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为促进我国房地产市场持续健康发展,8月12日,国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》;9月1日,全国房地产工作会议在京召开,国务院副总理曾培炎和建设部部长汪光焘作了重要讲话;9月18日,在国务院新闻办记者招待会上,建设部副部长刘志峰又介绍了全国房地产工作的基本情况,充分体现了国务院及各级领导对房地产业健康发展的高度重视。
随着城镇建设步伐的加快,房地产已经成为拉动全国经济的支柱产业。住宅建设中的科技含量也逐渐成为消费者衡量住宅品质的重要指标。伴随着房地产业的发展,住宅质量不断提高,配套设施日趋完善,新材料、新技术、新设备、新工艺在住宅建设中的应用得到较快发展,居住环境逐步得到改善。
早在80年代末期,我国科技工作的重点在原来研究开发的基础上,逐步转移到科技成果的推广转化方面,同时国家又颁布了《中华人民共和国促进科技成果转化法》。其目的就是希望我们的科技成果能够在较短的时间尽快转化成现实的生产力。经过10多年的努力,科技成果转化在建设行业已经初步形成了比较好的氛围,建设科技成果得到了很好的推广和应用,尤其在住宅建设方面,受益良多,成果显著。
技术进步成为建设动力
近些年我国的住宅建设的发展,已开始由数量规模扩张向内在品质提高转变,技术进步已成为建设动力,特别是建设部《建设领域推广应用新技术管理规定》和《建设部推广应用新技术管理细则》出台后,大量先进、成熟、实用的建筑新技术、新材料、新工艺、新产品得以应用,一大批落后的技术被淘汰,住宅科技含量不断提升,有力推动着住宅产业进程。
主要表现在;
第一,建筑节能效果良好。从80年代开始,在建设部的组织推动下,我国建筑节能工作在技术研究开发、技术标准制定及节能技术的推广应用方面都取得了较大成绩,建成的节能建筑逐年增加,建成的节能示范工程已超过百万平方米。建设部制定了30%、50%的建筑节能标准。节能标准的实施,推动建筑节能技术研发和应用都上了一个台阶。我国外墙外保温技术的研发水平和应用规模发展之快令世人瞩目;节能门窗的品种、数量也在不断增加。越来越多的房地产开发商开始注意将高舒适度、低能耗建筑技术运用到楼盘开发中。
第二,化学建材应用广泛。自90年代全国化学建材领导小组成立以来,重点抓了塑料门窗、塑料管道、高分子防水材料、建筑涂料等几大类化学建材的推广应用。化学建材产品的诸多优点逐步被广大用户认可接受,在建筑工程、市政工程、城市基础设施建设以及村镇建设方面已经得到了广泛而普遍的应用。化学建材已经成为实施建筑节能的主要材料。同时,也带动了一大批建材企业走向了生产规模化,实现了科技产业化的目标。
第三,建筑用钢发展较快。过去我国钢材短缺,强调的是节约用钢,在建筑用钢方面的限制是非常苛刻的,在国家的标准里每建筑平方米用钢量的多少都有严格的限制。现在我们的钢产量排在世界前列,建筑用钢量猛增。尤其是近几年,由于严格限制了粘土砖在建筑工程中的使用后,促进了钢结构、钢混结构等新型房屋体系的快速发展。比如,钢结构建筑在低层、多层,在高度方面都有了相应的标准规范,也有了成套技术。但在钢结构建筑的发展中还有很多问题,如配套技术、围护结构、隔墙和楼板等各种配套设备的核心技术还不够完善。达不到现场装配的要求,离产业化还有一定的距离。
第四,施工技术提高。无论是建筑的设计,还是施工技术、地基技术。一直到我们的施工企业的现代化管理,都有大量的科技成果面世,推动设计企业、施工企业上档次、上水平。
示范工程推动成果转化
在建设科技成果推广中,我们提出了“设计是龙头、施工为依托,技术作保障”这样一个原则和工作主线。可以说,从90年代我们抓科技成果的推广和转化之后,这一原则发挥了很大的作用。
在科技成果推广转化工作中,我们建立了很多科技性的试点示范工程。在90年代初,为了解决住宅中无渗漏的问题,我们在北京、福建、安徽、哈尔滨等省市,推出了防水的科技示范工程。通过这些试点示范工程,基本解决了房屋的渗漏问题,同时也推出了一批新的施工技术和防水材料生产基地。后来我们还建立了建筑节能试点示范工程、小城镇建设科技示范工程、化学建材试点示范工程、城市污水处理及污水资源化科技示范工程、垃圾综合利用示范工程、太阳能建筑示范工程等。我们实施了很多示范工程,这些示范工程在施工中不断对建筑材料、施工技术、工艺进行完善,使之能真正成为一个成熟的配套技术。
与此同时,我国的住宅建筑在科技进步方面同样得到了长足发展。过去我们在住宅方面只追求它的面积。随着科技进步和人民生活水平的提高,社会对住宅的需求也在不断变化,人们更加关注住宅的品质。为了适应多变的市场需求,住宅开发企业、设计企业、施工企业乃至物业管理公司,在科技的运用方面,都投入了很大的人力和财力。并取得了实效。
