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如今的楼市火爆异常,众多的百姓对日益攀升的房价可谓可望不可及,而开发商也是一脸无辜,地价涨了,建筑材料价格涨了,配套设施完善了……好像在告诉你,如今的房价是正常的,是成本上升的结果。而房产行业上市公司的业绩平平似乎更是验证了这一点。于是,老百姓疑惑了,都说房地产是暴利行业,那么,开发商到底能赚多少钱?
通常情况下,一个项目会有30%的利润,历经3年,每年的收益率在10%左右,从这个角度看,开发商获得的利润空间相当有限的。然而,有一些现象我们可以注意,做房产的越来越多,可以看到的是越来越多的公司涉足房地产,如宝钢、海星科技、凌云股份;而境外的资金也是源源不断进入上海,如嘉华集团、太平协和、凯德置业。种种现象都表明房地产的利润水平的确高于社会的平均利润率。但到底高出多少呢?是不是已经处于暴利阶段呢?那让我们看看开发商如何获得最大利润。
用银行的钱造楼
通常,房地产企业一般都具有较高的资产负债率,一般为70~80%,90%以上也不在少数。“四两拨千金”用在开发商身上再适合不过了,以往1千万元的资金建造1个亿的项目、1个亿的资金建造10个亿的项目屡见不鲜。目前央行对房贷做出了较为严格的限制,一般开发商开发项目的自有资金不得少于30%,即便如此,这个比率也并不算高。从开发商实际投入来看,其获得的回报将远大于表面上10%左右的收益率。建设公司为了承包项目不得不垫钱盖楼,而商业银行为了拓展业务也是抢着给开发商贷款。购房者欢天喜地的下定决心购买期房时,殊不知那尚未存在的房间单元已经抵押给银行了。
一期的成本二期的售价
如果我们能够动态地看待项目发展,则开发商能获得更大的收益率。房屋的成本中地价占了大头,一般在40~60%以上。于是在一个分期开发的项目中,如果说在一期开发商还只是获得微利,则随着市场房价的水涨船高,在成本基本不变的情况下二期三期的售价不断上扬,开发商则能获得额外的超额利润。从目前的情况看,二期三期比一期时售价上升50%甚至100%以上都是屡见不鲜的。浦东的锦绣华城从去年4月的3800元/平方米上升到目前的7700元/平方米,闵行的上海康城从1999年的2800元/平方米上升到目前的5000元/平方米左右,而中远两湾城更是从1999年的3000多元/平方米惊人地上升到目前的10000元/平方米,上升幅度超过200%,令人咋舌!在楼市中开发商从来都不会仁慈地以成本定价,而是以市场为参照做出售价,因此,在后期的项目开发中,开发商会获得比一期高得多的利润。
车库变金库
随着汽车的普及,车位在市中心日益显示出其稀缺性。一般开发商做销售统计时不会把车库售价计算在内,而实际情况是,通过车库的销售,开发商也能获得惊人的收入。目前一个楼盘车位与户数的比例一般在1:2至1:3,而一个车位的市场价格也在15~25万,例如一个300个单元楼盘拥有可售车位100个,车位20万一个。则开发商可以获得2000万的额外利润,车库真可谓开发商的金库了。
装修费中暗藏玄机
目前装修房越来越受到市民的欢迎,其统一装修为购房者省了不少时间和精力,并且质量由开发商保证使得购房者更加放心。按理说,大规模的统一装修可以提高效率、减少费用,然而,从目前的装修价格来看,并没有体现这一点。装修价格上的水分到哪里去了,我想开发商一定和装修公司达成默契,开发商为装修质量承担保证责任,这是冒了一定风险的,在装修费中分到一杯羹也是理所当然。金额虽说不会太大,可以一个项目那么多单元统一装修,开发商也一定不会瘦了腰包。
目前在这个房产需求旺盛的今天,房地产行业确实有着非常高的投资回报率,因此,靠房地产发财致富的大有人在,在中国的财富榜上,地产行业是一个最大的创富板块。