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广州市政府近日召开了全市物业管理工作会议。会议期间,记者了解到,截止今年7月,广州市共有物业公司712家,从业人员近5万。此外,该市享有物业管理服务的人口超过222万。但是,广州市物管行业仍存在水平参差不齐、投诉较多、业委会欠规范及法律、法规的具体操作欠完善等四大问题。对此,广州市副市长许瑞生指出,广州市将建立完善的“三级管理网络”,以加大管理力度,为广州物管业的健康发展清障。
物管行业存在四大问题
广州市的物业管理起步较早,市场化、社会化程度较高,目前正朝着理性选择和稳步发展的方向迈进。广州市物业管理从上世纪80年代初发展至今,全市物业管理覆盖的物业类型包括了住宅小区(含经过改造的旧住宅区)、写字楼(含机关办公楼)、工业厂房、医院、学校、仓库、机场、体育场馆、酒店、农贸(专业)市场、步行街、道路和车站等,涉及的小区、大厦近3000个,面积达1.18亿平方米。该市获得全国物业管理示范小区(大厦)54个,广东省物业管理示范小区(大厦)97个,广州市物业管理示范小区(大厦)205个。目前,广州市物业管理行业从业人员近5万人,2002年的经营收入为17.9亿元。这些都表明物业管理行业已初具规模。
但是,目前广州市物业管理行业仍然存在四大突出问题:
1、物业管理企业发展参差不齐,专业化水平有待提高。广州市物业管理企业712家,但二级企业以上的不到20家。目前,物业管理从业人员普遍收入不高,难以吸纳到高水平的管理、服务人才,物管公司竞相压价降低服务标准,相当一部分公司仅停留在初级管理服务的状态,这些都是制约广州市物业管理企业上档次、上水平的瓶颈。
2、物业管理仍有不少投诉。据悉,目前广州市每年都有500多宗涉及物业管理的各类投诉。统计数字表明,其中超过50%的投诉与建设单位有关,这些问题主要是建设单位在开发建设过程中造成或遗留的。其余的投诉涉及物管公司的服务、收费等问题以及业主、业主委员会的运作问题。这些投诉反映出来的问题主要是物业管理服务不到位、水平不高等原因引发的。
3、业主委员会有待规范。据反映,有相当部分的业主不热心参与成立业主委员会的工作,不参加业主代表、业主委员会委员的选举投票等工作;个别建设单位阻挠成立业主委员会,不按时或不按规定提供物业区域业主的基本情况、物业的相关资料;有些业主委员会筹备小组不按规定程序操作,规避主管部门监管,造成业主委员会合法性受到质疑;有些业主从表面上看很热心业主委员会工作,而实际是带着私利或其他目的,达不到目的就跟物管公司唱对台戏,煽动业主拒交物业管理费,甚至损害广大业主的共同利益。此类行为扰乱了物业管理秩序。
4、法律、法规的具体操作需要完善。针对当前尚未成熟的物业管理市场,政府还应当完善相关法律法规,以加强监管,规范市场各方主体的行为。会议认为广州现有的物业管理法规对违反规定的物管公司处罚力度不够,因此,行政主管部门只有通过协调、引导双方当事人通过法律途径解决纠纷,否则难以有效地处理物管公司的违规行为,对业主委员会、业主的一些违法行为也没有约束力。
建立完善的三级物管网络
针对上述问题,许瑞生副市长指出,为解决物业管理目前存在的诸多问题,下一步广州市将着重处理好政府监管与市场调节的关系、业主自治与企业经营的关系、建设单位与物业管理公司的关系、主管职能部门和其他部门的关系。广州市近期将抓好以下工作:
1、建立完善的“三级管理网络”,加大管理力度。物业管理方面的管理权限可按照“属地管理”的原则进一步下放到街道,进一步完善“市级负责制定政策措施;区级负责指导工作,加大行政处罚的执行;街道负责日常的物业管理工作”的三级管理网络。
2、完善配套的规范性法律文件,加强指导监督。广州市国土房管部门将根据《条例》的规定,结合广州的实际,抓紧清理和修订现有与《条例》不相一致的物业管理规范性文件,加快制定配套的规范性法律文件和指导性文章。配合物价部门尽快出台物业管理服务的收费指导标准。
3、建立物业管理事前防范机制,减少民事纠纷。建立事前防范机制,小区的水、电管线和计量表直接由供水、供电部门接入每一户家中,以减少业主与物管公司的矛盾,避免物管公司将自用水、电转嫁到业主身上。做到物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用,并由这些单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、保养的责任。
4、监督建设单位的履约行为,保障业主合法权益。要为物业管理企业参与平等竞争创造条件,落实前期物业管理招投标制度、业主临时公约制度、前期物业管理服务合同制度,维护业主的合法权益。
5、落实住房专项维修资金制度,保证物业正常使用。广州市、区国土房管部门在依照《条例》完善专项维修资金的归集、管理、使用和监管等各项制度的同时,要加大对住房专项维修资金清理力度,坚决查处挪用行为,迫缴挪用资金。