|
||||
解读顺驰40亿元的年销售额
在去年深圳举办的中国住交会上,天津顺驰一鸣惊人,囊括名人、名企、名盘三大奖项,赢取了住交会历史上少有的大满贯。今年,又一届中国地产盛事的日期已然迫近,这回顺驰是见好就收呢,还是抖擞精神再创新高?
就在住交会前夕,顺驰方面透露了一个数字,该公司在天津地区,今年全年度总销售额将突破40亿元。40亿,当然是一个够大的天文数字,那么,对一家房地产企业来说,40亿元的年销售额究竟意味着什么?
———40亿元,意味着将占有今年天津房地产开发市场15%的份额。
———40亿元的年销售额,相当于去年地产老大万科集团各地公司的业绩总和。
———以40亿元的业绩说话,其排位应该是全国前5名的地产企业。
这里还有更全面的数字:目前顺驰在天津全市的开工面积已达200万平方米,销售面积接近130万平方米,同时在售项目达到28家。一家企业在一个城市,像这种规模的开发量,无论北京、上海,还是广州、香港,都是行业内极其罕见的现象。那么,顺驰在这个城市里还会有大的发展空间吗,今后顺驰怎样定位她在天津的未来?
11月13日,梅江蓝水湾俱乐部,津报集团住交会报道组的几位记者与顺驰掌门人孙宏斌面对面,与这位在天津地产圈深居简出到具有神秘色彩的人物,有了一次精彩的交流。这位平时少言寡语的领军人物,一提到住交会的话题,一谈到企业的发展、行业的未来,就拉开了思想的闸门,展开了纵横捭阖的见解和宏观高远的眼界,在短短1个小时的采访时间里,他的谈话一气呵成般酣畅淋漓。
一、顺驰的本土情结
就像名人的籍贯烙在其一生的履历中,著名企业的出生地常常备受瞩目,例如微软、波音生于西雅图,通用、福特生于底特律,可口可乐生于亚特兰大,而顺驰生于天津。从目前来看,天津不像上海是中国乃至亚太地区的经济金融中心,也不像深圳是毗邻香港的特区,更不像北京有着首都面向全国的聚集优势。而顺驰选择天津,也就选择了自己起飞的平台。从1994年开始,顺驰始终没有离开天津,而且悄悄地在天津扎根、发展、壮大。当顺驰以一个天津企业的身份走向全国的舞台,人们隐隐有些吃惊,大家最想知道:天津如何以区域性市场催生了地产的大企业?
孙宏斌谈顺驰,先从谈天津开始。“谈到顺驰的发展,离不开天津这个城市。我们从一开始就看好城市的潜力和未来,顺驰的历史是随着城市的发展而发展,随着城市潜力的释放,我们得到了快速发展。顺驰在发展的各个阶段,都得到各个方面的支持,包括政府部门、充满信任的广大客户和提供支持的金融机构。天津哺育了我们的企业,天津是顺驰立业之根本,我们将继续在天津发展,为天津城建做出更大的贡献,包括市政府的重点工程海河改造、危改工程等。”
“天津这个城市有很好的底子,我们一直坚信天津在国民经济总量和楼市消费总量上,会和北京、上海、广州等城市在一个数量级上。”孙宏斌对此信心十足。
对于开发商与所在城市的关系,顺驰始终如一的观点是:从事房地产行业,必须了解城市、理解城市,必须关注政府对城市的经营,跟紧政府的规划蓝图。孙宏斌说,今年市政府在基础设施方面的大手笔,快速路、地铁的修建和巨大的拆迁量,都是令每一个开发企业深为振奋和鼓舞的重大利好。他认为,天津的城市定位非常有价值、有空间,国民经济总量在今后5-10年会有大的突破,扎根在天津的顺驰已经在短短几年获得了速度惊人的成长,而今后会比以前有更多的收获,对未来具有无比的信心。他表示:“在今年40亿元销售额的基础上,明年我们还要向更
