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会议主持:
天津市建委副总工程师、城乡建设研究所所长王明浩
参会嘉宾:
天津商学院教授罗永泰、天津市城建学院副院长王建廷、天津社会科学院房地产经济研究中心主任卢卫、李勇、季刚、王洪泉、陈起、李建华、马如仁、沙志强、宗志强、李志强、马秀兰、田耀东、袁其志、刘忆铭及凤凰城部分业主代表
对话时间:
2003年11月9日
对话地点:
体育中心会议厅
近几年来,随着中国经济的快速发展、城市化进程的不断加速,城市空壳化———一个原本很陌生的名词,正在被人们越来越多地提及。而由于梅江居住区、瑞景居住区等近郊大盘的开发,很多人也渐渐开始担忧,天津是否也要出现城市空壳化?但城市中心区经典名盘凤凰城的持续热销,又证明中心区住宅仍旧具有极大的魅力。那么,天津究竟有无城市空壳化现象?郊区住宅、中心区住宅究竟哪一种是未来的发展趋势?
罗永泰 |
罗永泰
空壳化论为时尚早开发客户利益才是关键
城市中心空壳化形成需要郊区住宅具备三个条件。第一、生活配套设施齐备。其中包括就医、就学以及生活必需品的购买等。第二、交通便利。国外之所以形成空壳化是因为地铁等公共交通特别发达。第三、具备集群效应。也就是说,一个郊区项目必须充分具备社区文化品位、人气、相对人口密度等人文居住条件。只有这三个条件都具备的时候,城市中心空壳化才有可能形成。法国巴黎的大型超市都集中在城郊结合部,城市中心根本就没有,这种情况是经过多年的整合才出现的,也是城市空壳化的结果。天津的某些超市一开始也曾仿照这种模式,而为什么后来又都在市中心建超市了呢?就是因为郊区住宅并没有具备上述三个条件,天津还没有出现城市空壳化,大量人口还是居住在市中心。解释这个现象有两个指标,第一个指标就是客户让渡价值,客户让渡价值是顾客总价值与顾客总成本之间的差额。在超市购买东西也好,在郊区购买房子也好,他得到的价值利益减去他付出的成本(包括时间成本、货币成本、精神成本、体力成本等),如果这个结果远远大于零的话,这个购买才有可能实现,否则就不会成功。由这样的让渡价值理论转化为商圈理论,不仅超市的商圈要重新定义,而且购买商品房的商圈我们也要重新定义。在上述三个条件没有形成的情况下,尽管郊区住宅的价格较低,但是顾客付出的时间成本、精神成本等太大,在郊区购房的让渡价值就会减小,因此人们就不会做出在郊区购房的决定。综上所述,我可以断定至少在近几年内说天津城市中心空壳化为时尚早。
既然城市中心空壳化为时尚早,那么在城市中心地带如何开发产品呢?关键在于如何开发顾客的价值。营销大师菲利普·科特勒提出过一个新的观点,就是如何锁定客户的终身价值。按照这个思路,开发商在项目选址过程中,首先需要考虑的就是如何开发顾客的利益,提高客户满意度。拿凤凰城来说,这个项目就在市中心,它为什么能得到顾客的认可呢,就是因为他们确实在开发客户的利益上下了很多的工夫。要开发客户的利益,就需要考虑他们住区周边的就医就学条件,小区内部的生活条件,以及人文环境等,只有替顾客考虑周到了,才会得到顾客的认可。
既然近几年城市中心空壳化不会形成,是不是近郊住宅就不值得开发了呢?罗永泰对此表示否定。他认为市场需要细分,需要定制规模化。不同的人群有着不同的偏好,如果城乡结合部的住宅能够保持理性的、有计划的适度规模开发,同时考虑客户的特殊需要,比如夏季追求原野生活、有私家车的人追求一种自然或者一种休假的情趣,或者居者的工作单位本身就离城乡结合部很近等等,那么适度开发城郊住宅还是很有前景的。同样这个定律也适合城市中心大规模的开发。总之,只要能充分开发客户的利益,锁定客户的终身价值,相信在哪里做开发都能够成功。
王建廷 |
王建廷
城郊开发事出有因中心区开发四点要诀
关于城市空壳化,现在有两种观点,一种是城市中心空壳化已经到来;另一种是新都市主义的观点,也叫城市复兴论,认为中国还没到这种阶段。学者和开发商有的支持前者有的支持后者。而政府则是担心前者支持后者。赞同这种观点的学者是从城市空壳化是城市进程中必然的角度来考虑的,城市发展到一定阶段要向外面辐射,就引发了扩散的过程,然后再聚集再扩散,现在中国的一些城市出现了扩散的迹象,很多人因此就借用西方的观点,认为中国好像到了城市空壳化的阶段。有的学者不赞同这个观点,认为尽管城市空壳化是城市化进程的一个必然阶段,但是现在中国还没有到这个阶段。我们还是应该从中国实际出发。而开发商对于这个问题的看法也有很大的不同。有的开发商是从客观角度分析,有的开发商则比较功利,他开发中心区住宅项目,就说中心区好,他开发郊区住宅就说郊区住宅好,并借此来影响消费者。
城市空心化说法是从西方国家传过来的,那么我们就需要看看是什么原因引起了西方国家的城市空心化。西方国家出现城市空心化主要由于几个方面:第一个就是城市病的出现。城市无限制地追求规模发展,不考虑以人为本的要素,造成的结果就是环境污染,噪声污染,最后导致人们对城市生活厌倦。第二个就是生活理念发生了变化,人们逐渐认识到人和自然融合的重要性,追求更多绿化,追求更多自由空间。第三个就是基础设施条件发生了变化,快速路、高速路、地铁出现,特别是水、气、电等可以很畅通地达到城乡结合部地带,于是在这个背景下,城市空心化出现了。