产业化需要技术支撑
随着时代的发展、科技的进步,高新技术也逐步深入到建筑行业的各个方面,人们开始采用各种标准化、高科技、智能化手段来设计、建造住宅,努力提高人们居住水平。有几方面比较明显:
第一,住宅标准化。从设计到施工到材料供应,包括室内的装修翻新及水、热、气、电系统,包括强电系统、弱电系统,在科技推广方面,目前都形成了较完整的技术体系。除了企业自身的技术规程或技术标准以外,还纳入了国家或行业的标准规范。而且这些体系在形成的过程中,不仅注重了我们国家住宅设计标准的要求,比如抗震、安全的要求,防水、防火的要求,同时达到了节能50%标准要求,有的甚至已经达到了我们下一步即第三步节能65%的目标。虽然在成本方面,单从房屋结构来讲可能要增加一些。但总体来算,加上地基和整个设计费用、施工费用,总体的费用是降低了。因为我们的结构体系轻了,对地基的要求降低了,地基的处理更科学、更合理,费用自然就降低;同时,由于施工周期大大缩短,劳动生产率大幅度提高,投资回报就比较快,企业贷款偿还速度也就加快了;再加上房屋投入使用后的运行费用降低了,总体成本会下来。
现在住宅已经进入商品交易阶段,房地产开发企业算经济账,消费者也要算经济账了。房地产开发商要算很多账,比如说,在不同的地盘上,搞什么样的楼盘,需要多大投入,房价应到什么样的水平,投入产出比是一个什么样的概念,利润回报有多高,利润点在什么地方,大家算得非常到位。但有一点我们没有很好地去算;房屋建成后,要求是50年或者70年甚至100年的寿命期,我们的运行费用是多少?大家可能只关心我们的物业管理费是5块还是5毛,但是,除了物业管理费以外还有很多费用,如水系统是不是节水系统,供热系统是不是节能系统,房屋的围护结构、门窗、屋面、墙面、楼道,是不是都采取了隔热保温措施;还有整个的生态平衡条件等等。总之,房地产商和消费者首先考虑的应是小区内的设施是不是一个高能效产品的概念。住宅也好,建筑也好,设计要以人为本,我们的科技成果推广过程中,也强调这个观点。但只提以人为本还不够,更应该看重人与自然的和谐共存,只有在这种前提下,住宅建设的发展才符合可持续发展的要求。
第二,住宅智能化。信息技术发展日新月异,促使住宅向智能化方向发展。近几年出现了一批数字化社区、智能建筑。但目前智能社区或智能住宅小区基本上还处于初级阶段。因为在住宅里,好多智能化的东西还没有真正显现市场的需求。现在“三表”出户非常普遍,经过五六年的科技成果转化,相当多的小区都做到了“三表”出户,水费、煤气费均不入户就可结算;安防系统、对讲系统、闭路监视系统也广泛在智能化小区应用。但是,我们更需要的东西还没有做到,比如北方冬季的气温比较干燥,再加上供热以后,我们房间里的湿度太低,舒适度很差,住宅品质受到影响。在这些方面如何利用一些智能化技术提高房间的湿度,增加舒适度就非常重要。提高住宅品质的关键是如何利用现代化的先进实用技术提高住宅的品质,满足业主的需要,满足广大人民群众生活的需要,实实在在地解决一些问题。
第三,住宅产业化。标准化的设计、工厂化的生产、系统化的供应和社会化的服务是住宅产业化的要求。但目前我们的建筑,无论是写字楼、商场,还是影剧院、住宅,都没能做到这一点。因为我们的标准化设计,工厂化生产还远没有达到要求。过去建筑产品一直是材料,是水泥、钢筋、砂浆、墙体材料、门窗等产品,它们还不能做到现场安装。住宅产业化应像造汽车一样工厂化生产,每个建筑部件可以在现场安装。我国的建筑防水材料是优质材料,但房子照样漏水,为什么?这是由于设计过程中的一些技术问题没有解决好,加上现场施工的差距,影响到房屋质量。我们与发达国家的差距实际上是技术上的差距,是工业现代化的差距。
共建平台,共同发展
虽然在建筑技术方面我国已有相当多的成熟的技术,但是随着时代的发展,还需要不断创新、不断开发、不断完善,将更多、更新、更高的先进技术,更大面积地应用到住宅建设中。为此,我们欲在住宅建设工作方面搭建一个有力的交流平台,使与住宅建设的各个方面,包括房地产开发企业、房地产投资企业、设计单位、研究机构以及科技成果持有单位、新产品生产单位、完成单位之间能够进行有效的信息沟通和联系,共同促进我国住宅科技水平的提高。通过住宅科技成果的推广应用,提升住宅的性能,从而提升我们住宅的品质。
我们在10月中旬召开的“首届住宅建设科技成果发展与应用先锋论坛”就将成为这样的平台。为真正使几家联手建立的这个平台能在日常的房地产开发建设和日常的工程建设中发挥作用,我们将建立一个长期的可随时交流的一个平台,让更多的技术和更多的投资开发能够结合到一起,以带动北京乃至全国房地产品质的提高,为房地产市场的繁荣有序发展尽一份力。