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城市经营助推商业地产升级
被“非典”搅乱了展出时间的天津房地产交易会,使今年国庆黄金周成为商业房地产大展鸿图的好时机。有点“分家”味道的天津首次商业房地产交易会,在展示快速崛起的天津公建类房地产成果的同时,也传达出了这样一个信息———商业配套开始成为本市居住区主要卖点。
城市经营让商业地产打头阵
21世纪不动产(天津区)崔晶雪总经理等房地产咨询机构及一些开发企业人士分析说,商业房地产的崛起,是天津开始以城市经营理念进行大规模开发建设的结果。这种城市基础建设与商业房地产同步进行的良性过程增强了商业房地产发展的信心,也带动了住宅区商业房地产高层次规划开发。
从需求角度来说,人们选房当然希望在有银行、邮局、学校、医疗等生活配套的同时,还可以下楼就能到洗衣店把衣服干洗、到发型屋做个发型、去音响店淘碟、去超市购物,步行5分钟就到达汽车站台乘车上班,家里的菜吃腻了可以去咖啡店吃西餐或换个东北菜、川菜,买衣服可以去专卖店……也就是说,自己家的地段要拥有现代城市生活的一切便利。这种惬意的“街区生活”在深圳、上海的很多新型居住区域已经实现了。
在这一需求推动和城市品质快速提升的背景下,本市住宅房地产“先做商业配套再盖房”的经营性开发理念也开始成为主流,居住区商业配套的叫卖呼声也越来越高。所以,今年国庆期间的房地产交易舞台会被“商业房地产交易会”插上一幕,似乎也是偶然中的必然。
大型居住区商业街开到家门口
小区加底商的配套模式已经过时,现在的住宅项目,特别是大盘项目,商业配套都是以“商业街”的形式出现的。商业街一方面满足居住区内生活基本需求,同时还兼顾休闲娱乐之用。如太阳城、天津奥园等大型居住区,除了政府牵头配置了重点学校、医院、商业等设施外,还结合区域特征开辟了更多具有社区服务特色的商业配套,如太阳城商业街和中心生活广场、天津奥园的社区内商业街及体育健康设施、阳光100、北岸华庭的主题商业街等。
天津奥园在社区核心地带设置了2000余平方米的澳洲风情商业,在各住宅组团环抱之中。商业街导入澳洲流行的情景式商铺购物模式,商业街全部采用框架结构,二层特别设计有270度观景台,顶层设计为目前在澳洲十分流行的空中花园。有很强的休闲消费色彩。
而太阳城则在建有近10万平方米商业街的同时,又在社区中心建设了2.6万平方米,包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场———阳光东魅,以此充分满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。如此规模的休闲商业区,将成为太阳城4万业主的第二客厅。
新居住区域开建综合商业街区
由于很多商务人士喜欢将工作和休闲混在一起,如新加坡商人喜欢到驳船码头边吃饭边谈生意,日本人热衷钻进KTV。所以有特色、距离工作单位不远的区域非常适宜这样的人群。目前一些城市中开始引进加改良的RBD(以都市上班族为对象,提供休闲商务活动和工作之余娱乐放松的休闲商务区)。融创奥城王进副总经理等人士介绍说,相对于市中心区,本市东南半环等处于中外环连接地带,就是有新街区塑造空间的区域。这些地区没有因土地资源有限而造成交通、车位等商业可持续发展空间容量问题,而且这些地区的周边都有城市公园绿地等自然环境,以及较成熟的交通网络。可以建设成类似RBD或天津老南市那种具有浓厚街区生活购物氛围的综合街区。
如定位于顶级综合社区的天奥配套区,其商务、商业比例达45%。综合区社区内的商务、商业配套设施以开放与私密性相结合方式布局。其中特色商业街布局以旗舰店、休闲广场的形式,提供亲切的多重消费环境,使其不仅是购物场所,更有欣赏和享受逛街品质的特点。店铺的定位与居住区相辅相成,突出室内外温度等相宜的生态环境。整个配套区内各功能项目的建设也是同步进行的。
另外,还有以新街区概念推出的“蓝色板块”,打破了过去的居住区和城市功能划分的界限,系统地对区域地块进行组合,按照功能性进行区分,分为高级居住区(蓝水假期)、中心商业和公众景观区(统称为“蓝调街区”)。形成了统一开发、统一管理的街区模式。蓝调街区中利用其1.3万平方米的水景,建成水岸风格商业群落。有公众景观和开放式休闲平台的功能。同时又是大梅江片区具备明确独立性的中心商业设施。
外环区域住房开发粮草先行
过去,城郊结合部的楼盘常因缺乏商业配套支持而陷入困境。据崔晶雪等专家及大通集团侯占杰副总裁介绍,要将一个地段做旺,通常是商业先行。在美国,社区商业遭遇危机时,业主共同设法更新改造商业,因为社区商业的贬值会影响地段,业主的房产也会相对贬值。所以城郊结合部住宅开发更需要把商业街的形态控制好,营造有休闲便利特色的商业氛围和居住环境。而且商业配套设施要提前或同步于住宅的发售。
目前本市以万科花园新城为代表的外环区域住宅,商业配套已经开始从满足一般性需求向形成更繁荣的商业中心及商业规划先行的方向发展。像新项目中的大通绿岛家园,为了全面提升地段功能,将原来规划的26万建筑平方米居住区划出近8万平方米做商贸广场商业配套。商贸广场根据区域和高档居住区特点引进了泰国正大集团旗下的莲花超市和东方集团开办的大型家居建材超市,同时将剩余的4000平方米商业空间做名品商铺。两个超市将在明年居住区入住前开业。这在提高居住质量的同时,也为地段升值打下基础。(王哲)