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建设集团解析“泥人张”式管理模式
今年开发区建设集团首次参加了中国住交会“名企”的评选活动,在天津代表团奔赴深圳之前,记者采访到建设集团总经理许立凡。他表达了要与全国同行切磋技艺的愿望:“这是一次和各地企业进行交流的机会,也是寻求合作的好机会。建设集团已经实践了很长时间,应该把作品拿出来和各地同行比较和交流。企业和楼盘光靠自己的评判是不够的,最好的方式是在交流和比较中发现优势和问题。”
当面向全国的业界同行时,人们关心一个泛行业的热门话题:中国地产需要什么样的企业?在日趋成熟的市场机制下,更符合市场竞争的企业模式是什么?
许立凡的观点是:随着市场化的法律法规越来越完善健全,房地产市场日趋规范,进入条件更加严格和科学。对广大房企来说,需要适应新的游戏规则。在这种新的市场环境下,企业应更多地研究内部核心能力。特别是房地产企业的管理问题,发展到一定阶段的成熟企业,开始不约而同、有意识地加强了思考和研究。
在天津地产界,开发区建设集团是一家实力雄厚、资历丰富的大型国企,已经从事了多年的市场化经营,很好地适应着市场需求。并连续2年缠连天津房地产开发企业20强之首,相继开发了风荷新园、云琅新居、泰达园、天江·格调空间等著名楼盘项目。许立凡认为,一个适合当前楼市竞争的优秀企业,至少应该具有三方面的优势:合理的管理结构,有利于融资的资本结构,以及产品和项目具有好的盈利模式。
以管理结构来说,许立凡推崇整体统一和项目个性完美结合的模式。即:企业在整体上,资金循环和行政管理具有统一性;同时放开项目管理,充分发挥项目团队的优势,产品才会有特点,有个性。因为地产的个性化特征,除了地域性的天然差异外,和团队的风格还有重要关系。
许立凡清楚地认识到,在中国,房企管理模式和传统行业的工业化生产模式有所不同,恐怕是传统管理学无法解决的课题。其产品的特异性决定了,这个行业与大生产工业模式应该有着天然的不同。包括分配机制、风险机制,都应该抓住整体并放活创造力。“房企绝对不能没有创造力,没有激情。”
许立凡提倡股权多元化的模式:“从趋势看,开发企业做成投资公司的模式更灵活有效,投资者和经营者分开,降低了风险,激发了活力。”他以工艺品厂做类比,厂家和手工艺者分别以投资者和经营者的身份出现,从而实现以最小的消耗生产最个性化的产品。同样,房地产企业也是属于资金密集和人才密集型,因此在投资和分配机制上,应该承认人才的贡献。就像“泥人张”手工艺品,有模子扣出来的,也有手工捏制的,两者市场价值完全不同;而前者就接近大工业流水线的生产方式,后者更类似房地产企业的生产模式。
最后,许立凡介绍了公司今后的发展方向:开发主流是中高档产品,但兼顾中低档,关键看地块性质和市场时机。他呼吁市场供应方应充分考虑广大中低消费者的需求。“消费市场是培养出来的,产品结构应该有梯次性,从几千元到上万元,每个档次、每个梯次都会有人消费。虽然几年来天津人民生活水平和消费水平有了很大提高,但一旦破坏梯次就会产生断层,像生物链一样整个系统遭到破坏。市场消费本身具有联动性,产品的多样化可以带动流动、促进流通。关注中低收入者,其实关乎开发商的社会责任感,每个开发商都有义务维护良性的市场规则。”(建设集团总经理许立凡)