高的目标冲刺,从现在看来很有把握,把现有的这些楼盘实现销售,就差不多了。”
记者提到市政府大力推行的土地新政策,孙宏斌表达了振奋的心情:“今年天津市政府的土地政策改革力度非常大,土地供应市场的规范性堪称全国之最,今年颁发并实行的《天津市国有土地有偿使用办法》,是特别英明的决策,它为企业提供了前所未有的空间,顺驰对天津的发展更有信心了。当然,在政策实施之初,顺驰的几个项目也暂时性地受到了影响,但是从长远来看,肯定是有利于我们这样的大企业的。”
背景:《天津市国有土地有偿使用办法》于今年6月1日正式实施。《办法》规定,《划拨用地目录》以外的用地,必须实行有偿使用。土地有偿使用包括出让、租赁。为了规范土地市场秩序,《办法》强调,商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性项目土地出让方式必须采取透明度高的招标、拍卖和挂牌方式。专家评价说:公平的市场竞争环境已经形成,以市场化的方式获得土地,大家就比较容易地站在同一条起跑线上,也就是不同背景的企业不会存在比较悬殊的差异,将来就靠实力、靠人才来说话。
二、顺驰的天津故事
历数顺驰这个企业在9年来的一个个重大发展阶段和里程碑事件,不难发现其中往往带有政府的烙印,透出这个企业的发展重心总是倾斜并贴近政府的指导方向。反过来也可以这么说,在政府的重点安居和开发项目中,顺驰常常扮演了重要角色,经营着精彩的笔墨,给城市上交满意的答卷。而今天站在这个回望历史的角度上,人们更多思考的是:是什么优势使顺驰能够参与到政府重点安居工程?
在天津,其实顺驰是一家没有任何社会背景和先天优势的企业,并没有拿到任何一块低于市场价的土地。那么,是什么动因驱使顺驰一次次钟情于政府工程?孙宏斌的回答是:出于对天津市场的乐观判断,对城市发展的信心。对政府工程的信心,可以说从1996年接手华苑居住区的代理销售业务时,就开始了。安华里、居华里的销售,最初难度很大。经过几轮谈判,顺驰根据对市场的大胆判断,终于决定接手。最初华苑的市场售价只有每平方米1千余元,而当时的开发成本已经突破了2千元。最后,顺驰实现了成功的代理销售,并由此确立了在天津房地产代理市场的领先位置。
在顺驰人的认识中,企业成长史上的每一次大的飞跃,都与困难和挑战分不开。像3年前“竞标梅江”一役,对当时的顺驰就是一次巨大的挑战。当时梅江附近住宅的市场售价不过每平方米2千多元,但是顺驰以1.75亿元价格中取政府的这次公开招标后,这一项目仅基础楼面价就达到了1600元。在中标的那个艳阳普照的上午,恐怕在场的所有开发界同行都替顺驰捏了把汗,没有人想到,短短一两年后,蓝水假期和蓝调街区开盘时的盛况空前和后期销售的持续火爆。再说天津无人不晓的大盘太阳城,当初在顺驰准备签约的阶段,听到业界的声音是:所有人都说不行。“但顺驰坚决拿了这块地,在我们的努力下,一直做得不错。”———孙宏斌很喜欢用“坚决”这个字眼。
屈指数来,包括世纪城、顺驰名都、翡翠城,几乎顺驰每买进一块重要的地,业界就流传开顺驰要“翻船”的悲观预言。而顺驰毫不理会,以自己的风格、按既定的计划行事,战无不胜。孙宏斌的信心从来没有动摇过,他还介绍说:“新的土地政策实行之后,每次天津公开土地招标,我们基本上都参与,像柠檬酸厂的地块,像蓟县、武清的地块,已经拿到了几块,成功开发的决心特别大。”
