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日前,只要稍加留意,就可以看到这样的促销广告:“花一万买一房,花两万买两房,花三万买三房”、“首期买一成送一成”、“一千抵一万,两千抵两万、三千抵三万”……类似广告,看起来不能不叫人动心。
两年前,房地产商就曾推出过“零首期”,但后来被严令禁止。几年过去了,不少与“零首期”类似的新花样又悄然兴起。
对于“零首期”,人们有着不同的声音。
购房者:心动低门槛高回报日前,记者在福田的某楼盘销售现场,见到了一位正选择“零首期”买楼的张先生,这位张先生花了不到两万元的首期款,就很快办理了一套28万元一房一厅的购房合同。几天后,张先生的按揭合同也办好了,并拿到了房屋钥匙。
张先生告诉记者,他这是第四次买房,而且是今年以来的第三次置业,前两次均在罗湖,而且是同一个楼盘的两套相邻小户型单位,也是选择了这种低首期的方式。张先生高兴地介绍说,与前两次购房一样,买这种小户型主要是用来投资,回报率还是挺高。看得出来,这位张先生应该是尝到了不少甜头。
他给记者算了笔账,以罗湖的两套小户型单位来说,装修房,还送部分家电,首期总共付了不到5万元,每套月供还不到1500元,拿到钥匙几天就出租了,每套月租金将近3000元。对于福田的那套公寓,他同样是看好了高回报率的投资价值。类似这位张先生那样,很多选择这种低门槛来购房的置业者,多数是用来投资。特别是这种小户型单位,总价不高,在按揭年限相对偏高的情况下,月供就少,加之深圳流动人口多,出租快且价格看好,使得不少投资者看好了这种几乎等同“零首期”的营销方式。
当然选择这种低门槛的置业者,也有相当一部分是出于过渡。在深圳,有不少刚参加工作不久的高级白领,他们工资普遍较高,但手上积蓄不多,而这种低门槛方式,极大地吸引了他们提前置业。此前,在福田的某楼盘现场,记者曾见到前来买房的浙江籍苏小姐,她选择的是一个1房单位。她说,首期只要先付1万多元,月供1千多点,比起租房要好,等到有钱时再换套大的,而这套又可出租,比较划算。这种几乎等同“零首期”的方式,在目前深圳地产市场,确实存在不少。之所以倍受市场关注或购房者喜欢,是因为它从根本上做到了低门槛。以前的“零首期”只是先交小部分首期,此后还得分批次或分期限向发展商交纳预留部分,加上月供,这实质上还是给购房者造成不少压力。“零首期”正是顺应这种市场条件下所推出的一个特殊营销方式,这种方式的推行,对于激活房地产市场,有促进作用。开发商:响应与担忧并存对于广大的房地产开发商,在对待“零首期”的做法上,又是持什么样的态度?记者在问及推举此方式的市场效果时,部分开发商营销经理在回答与“零首期”问题上,似乎显得格外的谨慎。
一些开发商的销售经理说,还是要付首期的,只是发展商让利幅度大些,且直接体现在购房首期的支付上,与“零首付”还是有较大区别,因此严格来说,那是低门槛。可以理解,他们对于这种低门槛的营销方式,首先表示了肯定,认为这是一个积极的举措,是营销方式的一种,可以更大限度地满足消费者需求,刺激需求,促进销售,同时也说明开发商敢于承担风险。一位不愿透露姓名的地产公司老总,在谈到这个问题时把“零首期”看做“零风险”,是不无道理的。他说,“零风险”购房这种做法值得推广,也是开发商迟早要走的路。但最关键是看谁走得好,走在了前面,走得最有诚信。与此同时,也有开发商对于这种低首付的购房方式,说成是不得已而为之的表现。他们认为,很有可能是有些开发商在销售上遇到了困难,比如资金回笼不好,借此刺激销售。
而同样多的开发商在谈到该问题时指出,降低首付也不是说不用交钱,实际上首期剩余部分都转借到银行,加在了按揭款中。这一点,不是说所有的开发商都这样,但确有其事。某地产商的营销副总承认,把剩余首期部分以提高房价的形式套在了按揭款中,他说,这种做法实际上在销售之初,就事先征得了业主的同意,换句话说,如果客户不同意这种方式,就只有按通常的方式销售。中介商:有利于缩短销售周期“零首期”也好,低门槛也好,对营销有积极的促进作用是多数地产中介的看法。毕竟,这种方式使购房者,特别是投资者感觉到投资风险的进一步减弱,有利于客户成交。无论是深圳房地产市场,还是全国地产市场,伴随房地产业的发展,房地产中介行业也成为一个快速发展的新兴行业,成为房地产市场一股新生的力量。
当前,不少楼盘,包括在售已售楼盘,是由房地产中介商代理销售的。如果一个楼盘按正常销售需要半年时间,那么“零首期”或低门槛的实施,很可能便让时间缩短至一个月,甚至一周。同样的销售代理费,中介商在“零首期”的促销方式中,从最短的时间,获得了最大的收益,从经济效益和时间上,都创造了最佳。而开发商在项目运作及资金回笼上,同样获得了实效。银行:风险增大是必然对于开发商所采取的“零首期”或低门槛方式,银行方面说不知道是假,说风险增大是真,深圳某商业银行客户业务科的工作人员如是说。他说,采用这种方式就必然提高房价,而且有相当一部分是把业主需支付的首期加在了按揭款中,显然增大了银行风险。按市场上通常做法或目前的有关规定,银行按揭最高只能达到八成,也就是说业主必须且至少交纳20%的房款才能办按揭。然而,有些银行迫于竞争,在面对开发商所提出的相关要求时,也只好勉强同意。一位主管消费信贷的银行工作人员解释说,尽管有这种方式,但银行方面同样附加了相应条件,主要是延长了开发商的担保期限。以往或正常情况下是出产权证作为担保期,如果有这种方式的按揭,则担保期按增加的首期款额与对应的月供数,来增加相应的担保年限。工行某分行的一位官员强调,别的银行情况不是很清楚,工行在实际操作上还是比较认真,通常情况下,必须见到至少20%的首期交付后,才准予办理按揭。此外,会严格审核房价,比如某个片区的房价都有相应的指导价或片区均价,在评估公司的评估价内,有相应的范围来指导,对有意抬高价位是不予办理按揭的。他说,正常的情况下,有相应的市场价范围,能否做这种按揭,从房价就一目了然。