现在我国一些城市的城郊住宅多了一些,是否就意味着城市空心化到来了呢,我认为还不能下这个定论。现在之所以在城乡结合部开发住宅多起来,是因为城市中心区和边缘地区的土地成本不同,开发商为了降低成本,所以在边缘地带开始开发住宅;城市化和工业化是现代化的前提,随着经济快速增长,现在城市化进程加速,农民大量进城,但是农民一般不会从农村直接进入市中心,而是从农村逐渐进入城市,于是他们首先选择了城乡结合部;此外也有城市中心区居民理念的一种变化,他们追求更多的绿地,更大的间距;还有一个重要的因素,目前城建政策与城市规划在边缘地区比较薄弱,于是一些开发商就钻了政策的空子,致使城郊结合部出现了大量的住宅。上面这些原因造成了中国还没有到城市空心化的阶段而出现了边缘区的住宅开发,但是不能因此认为我们已经到了城市空心化的阶段。
具体到城市中心区住宅的开发,其成功要点是什么呢?我认为以下四个方面是必须要考虑的。第一是项目的定位与规划一定要用心。比如之所以出现城市空心化是因为人们讨厌城市病,那么在做中心区项目的时候就应该努力克服这些弱点。第二是开发中心区住宅要千方百计控制成本。第三是在城市中心区开发住宅要努力寻找住宅之外的价值。在城郊结合部开发住宅,外界的东西除了自然是可以借用的,其他没有可以借用的,无非是空气清新一点,绿地大一点,清静一点。而在城市中心区做住宅可以借用的东西就太多了,一个开发商不可能满足所有业主的需要,更多的是需要借助外面的东西来为你服务,比如说人们生活的便利性、工作的效率性、教育文化氛围、生活的品质等。区位选择得好,那么可借用的就多,住宅带给客户的附加价值就多。
第四是合理的规模。过去有一种观点认为在城市中心区没有办法开发规模较大的小区。现在要突破这个限制,因为如果在城市中心区建一栋建筑,你是造不出环境来的,另外开发成本也高。如果开发大规模的住宅,不仅可以摊薄成本,而且能够很好地实现小区规划,为业主营造更好的生活环境。
卢卫 |
卢卫
空壳化天津不够格凤凰城位居未来中心区核心
城市空壳化是城市土地的高度集约化、城市人口高度密集化的一种表现,是过度城市化的一种表现。过度城市化会出现居住紧张,交通拥堵,空气污染,生活质量下降还有城市的空壳化,城市空壳化最为明显的现象就是钟摆式的人口,就是市中心全是大量的商业建筑和办公建筑,白天人们在城里上班,到了晚上大量的人口都出城居住了,造成城市中心区治安不好、城市没有生气。天津目前并不具备以上特点。
谈到中心居住区,在上海就是徐汇区和浦东新区靠近浦西的地方,北京就是亚运村和未来的奥运村,在天津我觉得体院北、梅江、华苑等正在成为中心居住区,那里的商业设施、教育设施、医疗设施都非常完备而且交通发达,从这个意义来讲,凤凰城项目正好在中心居住区的核心位置。
王明浩 |
王明浩
城市规划别忘两部宝典天津城建需有三点考虑
应该说在中国目前城市空心化的趋势还是存在的,比如在上海老黄浦区,由于商业开发力度太大了,土地价格过高,只能发展商业,所以几乎没有住宅了。我认为,在进行城市规划时,我们不能忽略两部最重要的文献的指导作用,一部是《雅典宪章》,第二部文献是1977年通过的《马丘比丘宪章》。《雅典宪章》明确表明居住是城市的第一功能,而现在城市空壳化很明显就是把城市的居住功能给淡化了。《马丘比丘宪章》最重要的论点是城市里要有功能分区,提倡搞综合功能区,就是在每一个区里面都要有居住、工作、娱乐等等设施。
我认为天津市的城市建设应该遵循以下三点:一是居住是城市的第一功能;二是发展综合功能区;三是发展多中心。城市空心化不是一个好的现象,老百姓也不希望空心化,他们更希望居住在城市中心。第一个原因是我们的生活习惯和外国人不一样,我们中国尤其在北方,亲友之间的联络是维系我们社会的一个非常重要的因素,因此,亲友在购房时会选择比较近的位置。第二在现在的教育制度下,每个家长都望子成龙,因此重点中学,重点小学对他们具有特殊的吸引力,现在五大重点中学都在市中心,为了孩子的教育,家长也不会轻易选择在郊区居住。第三商业供应也都集中在市中心,这是别的场所无法替代的。
凤凰城业主代表
周边环境绝版升值空间无限
今天我想从一个普通购房者的角度谈点感想。作为开发商为了吸引购房者都会尽量实现更多的功能,但是购房者看中的可能就是其中的一两点,如果开发商提供的功能有一两点和购房者的需求切合了,那么购房者就有可能买你的房子。凤凰城的地理位置非常好,而且房型、小区规划也很好,开发商的服务也非常到位。今天听了专家的话,我觉得凤凰城项目还有很多我们以前没有认识到的优点。我选择凤凰城就是冲着它周边良好教育环境来的,主要是孩子上学方便。另外今后我们有可能因为工作的原因要到迁往外地,我们的这套房子很好卖而且肯定能升值。如果花同样的钱在市郊买别墅的话,到时可能不那么好卖,而且还不一定能升值。(冯婉蓉)