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发言人:天津城市规划设计研究院盛况、天津市规划委员会、建筑艺术委员会教授级高级建筑师————张菲菲
一、家装行业很有前景,拥有巨大市场。
建设部原副部长叶如棠有这样一段话:我国的住宅建设特别是城镇住宅建设经历了近二十年的连续成长之后已颇具规模,国家已明确了住宅建设作为新的经济增长点和重要产业地位。随着人民生活水平的提高和住房制度改革的推进,居住消费占总消费的比重迅速提高,人们越来越关注居住环境的改善,我国的家装行业应运而生,十年来从小到大,遍布全国,发展之快,令人瞩目。据统计,99年全国家居装饰业的总产值为1200亿,是90年的40倍,年均递增45%,大体上每两年翻一番,到2000年已发展至1500亿,相当于全国城镇住宅年投资总额的30%。因为房改正将10倍于新建住宅的存量公房转化为城镇居民的自有财产,这批旧住宅的改造、装修已随着产权关系的改变而启动,它为家装业提供了更广阔的市场,不出几年,存量住宅的装修总量将赶上和超过新建住房的装修,这两股潮流汇合在一起是何等的壮观!
住宅建设是一次性投资,而家装是周期性多次消费,在住宅的使用寿命中平均5-8年进行一次装修的总投入将不亚于建造住宅的初次投入。我国目前住宅年建造量约占住宅总量的10%,这个比例会逐年下降。与此相应,住宅家装消费在社会消费中的比例必然越来越高。家装业看作整个住宅产业的一个重要部分,从长远看,家装业很可能跃居住宅产业的首要地位,对国民经济的拉动作用是毋庸质疑的,这就是叶副部长对家装业市场前景的估价。
天津02年住宅建设的施工面积为1800万m2,当年施工住宅面积为630万m2,商品房销售面积为645万m2。03年1-8月份商品房累计销售面积为557万m2,销售额为151.4亿元。
新建的住宅量是巨大的,成品房的量也随之而大,另一方面存量住宅的改造更新量就更为可观,为此家装业的前景市场不可估量。
(二)天津“家装”的现状和问题
上海、北京、广州的家装业、成品房已进入市场,走在全国的前列。如北京2000年家装市场交易额达100多亿,年营业额达2000万以上的家装公司可上网的就有30余家,有的家装公司年营业额达2亿。
近日我对天津的家装业、成品房作了点了解,但很不全面,偏面性大,介绍一下,仅作参考。新建的住宅开发项目中作成品房为数很少,只有天津顺驰集团在太阳城建成1560套成品房,奥林匹克计划成品房2000套,日前已建成760套,再加上和名仕达一些零星的也不过4-5千套,营业额仅3-4个亿,这部分只说新建成品房。
再说这幢大楼:环渤海建材中心它集中了45家市内外的家装公司,约占天津市100余家上市这装公司的40%以上,它的年交易额仅6000万,约15万m的住宅面积,其主要业主是住户。以上两方面的数字,不能说明天津市家装的实际情况,只能说明家庭装修还存在其他的途径。
天津的家装建材发展快,新兴装修材料令人眼花缭乱,天津产品极少。环渤海建材中心它就集中了家装建材公司一千余家,但大多也是小门小户,形不成规模,部品单一,没能做到集成配套,综合质量得不到保证,形不成批量生产。
“马路家装游击队“已逐渐减少消亡,人们对它的野蛮的、无序的、破坏环境的、浪费资源的、以次充好的装修队伍感到恼火,大凡经过种这种装修的业主总结了两句话:”装修过程累死,装修完成后气死“。随之家装公司像雨后春笋应运而生,天津市约200家,而能上市经营的只有百余家。这些公司规模参差不齐,专业配套不全,有些专业缺乏资质、队伍素质不高、滥宇充数,有的公司仅有几个人,有的成了没有营业执照人员进行装修业务的挂靠公司,靠卖“章”营业。较有实力的家装公司管理较健全,人员也配套,有设计、有施工、有经营。设计人员多为工艺美院毕业,但无一家装设计资质,成品房重艺术效果,加之与建筑设计脱节,互相不衔接,拆改较多,影响进度和质量。成品房的品位应重功能、重实用,重健康、美观大方,装修定位应给装饰的可变创造条件,如家具的多种布置、家具饰品的更换等装修应该是“以不变应万变”。
关于施工队伍,不少家装公司多为收编“马路家装游击队“、农民工和出身于建筑工人,或是有任务招之及来,干完就散,缺乏骨干力量,缺乏培训。
目前天津家装行业严重缺乏专业监理人员,建设部虽然出台了”验收标准“而认真执行很少,后期服务就更谈不上了。
无论从建材、设计、施工、监理、验收乃至后期服务,都有良好的开始,但是仅仅是起步阶段。
这里特别要提出的外地入津的家装公司,如北京东易公司、叶之峰公司等颇具规模、管理规范,他们带着丰富的实践经验,给天津市家装业传经送保,对天津家装业起到了很好的促进作用。而我们天津的环渤海建材中心汇集了一千多家建材公司,45家家装公司,每年组织开展全国建材展览会等,为天津家装业“成品房“做出了重要的贡献。
尽管天津家装业处于“起步阶段“但基础还是扎实的发展是快的。
(三)家装要发展,成品房要到位,必须走“产业化“道路。
毛坯房是半成品,不是商品。毛坯房销售给业主,业主再经历装修,这个过程所造成的公害、隐患、浪费是惊人的,要求购买成品房的呼声不断,成品房势在必行。但目前多数开发商抱着观望和等一等的态度,购房者要求多看看、多听听、多问问、多比比,这就要求成品房必须做到“保证质量、合理价位、服务周到”,那只有走“产业化”这条路。设计标准化,精细化,部品工厂化、集成化,施工专业化、组装化,采购规模化、配套化。
1、设计标准化、精细化:特别对建筑设计,它是源头和定型,无论选择哪种住宅建筑体系,必须按模数设计,因为模数对工业化生产中各种部品起着协调作用。必须改变过去那种习惯的、传统的、粗放型的设计手法,要使装修过程少拆少改,精细设计要为装修创造条件,而装修设计要学点建筑学、结构学、设备学以及材料等多方面的知识,加强家居功能意识,建筑设计装修设计应互相衔接、交底、沟通,更好达到个性建筑效率,研究大开间,大空间。
2、部品的工厂化、集成化:部品是成品房的源头,保证其质量致关重要,在工厂里生产的部品是经过合理的工艺、先进的设备、规范的操作、严格的检验,它不仅确保质量,规模生产就会降低成本。
3、施工专业化、组装化:装修施工有其自身特点,无论材料、工具、工艺、操作都不等同土建施工,装修现场应减少手工作业,部品由工厂制作完成,现场组装,提高效率,确保质量。
4、采购规模化、配套化:集中规模采购,避免不必要环节,大大降低装修成本。
5、建立严格的装修监理队伍,认真执行验收标准,以及尽快制定后期服务细则。
最后,政府部门加强对家装待业的管理力度,发挥行业管理作用,加强宣传引导,组织学习培训、持证上岗。“成品房建造装修一体化”是个复杂的系统工程,具有明显的产业化特征,沿着这条路天津“成品房”会有很大发展,家装业有很大市场。