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“高档住宅供大于求”、“高档住宅出现了泡沫”等是从去年开始方方面面就传出的声音。从北京楼市今年高档楼盘的市场销售情况看,大多数项目甚至面临销售困境。市场上一些高档楼盘开始在“变”中求“生路”。
高档盘销售停滞新老项目变招求存
无论是新入市的项目,还是老项目,都开始采取多种手段变招寻找出路。当代万国城请来了瑞士建筑大师ebler教授和建筑物理大师kaller教授联袂设计了领先北京楼市的“恒温恒湿新建筑moma”。从10月11日样板房推出至今,销售额近7000万。通用时代则采取了则增加投入、提高原产品性价比的做法,如今年3月,通用时代国际中心宣布将楼体外墙的高级贴立面砖全部改为干挂石材,为此增加2000万资金投入。已经入市的老项目如此,新入市的高档楼盘也是如此,刚推出不久的首创阳光上东区除提出了“多元化的组团设计外”,还宣称“除第一个组团外,其余组团都实行准现房销售”。
新老高档楼盘的如此积极变招,提升自身的竞争力也从另一方面反映了北京的高档楼盘日子不好过。戴德梁行统计,北京的高档楼盘自去年起租价便一直延续跌势。根据租售比规律,租价下跌市场压力增大,随着CBD等热点区域的建设推进,市场供应量不减,因而大部分高档楼盘的销售进入“停滞期”。
设计落伍购房人慎重高档房需求被压抑
供大于求不仅是高档住宅的问题,北京金网络投资顾问公司副总经理林金城认为,1998年住宅市场化后到2001年上半年,北京市住宅供应量为恢复性增长———以往住宅建设水平低,住宅长期欠账太多,所以市场放开后,供应和需求增长速度都非常快;而从2001年下半年开始,住宅市场进入正常的自然增长期,但供应量继续放大,无论是高档住宅还是普通住宅,都出现了供应的增长大于需求的增长,市场压力增大。而由于高档住宅利润空间相对较大,吸引的开发商更多,供大于求的局面更加明显。
伟业顾问总经理林洁认为,北京楼市高档住宅的需求一直被有关政策、税收压抑;加之多数高档楼盘开发商的开发理念落后,只强调了后期包装和装修的品质感、尊贵感,强调所谓的设备、科技,忽略了前期的规划设计工作,导致楼盘内在气质和外部形象都较远。没有提供有效的需求。加之高档公寓的购买人多为二次或二次置业以上置业的购买群体,这部分客户买房的目的不是急于解决居住问题,对期房和现房之间的价差也不敏感,加上高档住宅的总价较高,买房人买房比较慎重、理性,高档楼盘没有建到一定程度,很难让他们购买。
现房比拼实力远见预测延长竞争力
金网络林金城副总经理判断,根据80%和20%的原理,过去几年买了商品房的人在接下来的几年中会随着收入的增多,再次把房子换代升级,从这个角度看,高档住宅空间发展余地很大。
虽然北京楼市高档楼盘市场空间还很大,但市场空间大却未必意味着每个项目都没有问题。林洁认为,必须在项目的规划设计、社区环境的设计以及定价上下功夫。其次,在开发流程中,要考虑销售现房。
林金城强调,新入市的高档楼盘即便是在规划设计以及定位上没有问题,也必须考虑两三年以后的事———尤其是在定价的时候,要考虑到,两三年后的市场,当有更新的项目不断出现的时候,你的项目是否还具有竞争力。也正是因为考虑了这些,规划建筑面积为70多万平方米的阳光上东区把小区分成10多个组团来建,以便给将来留下调整的空间。对目前已经上市的高档楼盘而言,如果已经出现了卖不动的情况,除了提高性价比外,就是降价,关键是看谁能扛到最后。