时监督工程质量,提高装修质量。据不完全统计,由于优化工作流程,走集约化作业,大大缩短装修工期,采用产业化集成装配可缩短装修工期50%左右。
3、大批量的采购降低实际装修成本大批量集团化采购有利于实现材料成本的降低,突出了材料的品牌和品质,防止了在装修材质选用不当造成的质量隐患,有利于形成住宅产品模式化、标准化、系统化、通用化和产业化,从而降低总体装修造价,减轻购房者负担。
4、倡导一种生态环保理念生态、绿色环保理念正被越来越多的人们接受,并且已不仅仅停留在园林等室外环境上,更多的业主在开始关注室内装修材料对生活的影响。因此,天津奥园对装修材料及家具材料都进行了严格控制,在装修中控制并监督各种相关建材的甲醛、苯、甲苯、氯仿、氨、放射性氡等指标,并在交房前对室内环境,包括空气、水质、采光、噪音等进行监测,让用户真正住上放心房。
5、装修设计和土建设计一体化,两者同步进行,相互融合。在建筑设计时考虑装修效果,同时在装修设计时考虑装修,根据目标客户群的定位,确定房型和装修风格,同时装修设计一定要由专业设计公司进行设计,发展商也应有良好的设计直辖市和预控能力,在装修设计完成施工详图的设计后,再安排样板间的施工。
三、携手共进,共同营造成品房的春天自2002年5月建设部住宅产业化促进中心《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》颁布以来成品房的发展以此为指导迎来了巨大的发展。但是目前市场上的成品房仍是屈指可数,很多的开发商、潜在的客户群仍在观望之中。因此这也需要政府部门(建设主管部门)、开发商、材料商、业主这四方面共同努力。
1、实现材料供应上的本土化及多元化策略搭建全国范围内的采购平台固然能节省成本,但在实际操作中总会出现这样或者那样的问题,最直接的例子是资金结算、材料中转等原因造成材料的到位的滞后性,会给工序的安排及发展商交楼带来较大的压力;还有单一材料的领带也会造成甲乙方因情势不同出现严重的换位问题。因此搭建采购平台、装修材料的应用的同时也要注意到材料采购的本土化原则(可替补性)及多元化策略(可互换性),这是今后一段时间开发商、材料供应商要共同面对的问题。
2、进行“强强联合”,走集约化推广的道路对开发商,首先是有实力有信誉的开发商要积极参与,通过建造装修一体化的成品房项目,对自身的管理水平、综合实力也有一个大的提高。对材料商和装修施工队伍,应摒弃落后的现场手工作业方式,提高产品工厂化、集约化、产业化水平,材料商包括家电厂商应根据成品房的特点,主动与开发商联系结盟,强强联合,推广新型建筑结构体系,共同研究使用新材料、新技术,提高技术含量和产品成品化和本地供应化水平,发挥现代工业化生产的规效应。强强联合,是一个多赢的局面,集约化推广,建立较完善的住宅部品配套体系,对于加快整个房地产行业及相关行业的健康有序发展,起着至关重要的作用。
3、装修设计与房型设计同步进行,装修设计及材料商应提前介入菜单式全装修自推向市场后,购房者所以说与昔日家庭个人装修差别无多,其原因是购房者拿到钥匙提供个人装修要求时,对房型都不满意,均要对厨、卫、卧室等设计进行修改,这样习的虽是菜单式装修住房,实际上买房人在装修上所花精力,所用钱财并没有得益多少。住宅装修设计是住宅建筑设计的追续,既是一个相对独立的设计阶段,又必须和建筑设计相互衔接。装修设计包括材料商最好在项目初期介入,与建筑设计和环境设计相融洽。以解决土建、设备安装和装修部品件的衔接,明确各施工界面,改变土建、装修相互脱节的局面,逐步使住宅装修实现标准化、模数化,通用化的工业化装修模式。
4、政府要加强立法工作,做好裁判员的角色首先对建设主管部门,对于室内装修必须制定一份统一权威的施工验收规范,统一质量标准,做到有法可依。对成品房地验收程序上相关主管部门也必须制定统一的房屋竣工验收流程。现房屋销售格式合同不包含精装修部分,急需一份较好的合同样本参考和规范。在房屋销售契税的交纳上有所倾斜,以提高开发商和购房者的积极性。
5、搭建开发商、材料供应商与消费者对话的平台,加强对市场及消费者的教育引导工作目前天津的成品房建设刚刚起步,市场还没有完全发育成熟,各界对于成品房的理解迥异,在交房时会造成出现各种扯皮与争执。因此在启动初期,应该加强宣传教育工作,对业主及消费者,应加强对成品房的认识和了解,充分了解成品房给自身带来的巨大解放和种种好处,进而成熟理智的选择适合自己的成品房。而开发商与材料供应商,则要努力搭建一个三方可以对话的平台,在做好宣传的同时也对成品房及其材料进行全方位的诠释。总之,成品房的发展仍处于一个起步阶段,但正由于其无可比拟的优越性,作为住宅产业化发展的一种必然,她正茁壮成长,快速发展;让我们携起手来,天津奥林匹克花园愿意与各方面一起紧密配合,共同打造成品房的春天。