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近日,世界顶尖级的地产服务公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)发表了2003年第三季度市场分析指数,就上海、广州两大城市的写字楼,高级住宅、商铺及工业物业市场做出分析。写字楼市场
上海方面,在新成立的金融、基金管理公司对物业的需求及跨国公司搬迁办公室的带动下,上海优质写字楼市场在2003年第三季度表现活跃,其中大型租务成交更屡见不鲜。不过,由于部分的大型租务成交皆集中于尚未落成的写字楼项目,导致本季度的吸纳量维持稳定。此外,受许多价格较低的写字楼项目在季内转手拖累,上海的平均售价显示出较大的跌幅。现上海优质写字楼的总供应面积为560万平方米。全市平均租金报价上升2.6%,以建筑面积计算,扣除管理杂费,每月每平方米报价21.7美元,其中浦西地区上升2.5%,为每平方米23.3美元,浦东地区上升3.5%,为每平方米报19.7美元。平均售价报价全市跌1.7%,为每平方米2227美元,其中浦西地区跌幅为2%,平均报价为每平方米2365美元,浦东地区跌幅为2.2%,平均报价为每平方米1788美元。本季度上海优质写字楼吸纳量为6.17万平方米,空置率较上季上升了0.3%,达到8.3%。新落成的项目主要有位于浦东地区的震旦国际大楼,建筑面积8.9万平方米。
受非典影响较早的广州市,尽管非典带来了许多负面影响,但第三季度基本上已恢复正常。平均租金更显示出3%的升幅,为每月每平方米10.8美元,其中面积较小的写字楼单位特别受中小企业科技及贸易公司追捧。本季的吸纳量与上季持平,为1.03万平方米,但是,销售市场则与兴旺的租赁市场相反,季内交投不甚活跃,促使部分业主降低叫价,令平均售价在第三季度大幅下调5%,平均每平方米1763美元,空置率为10.2%,跌了0.6%。高级住宅市场
上海的高级住宅市场方面,除个别别墅项目因其地理位置偏远而降低租金叫价外,高级公寓及高级别墅在季内继续保持平稳,租金普遍变化不大。平均租金报价分别为每月每平方米16.4美元和21美元。此外,由于可供出租的高层服务式公寓套间较为短缺,导致本季的租赁活动集中在低层套间,促使平均租金有所下调,达到每月每平方米18.4美元,下调了4.1%。销售市场方面,在良好的市况下,季内的高级公寓的平均售价持续上升,升幅为1.3%,为每平方米1840美元,而高级别墅的售价则保持平稳,每平方米报1929美元。本季内新落成的高级别墅项目有位于南汇区的绿宝园三期,供应量为52个单位。
广州的高级别墅和高级服务式公寓在第三季度表现平稳,租金水平跟上季变化不大。不过,高级公寓租赁市场受大量新落成项目推出而持续受压,本季租金继续上几个季度的下跌走势,下调4.2%,为每月每平方米6.9美元。销售市场方面,来自全新推出的公寓项目的竞争,促使其他仍在出售的项目割价促销。整体而言,高级公寓的平均售价在第三季内下跌7.3%至每平方米938美元,而高级别墅则微升1.2%到2524美元。商铺市场
上海由于庞大的累计需求在非典疫情过后得到释放,零售市场在第三季度表现非常活跃,吸纳量大幅上涨至13.4万多平方米,促使平均空置率在季内下跌了3.1%,达10.9%。受市场强烈需求驱使,优质首层及二楼商铺的平均租金皆大幅上扬,分别较上季上升8%及5.3%,分别为每天每平方米报2.69美元和1.60美元。新落成的零售物业项目包括位于黄浦区的来福士广场,建筑面积5万平方米。
由于广州大型商场之间的竞争越来越激烈,平均租金于季内持续下调。零售业艰难的经营环境,导致数个管理不善的大型商场暂时停业以重新定位或装修,也有部分商场缩减零售楼面,改做其他用途。此外,由于市场对零售物业的需求持续放缓,本季度的吸纳量同上季相比下降,空置率上升,达21.7%。