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在近日举行的常兴时代商城商铺投资报告会上,据主办方透露,该商城当日成交130余套,开盘一个多月售出铺位已经起过2000套。随着深圳最大的单体商业——万鑫·五洲风情MALL的建筑主体隆重封顶,这一系列的利好消息又使深圳的商铺投资开始回暖。
高风险带来高回报
商铺投资因具有金额大、回报高和风险大的特征,吸引了越来越多的个体投资者。但从近几年的商铺投资来看,商铺的暴利时代已经过去,投资回报将由不平衡性走向平衡,投资商铺应注重前市效应。商铺投资的真正风险主要在于其投资前期。商铺的投资回报可分为前期投资回报和后期投资回报。商铺投资回报率一般会达到8%~10%,实际上是指商铺的后期投资回报。由于市场商圈的形成,各方面因素发展成熟,商铺的优势便逐渐显现。此时,商铺投资风险减小,其投资收益也就相对稳定。据统计,2003年上半年深圳市所有成交地块中,商住类土地的交易最为活跃,而酒店、旅馆及商业类用地交易量明显减少,工业用地比例略有上涨。上半年深圳全市新推商铺项目下降幅度较大,仅相当于去年的三成,其原因在于竞争的压力使得地产商投资商铺开发更趋谨慎。
统计显示,从2003年4月份商铺价格较年初增长了8.4%,较一季度下降了4%,但5月份则比4月份大幅下降了20.5%,从8月份开始回升。其间出现了以太古购物广场为代表的“产权式”商铺和以粤华汽贸奥特城为代表的“经营式”商铺。
产权式商铺是商铺投资市场发展的阶段性产物,是发展商为了解决大卖场面积消化的难题,销售上强调降低置业门槛,以主力商家入驻和稳定的回报作为卖点。在此条件下套现是第一位的,只能以市场需求做策略性引导,返租方式是最有效的手段。经营式商铺则注重项目入市后的经营状况和物业升值,一般将部分卖场保留,该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境,在此基础上,对所经营的业态业种以及经营环境,经营档次进行升级,从软硬环境两方面入手,提高项目的市场认知度,从而提升项目的商业价值和发展前景,吸引投资者与经营者共同的投资热情。
开发商与投资者共创双赢
深圳市的中心区从罗湖向福田和南山发展,作为边缘区的南山区已深刻地融入了城市生活,这更对这两个区的房地产和商铺投资产生影响,大大提高了商铺的投资价值。深圳的南山区曾经没有进入到深圳经济发展的主流区,从南山区的建设来看,由于它是一个新发展起来的区,老城遗留问题很少,城市建设开始按现代化的方式一步到位,建成了很多高尚住宅区,南山区的人口组成高资阶层比较多,除了深圳大学、高职院外,还有一些高科技产业,具有很强劲的消费能力,很多名牌商品会在南山区有消费市场。这就决定在南山区的消费群不仅是高知而且是高收入,消费能力非常强。此外,西部通道开通之后,南山区与香港的联系更便捷。有业界人士认为,南山将与罗湖的东门、福田的华强北形成三足鼎足之势,因此南山的商铺投资被逐渐看好。
有业内人士认为,由于股票、外汇等投资工具需要较大的资本金,而地产投资包括商铺投资的回报率相对稳定,风险较低,商铺投资也就成为一种有别于金融的投资方式。深圳的商铺投资蕴含着巨大的商机,主要原因在于深圳的人口在不断地增长,人口的增长会带来对购物、娱乐、消费的需要的不断增长,对房地产和商铺的需求自然也会随之增长;CEPA对服务领域的开放,大大刺激了商业的发展,必然会给深圳的房地产市场带来更大的发展空间;深圳已开始形成一种成熟的商业文化氛围,经过20多年的市场经济历练,商铺投资除了方式是一种新的理念外,经营方式上也是一个很成熟的理念,就是开发商与商铺购买者都实现了利益最大化的双赢。