背景:在天津,这是一家堪称家喻户晓的企业。天津著名的四大居住区,华苑、丽苑、梅江和瑞景,顺驰均在其中占有很高的比重;天津第一大盘太阳城创造了在常规销售期内一个月回款1.05亿的纪录;今年8月16日,顺驰一天开了8个新盘;现在天津市民每5个购房者,就至少有一个人买顺驰开发的项目;300家顺驰二手房中介业务的“顺驰置业”连锁店,遍布天津市大街小巷;房交会上顺驰曾经一家包下主展馆的1/4展位……今年8月,顺驰又联手天津信托、津报集团,以17.5亿的价格获得天津奥林匹克中心配套区开发权,该宗土地占地46公顷,总投资将超过70亿元,将实现高档物业开发100万平方米以上,不论从地价、规模还是影响力,该项目都是天津的“地王”。
三、顺驰的40亿元现象
在全国地产业,孙宏斌是口出狂言出了名的。而他的屡说屡中,又不得不让人们对他的每句豪言壮语心存期盼。“一般人不会相信顺驰的发展速度,他们不明白为什么我们的规模每年都要翻倍的扩张。”用不到9年的时间,实现40亿元的销售额,无疑是一个天文级别的数字,是一个很吸引眼球、很有说服力的事实。更多的人显然关心的是数字与现象后面的真正原因。顺驰走向成功包含许多综合因素,但其中最根本的东西是什么呢?
在外人看似神奇的数字背后,孙宏斌早已胸有成竹:“今天的业绩对我们来说很正常,是几年来积累的必然结果。”
孙宏斌首先点破了数字背后的秘密———“聚焦战略”的顺驰一直在快速发展,今天的成绩不过是厚积而薄发的结果。他解释说,40亿元这个销售额,从表面看好像是一个爆发性的现象,其实在顺驰人看来是一个相当理性的数字。房地产行业的销售特征决定了销售业绩往往有相当的滞后期,所以顺驰今天在市场上这么大的释放量,是来自2年(太阳城)、3年(蓝水假期)甚至5年前(世纪城)的土地储备和企业经营,即项目的操作水平、操盘的团队也全部是几年前的储备。所以说,“40亿”并不是一时性的爆发,而是多年积累的结果,像今年的土地储备和队伍建设也是为以后的几年做准备。“其实,在三年前我们就看到了今天,而现在,我们关注的,准备的,又是三年后的顺驰。”
如果按照这种“厚积薄发”的理论推理,顺驰不仅是赢取今天,而且赢取了未来。据介绍,今年顺驰员工已经达4000人,明年将突破1万人。这位顺驰掌门人的话语总是看似平淡,细品之下,却透出了无言的豪气:“当然以目前的业务量,不需要4000人的规模,但这是为明年、后年做准备,为未来储备的。”显然,顺驰把人才作为了企业值得储备的重要资源。顺驰一直关注企业发展的终极目标和原动力,认为人是企业发展的最重要的原动力。顺驰有一支令外界羡慕的高素质的团队,其领导团队中很少有空降兵,几乎所有的各个层级的领导人都是自己培养的。企业的快速发展为很多人提供了学习锻炼的机会,提供了很大的成长空间,使员工能够快速成长,而员工的不断成长又在促进企业的不断发展。用孙宏斌的话来说———“市场规律是,好的点子有时会赢,好的策划有时会赢,好的项目有时会赢,甚至好的行业有时也会赢,但一个好的企业肯定会赢。”
背景:今年8月在重庆的中城房网董事长联席会上,孙宏斌当着众多行业巨头介绍了顺驰集团的战略理念和战略目标,并放言2003年顺驰的销售额在40亿元左右,几年内要达到100亿元的目标。王石当场劝道:这样的发展速度有风险。河南建业的掌门人胡葆森则表示认同:“第一次听老孙说顺驰的战略时,还有点半信半疑,上个月去天津看了一趟,就基本全信了。”(郑爱敏)