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记者昨日从深圳市规划与国土资源局获悉,全文共8章192条的《深圳市房地产条例》(代拟稿)已由该局起草完毕,正在报市人大审批。审批通过之后,《深圳市房地产条例》及其实施细则将取代我市原有的各单项房地产法律、法规,成为规范和调整全市范围内(包括特区内外)房地产市场各项活动及其管理的综合性的“法典式”法律规范。
据介绍,改革开放以来,深圳市以及市里下辖的各区制定了大量的房地产法律、法规、规章和规范性文件,客观上呈现“零星、分散”的大格局。而且随着形势发展,我市对大量的房地产立法进行了不断的修改,往往造成各项房地产立法中存在相互重复、甚至矛盾之处。因此,有必要对相关立法进行清理,出台一部综合性的“法典式”法律规范,以整合过去的各单项的分散立法,使我市房地产立法体系更具逻辑性、更加完备。
此外,随着我市房地产市场的蓬勃发展,诸如“停车位的权属”、“在建工程转让”、“房屋租赁过程中出现转租现象”等新问题不断出现,而这些问题在过去制定的相关法律、法规中并无明确规定。因此,有必要在立法上填补这些空白。
再次,在我市已制定的各项房地产法规、规章及规范性文件中,由于规章及规章以下的规范性文件所确定的规范效力层次不高,难以作为司法与仲裁中的充分依据。因此有必要制定一部综合性的法律规范提高其效力。正是以上几大原因,推动了《条例》的制定。
解读《深圳市房地产条例》(代拟稿)
停车位归属有明确说法
停车位、广告权等“公共权益”到底应该归谁?
现行的相关规定在该问题上有矛盾之处。现行的《深圳经济特区房地产转让条例》第13条第2款规定:“房地产转让时,转对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、走廊、天台或者其他公共设施所拥有的权益同时转移。”“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权随房地产同时转移;有特别约定的,经过房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。”正因为如此,多数开发商在卖房给小业主时往往在房屋买卖合同中“约定”:停车位及广告权由开发商所有。为此,经常出现停车位买卖的现象。
但是,在国土主管部门与开发商签订的土地出让合同中又明文规定,停车位等属于配套设施。为此,国土部门又不承认停车位买卖行为,交易之后的停车位也无法办理房地产证。
为解决这一矛盾,正在报市人大审批的《深圳市房地产条例》(代拟稿)第七十八条规定:“房地产转让时,转让人对同一宗土地及地上建筑物的共有部分及共有设施、设备所拥有的权利同时转移。”“在同一宗土地内,法律、法规、规章或土地使用权出让合同约定可以单独转让的配套建筑物、构筑物,该宗土地内的房地产权利人享有优先使用权或购买权。”
参与起草《条例》(代拟稿)的有关法律专家解释说,第七十八条编制的背景是我市正打算出台区分所有建筑物(建筑物的业主由多人组成)停车位的转让办法,根据该办法,区分所有建筑物内的停车位将在一定前提下划分为“允许转让、不允许转让”两大类,不允许出让的停车位将由全体业主所共有;而允许转让的停车位,可由开发商转让,且可以办理房地产证。
开发企业不得自己收取预售款
如何监管好预售款去向事关重大,部分开发企业卷走预售款导致工程“烂尾”、造成小业主巨大损失的事件时有发生。为加强预售款监管,正在报市人大审批的《深圳市房地产条例》(代拟稿)第一百条特别规定:“受让人交付的定金、保证金、预售款等款项均应由房地产开发企业委托金融机构收取,房地产开发企业不得自行收取。同一宗房地产的预售只能委托一家金融机构为预售款的监管机构。”
为监管预售款的去向,第一百条还规定:“预售款只能用于预售房地产的开发建设,不得挪作他用。由建设工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度,书面通知预售款监管机构,根据房地产开发企业的申请,向房地产的建设单位划款,否则不得划款。”
此外,为明确工程监理机构和预售款监管机构的责任。第一百条还明确规定:“建设工程监理机构监管不当,造成受让人(指小业主)损失的,应当与开发企业承担连带赔偿责任。”
但有法律界人士认为,该一百条尚有漏洞:“条文仅规定预售款应由开发企业委托金融机构收取,且同一宗房地产的预售只能委托一家金融机构为监管机构。但若收取预售款的金融机构与负责监管预售款的金融机构为同一机构,难免发生监守自盗的现象。”
商品房买卖遭欺诈消费者可双倍索赔
翻阅正在报市人大审议的《深圳市房地产条例》(代拟稿)发现,对于界定“房地产消费行为”的第一百九十条明文确定:“对房地产消费,《消费者权益保护法》有特别规定的从其规定。”该条规定可谓全部《条例》(代拟稿)的最大亮点。
有法律专家解释说,此条暗含深意。按照条文陈述,房地产消费也属于《消费者权益保护法》保护范围,如消费者在商品房买卖时遭遇开发商欺诈,可依据《消费者权益保护法》的相关规定要求开发商双倍返还房款!
