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洋基金的进入管道
与中国的房地产基金因为政策原因迟迟不能出台不同,国外的一些资本则早已对中国房地产市场垂涎三尺。在9月底举办的“2003中国国际房地产业博览会”上,美国房地产同业公会房地产基金会、韩国房协房地产基金会和德意志银行房地产投资基金三只国际基金巨头一起现身京城,其首脑还专门与中国房协的高层展开四方会谈,主要目的就是寻找在中国落地的机会。
据了解,目前这几大基金巨头都已经寻找到国内合作企业。其中,美国房地产同业公会房地产基金已经开始与北京置地展开合作,欲在京城北部开发项目;德意志银行房地产投资基金也锁定北京、上海国内两家房地产企业,并将和前者在东四环和小汤山附近开发项目;韩国房协房地产基金则与国内三十多个房地产企业接触,已经在中国房地产业撒网。
在美、韩、德三大房地产基金之前,首创集团与荷兰ING国际集团在开曼群岛共同合资成立的“中国房地产基金”早已开始了在北京市场的项目运作。目前,中国房地产基金正和首创置业合作开发“第三置业”,并占有30%的股份;而近期在东坝河附近的太平洋城,中国房地产基金也拥有80%的控股权。该基金董事长胡旭成向记者表示,他们要以太平洋城这个一流的产品杀入京城住宅高端市场。
事实上,就连以中国第一支房地产产业基金自居的“精瑞基金”也不能说是一支纯本土基金,其成份也有一半是外资。这么多的境外基金或者说是准境外基金为何都要来到中国,根本的一点就是中国房地产市场巨大的吸引力。
复合型专业人才缺乏
胡旭成认为,中国持续十几年的经济稳步增长和正在进行的城市化进程是境外资本看好中国房地产市场的根本动因。
他说:“海外投资者在前些年主要来自港、澳、台及东南亚地区。近年来,一些欧美的投资商也将目光转向了中国,他们普遍抱有在中国市场寻求合作的愿望。这些投资者主要分为三类:一类是欧美的大投资者,他们一直都在关注中国,想到中国来投资,但是他们对东方的文化不了解,尤其是在政策方面,不知道通过什么路子、什么样的方式进入;第二类是一些没有进入中国而且没有涉足过房地产的境外投资者,他们对中国的房地产市场有一定兴趣和信心,但因其资本的规模或者是人员资质的限制,也没有办法独立进入;第三种类是在那些已经进入中国市场但是遭遇到失败的投资者,他们希望寻找一种更好的投资模式进入中国。”
但是,面对中国不太成熟的市场现状,上述三类投资者无所适从。所以,这些投资者希望寻找到对中国有所了解,并且比较专业的基金管理者打理基金。2001年,由五矿集团房地产、首钢集团房地产、北京城建集团房地产、中国石油天然气管道局房地产、万年投资集团共同发起成立的北京世纪华夏资产管理有限公司,正是瞄准了这种基金管理者的身份而组建的。但是,缺乏经验和专业人员仍然是该公司面临的难题。
在国外,基金是一种严格法律结构下的投资方式,在法律地位上是有所保护的。既包括一批专业的资金管理人员作为基金托管资产的管理者,同时还有项目实施的操作者。这些房地产基金一般由投资者、基金管理公司组成,而基金管理公司又包含两个专业团队,一支负责项目的选择评估,另一支则由金融专家组成,主要关注投资如何变现和退出的问题。
上述几个层面互相配合又相互制约,形成三权分立式的架构。前期房地产团队提出评估报告给投资者;经认可之后,投资者才将钱存入一个托管银行,由投资者直接给托管银行发指令,再投入到项目中;而金融团队则监控项目的进行与收益。
产业基金的三大瓶颈
目前,外资房地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式:一是申请中国政府特别批准运作房地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制,在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。
在中国本土基金没有办法合法“出生”的情况下,“洋基金”无疑成了国内开发商的“救命稻草”。但是,这些洋基金在中国也并非一帆风顺。胡旭成表示,一些境外基金在虽然取得了合法进入中国的资格,但还有诸如市场环境、金融体制等其他方面的原因。他说:“很多国外投资者很看好中国的房地产市场,但是为了规避这些由于市场、政策等带来的不确定性因素带来的风险,他们不得不选择谨慎观望的态度,这也是西方真正主流的投资商没有进入中国最大障碍。”
海外投资者的积极态度无疑给中国的开发商们带来一些希望。但是,真正制约国内外产业基金的瓶颈仍然存在。胡旭成认为有三个主要条件的制约:
首先是政策环境。基金法只是一个基金合法性的问题,并不意味着基金在实施中的政策环境和市场环境都具备了。现在房地产行业相比其他行业有了更多的计划性色彩,政府并没有丧失以控制土地供应为手段的宏观调控市场的功能。
其次是中国房地产业的市场化程度不够。中国的房地产虽然已经有了市场化的形式,但是还没有完全市场化的规律和规矩。从远期上讲房屋的涨跌也应该同其他商品一样,以市场的眼光去看待,而不是强制性的政策层面的干涉。
第三是金融体制的问题。基金成立的前提是具有非常高的变现性。在我国,外汇管理、税收等制度目前还没有给基金一个合理的资金进出通道;另外,还有类似股权变更、企业清盘等程序也都不具备。
“总而言之,房地产因为其套现性较强,是产业基金较适合的一种投资品种。但是如果离开房地产,基金投入到工业这种套现性不强的产业中,能否为资金打开一套合理的进出通道就变得尤为重要,这可能也是《产业投资基金法》迟迟不能出台的根本原因之一。”胡旭成说。