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有业主反映所购买的位于天津北辰区的一套商品房,当时因为看中的就是窗前的一片绿地,但正式入住二十天后,开发商开始在绿地上兴建变电站,该变电站大约长16米、宽8米、高6米多,从业主的窗口望下去便能看见变电站的屋顶,而原先的绿地却被挡住了。
业主向北辰区人事局国家公务员执法监督站反映了情况,得知该变电站是违章建筑,没有经过规划部门的批准,并且,规划部门已经对开发商的行为给予了行政处罚,对于这种情况,业主询问如何维护自己的合法权益。
明扬律师事务所律师王旭
根据业主与开发商签订的《商品房买卖合同》第八条的约定,开发商无权对原设计方案作出重大变更,如需作出变更,必须经过政府管理部门的批准。开发商违章建设变电站的行为是一种违约行为。因为虽然该商品房的规划图未附在合同中,但实际上商品房的设计规划图应视为购房合同的组成部分。规划设计图是经过有关部门批准的,开发商建设小区环境必须按照规划设计进行,不得随意作出变更。
对于小区环境的约定,是一个隐性的强制性约定,业主完全可以基于开发商的违约行为要求开发商承担相关的违约责任。但如果在《商品房买卖合同》中没有约定开发商因变更原设计而承担违约责任的方式,业主要求开发商承担违约责任,应根据《合同法》第107条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符和规定的,应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以,业主可以要求开发商拆除变电站,这既是要求开发商按照原合同继续履行符合约定的义务,也是要求开发商采取补救措施。