负责《条例》(代拟稿)起草工作的有关专家介绍说:“制定此条例的目的是为了加强对房地产消费者权益的保护,加大不良开发商的犯罪成本。”
另有法律专家认为,该条款若能获得通过,势必在我市乃至全国范围内产生深远影响。消费者将因此获得强有力的“武器”保护自己,不良开发商将不寒而栗!
延长租赁期限允许房屋转租
现行的《深圳经济特区房屋租赁条例》第24条规定:“……租赁期限,住宅不得超过八年,其他用房不超过十五年……”此外,现行的《深圳经济特区房屋租赁条例》第52条规定:“受转租人不得将租赁房屋再行转租。”这就是著名的所谓“只允许存在二房东、不允许三房东”。而正在报市人大审批的《深圳市房地产条例》(代拟稿)则将房屋租赁期限延长至二十年;此外条文中删除了禁止再转租的表述。
参与《条例》(代拟稿)起草工作的有关法律专家解释说,现行的租赁期限规定在实际操作中被人诟病甚多,许多出租人、承租人认为该期限过短,纷纷要求延长。而主管机关又因无所适从,只得“拍脑袋”批准其延长。有损法律的科学性和严肃性。正因如此,并参照国家近年出台的合同法中“租赁期限不得超过二十年,超过部分无效”的规定,《深圳市房地产条例》(代拟稿)中将我市房屋租赁的期限延长至二十年。该专家说:“租赁关系是民事关系,租赁期限的略长、略短不会损害他人或社会的公共利益。”
至于允许房屋租赁中的转租行为,该专家解释说,这是为了适应市场流转的客观而合理的需要。“此外,允许转租行为的发生,并未排斥当事人约定不再转租的可能。”
中介违规处罚加重
在规范房地产经纪与估价行为上,现行的《深圳经济特区房地产行业管理条例》第75条规定:“违反……规定的,由主管部门没收非法所得,并处以人民币二万元以上五万元以下罚款;对情节严重的直接责任人员,可由主管部门吊销其执业证书”。
而正在报市人大审批的《深圳市房地产条例》(代拟稿)第一百八十五条中则规定:“违反……的,其交易行为无效,主管部门可对房地产经纪机构处以五万元以上,十万元以下罚款,并对直接责任人处以人民币二万元以上五万元以下罚款。”
法律专家解释说,现行的《深圳经济特区房地产行业管理条例》对房地产中介机构的处罚太轻,难以起到威慑作用,为此将对违规中介机构的罚款额度提高到了五至十万元人民币;现行的法规缺乏对中介执业人员个人的经济制裁手段,为此新增加了对违规的中介执业人员的经济制裁——罚款二至五万元人民币。
允许在建工程转让
现行的《深圳经济特区房地产转让条例》事实上在整体解释上否定在建工程的转让。因为按照该条例,一宗房地产在销售上要么是预售、要么就只能是现楼销售,也就是说只能卖给小业主。而预售的必要条件之一是“除付清地价款以外,投入开发建设的资金已达到工程结算投资总数的25%,并经注册会计师验资。”但在实践中,万一开发企业在工程达到预售条件之前建设资金就难以为继,就会发生“烂尾”现象。此外,若预售不理想,也可能造成工程的“烂尾”。因为原有的法规对在建工程的转让没有任何规定。
为填补这一空白,并降低开发企业因缺乏资金导致工程“烂尾”的可能性,《条例》(代拟稿)第一百零七条规定:“房地产开发建设工程在竣工验收之前转让给受让人继续开发的,应当具备以下条件……”有法律专家解释说:“这实际上就是允许了在建工程的转让。”