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新战略与海河开发推升市场水银柱
今年以来,天津房地产市场超常增长。据统计,1月~10月该市商品房销售比去年同期增加了54%,存量交易增加了近90%。期内,累计销售各类房屋1321.8万平方米,同比增长69%。其中商品房销售794.55万平方米,存量房交易527.25万平方米,存量房屋中,私房交易379.65万平方米,公房置换147.60万平方米。房屋市场交易用“火爆”一词形容,一点也不过分。
短时间置业需求的迅速增长,拉动了房屋价格的上涨。1月~10月份,天津市商品房平均交易价格2759.80元/平方米,比2002年全年同类价格(2606.75元/平方米)上涨了约6%;全市存量房平均交易价格比2002年全年同类价格上涨了约19%,其中私产存量房平均交易价格上涨了22.22%。短期内房价上涨如此之快,已经超过了天津以往。经测算,1998年~2003年一季度,天津商品房年平均交易价格相对变动幅度绝对值为4.26%,上下浮动正负相抵后,商品房年平均价格净变动率为2.07%。也就是说,今年以来的商品房平均价格上涨幅度超过了五年间的平均变动绝对值(4.26%)1.6个百分点,超过了五年间的平均净变动值(2.07%)约4个百分点。存量房交易价格上涨幅度,已经创天津楼市历史新高。
本次地区性房地产市场超常增长,主要源于行政型动力集结。去年第三季度,天津出台了经济社会发展新阶段的“三步走”战略,特别是其中海河两岸综合开发的重大战略举措,以及与其相关的城市基础设施整体改造工程起步。此举引起了海内外的广泛关注,未来投资预期看好,内外资金入津见长,南方地产商进入加大,启动了天津新一轮房地产发展的引擎。在置业需求方面,由于上述动力的作用,中心城区破旧房屋拆迁力度加大,形成大量的住房刚性需求。综上所述,宏观战略、开发供给和安置需求等三方面的相互连续作用,推动了天津房地产市场的温度上升。
平面移动需求与提升开发供给错位
从需求上看,短时间内急剧膨胀的需求主要来自于拆迁形成的刚性需求,今年1月~9月,已拆345万平方米,预计年内可拆450万平方米。按以往天津市危改“拆:购(建)比率=1∶3”,理论上可形成约1350万平方米的安置型住房需求(即时+滞后)。反映在房地产市场上,1月~10月份天津全市均价3000元/平方米以下的商品住房销售面积占整个商品房销售总量的73%;存量私产房交易翻番,同比增长了107.23%。低价位和亚品质的交易客体,决定了这种需求是粗放的、平面移动的安置型置业,而非集约的、垂直上升的改善型置业。
从供给上看,在形成刚性需求的拆迁片上,尤其主要是拆迁大头儿的海河开发范围内,其上游(城)区用地控制范围42平方公里,新建总建筑面积约1000万平方米,新建物业中70%为非住宅,约700万平方米,其余30%为住宅开发,计300万平方米规划为中高档物业。同时,从另外角度观察供给,2003年1月~3月,全市土地出让252.67万平方米,其中位于河西、南开与和平等高地价区243.31万平方米,占出让总量的96.29%。2002年全年出让的206.40万平方米土地中,亦绝大部分位于上述高地价区内,地价和区位决定了这些新出让的土地不会进入拆迁产生的安置型物业供给链,何况还有规划上的限制。
上述供求结构分析表明,大量拆迁形成的主流住宅需求与主体规划的非住宅开发供给形成错位;拆迁形成的中低挡安置型住房需求与规划新建的中高档住房供给不相衔接。一言以蔽之,在市场升温的同时,结构问题已经显现。物业实际市场交易已经反映出这一点,2003年1月~9月,天津全市均价3000元/平方米以下的商品住房销售490万平方米,占期内商品房总销量的73.03%;同期,全市均价3000元/平方米以下的商品住房上市406万平方米,占期内商品房总上市量的60%,时点市场供求相差13.03个百分点。
集中化的需求与供给周期产生矛盾
受建设周期限制的住房市场现时供给,并不会马上随着短期内大面积拆迁形成的集中住房刚性需求而得到调整。即使调整,也需要一个较长的过程。据统计,2000年~2002年天津商品房市场需求/供给态势一直保持在628/604,660/690,645/651万平方米水平。可以说,市场是相对均衡的,而且商品房空置率比较低。但是,现在供求无论从结构上(如上述),还是从总量上(如下述)都被打破了。2003年,天津全市商品房计划竣工(上市)量750万平方米。与此相对应的市场需求,计算需求量由拆迁和改善组成,约在1220万平方米(拆迁形成需求1350+改善商品房需求8.3%/年合54-旧房买/拆差额183633-450)左右。也就是说,总量供求缺口在470万平方米左右。新出现的市场供求总量失衡问题不可忽视。
多年来天津房地产市场一直比较平稳,即大家所说的“温水效应”。今年虽然总量出现了一个比较快的增长,但是如果新出现的供求总量比例和供求结构问题得不到及时解决,会反过来影响甚至减缓增长。为了保持房地产市场健康持续的发展,应该马上采取宏观调控与微观调整相配合的措施,实现供求在总量和结构上的均衡态。
具体说,首先,从拆迁量上进行控制与放缓,平衡房屋市场需求与供给的关系。其次,调整立项审批的开发项目结构,照顾到住宅与非住宅、住宅的中低高挡之间的协调。再次,改善拆迁补偿,探索多种安置办法,分散拆迁户需求市场过于集中的问题。第三,开大房地产市场信息窗口,做到透明、公开、及时、简约,引导居民市场预期。第四,扶持和加大面向中低收入阶层的住房信用创新,推广上海最近出台的穷人买第一套自住房贴息的做法。最后,增加经济适用房上市量,改革和健全廉租房现行供给办法,平抑市场房价。(刘玉录)